建商席安（Shea）正在北拉斯維加斯建造一個專門給55歲以上銀髮族居住的新社區，叫阿爾迪特社區（Ardiante）。

建商席安是美國的老牌營造商，1881年在俄勒岡州起家，從事工程建設，1986年開始興建銀髮族社區，目前在美國有13個開發案，分布在華盛頓州、加州、亞利桑納州、維吉尼亞州、佛州和內華達州。

在北拉斯維加斯的阿爾迪特社區有788塊建地，已賣出504幢，還有200多塊地尚未蓋，社區中全是一層樓的房子，有13種房型供買主選擇，建商蓋了五幢樣品屋在銷售中心給人參觀，售價從1218平方呎的18萬9000元到2400平方呎的31萬1000元。

房子的蓋法完全符合綠色建築的標準，屋頂下有環保的保溫絕緣體，所以天花板上面不會太熱，用最高級的安德森玻璃窗，水泥帶有張拉的彈勁（Post Tension），可承受4500psi。外牆用不容易有裂縫的樹脂三合土（acrylic stucco）。建商給買主兩年的保證期。

阿爾迪特社區中有個2.5哩的人行步道，七個公園，社區中心和24小時的警衛，社區費一個月185元。

這個社區最大的特色是：具有鼓勵住戶們社交，健身和學習的設施，讓這些從五湖四海各地搬來拉斯維加斯退休的住戶們可以交些新朋友，不要老待在家裡。社區俱樂部中心有一個很棒的健身中心，兩個24小時開放的遊泳池，有各式各樣的社團，像是烤蛋糕俱樂部、雞尾酒派對，晚上看電影，另外加上太極拳，有氧體操的課程，專題演講和各種會談，增加自我學習的機會，也有巴士帶去郊遊或去賭場看秀。

社區中還有個「守望相助」(Helping Hand) 的團體，有緊急的事，像是忘了關門，或是找人臨時來照顧一下，他們都可幫忙，另外建商有個「試住方案」，只要付299元，可在樣品屋中享受三天兩夜，外加兩張看秀吃晚飯的票。

阿爾迪特，這是一個專門為退而不休銀髮族打造的社區，有興趣來拉斯維加斯退休定居，歡迎來電洽詢。

原文刊登在世界日报赌城版——05-10-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

在離中國城不遠，建商藍那（Lennar）正在興建一批適合三代同堂居住的社區，這社區中的房子多半有兩個主臥室，有些還有分開的「岳母單位（Mother-in- law Suite）」。

這個社區，有鐵門，社區正當中是個圓形的小公園，因為已有居民遷入，常常可看到有祖父推個小車，載著他的孫女在小亭子中休息。

社區裏一共有191塊建地，已賣出了61棟，大多都有人住進去了，有19棟正在興建或蓋好尚未過戶，建商正在以每個月五到七幢的速度興建中，預計今年年底將會把社區的西南角蓋滿。

目前六間樣品房坐落在社區東邊的中間，許多投資者都在等樣品屋對面的房子開工，不過等建商蓋到那個東南角時，那將是工程最後期，時間大約是明年暑假，價格也會上漲一些。

在六款樣品屋中，有兩款比較大一些，橡樹（Oak），4029平方呎，約50萬，一層樓建築有獨立小套房，主房中廚房特大，適合三代同堂，另一款，楓樹（Maple），4996平方呎，約56萬，二樓建築，兩個格居大小一樣的主臥室，一個在樓上，一個在樓下，對大家最適用，在社區中有31塊建地可蓋大房子，都有靠北邊的沙漠小棧街邊上。

另外四個樣品屋，在社區中占了160塊建地，第一套，山胡桃（Hickory），3100平方呎，有個小套房給岳母住的，這是華人最喜歡的一個樣式，而建商每一期祗蓋一棟，出來就被搶走了，第二套，雲杉（Spruce），2334平方呎，主臥和客房都在樓下，小孩子房在二樓，去年6月剛上市，基本價是30萬，現在已漲到32萬5900。第三套，雪松（Cedar），3375平方呎，特色是主臥和客房在樓下，樓上有三個臥房加一個特大的家庭間，這一套也很受華人的喜愛，沒有現成蓋好的，必須要預購。第四套，白楊（Aspen），2540平方呎，兩個主臥室，去年社區開工時，基本價還是30萬，現在已賣到35萬0140。

燈籠花園社區，因為西邊靠近個砂石場，一般的買主多不願意和它做鄰居，許多買家都在觀望，都在等東南邊開工，建商似乎走到工程瓶頸的階段，為了促銷，建商提供許多優惠，送洗衣機、烘乾機，送窗簾，送升級的建材，送過戶費，如貸款再買點數降低利率，對有業績紀錄的經紀人給高佣金，有些經紀人就做順水人情，把多的佣金給客人個回扣。

在建商的優惠政策下，房子在熱賣，想在燈籠花園社區中買房子的人，因為數量有限，不要再等了，光是心動還不夠，可以採取行動了。

隨著全美經濟逐漸復甦，2013年拉斯維加斯的大小商展與會議共計有2萬2027次，比2012年增加了1.9%，博弈收入已經連續三年增長，2013年 又比2012年多了2.9%，為96億7000萬元，遊客數量則與2012年不相上下，維持在有史以來的最高點，為3970萬人，旅館住房率也與2012 年相當，保持為84%。最重要的是，拉斯維加斯的人口創歷史新高，達到206萬2253人，這代表工作機會增加，拉斯維加斯的失業率也從金融危機期間的兩 位數字率降至最近的8.9%，與全美的平均失業率7%之差距已越來越縮小。

2013年以拉斯維加斯為代表的華達州的二手屋中間房價大漲 22.2%，居全美第一位，其它的前五名是：加州的20.3%，俄勒岡州的14.3%，密西根州的13.7%，與喬治亞州的13.4%。拉斯維加斯的房價 大漲有一部分原因是來自於二手屋供不應求.

因 為房源緊俏而房價大漲，許多投資型的屋主因此紛紛將前兩年低價購入的出租屋以高價推出求取暴利，所以房源已有很大的改善，可惜大多數投資型的買家已不再盲 目搶房，從「現金買家」(代表投資而非自住)已經明顯減少就可看出端倪，3月份的「現金買家」占43.1%，比2月份的46.8%，與比去年同期的 59.5%皆呈現下降趨勢。

根據大拉斯維加斯經紀人公會的統計，目前市面上有6470戶求售的獨棟屋仍未取得購買合約，比去年同期增加了130%；有2295戶求售的集合住宅仍未取得購買合約，比去年同期增加了88.3%。

此外，今年3月份的二手屋銷售中有12.9%是屬於「不足額還貸銷售」，11.7%是「銀行回收屋」，分別比2月份的14%與12%下降，換句話說，75.4%的正常銷售乃占大多數，其中即以轉賣求利的投資型屋主為主。

拉斯維加斯的失業率從金融危機期間的兩位數字率降至最近的8.9%，仍高於全美國平均的7%。根據內州政府經濟發展部門的統計，從2007年至2010年，內州的企業總裁減18萬個工作，而自2011年至今則回增了6萬個工作，差距仍大。許多與房市有直接關係的工作，例如建築、家具、家庭飾品等很難回到以前的榮景。在收入水平上，因為藍領勞力過剩，及雇主不確定經濟是否復甦，自從2007年以來，內州的平均個人收入一直維持在4萬3000元左右，無法向上提升。

聯邦政府的貸款政策對購屋者的審查較金融危機以前嚴格，加上貸款利率比去年高出1%。Nationstar Mortgage經理Faunce說，有些年輕夫婦需要請父母一起加入申請貸款，才能得到所需的貸款額。

地產資料中心CoreLogic公司說，2014年1月份內州的地產成交價格比去年同期1月份上漲22.2%，是全美漲幅最高的州，相較於其他前五名：加州的20.3%，俄勒岡州的14.3%，密西根州的13.7%和喬治亞州的13.4%，可見漲幅仍大於其他地方。

基於就業率與收入水平無法提升，貸款利率與房價卻齊齊上揚，房地產專家Home Builders Research的執行長史密斯及經濟學家Capital Economics的迪格爾Diggle都認為，2014年的房價不會再有大漲幅的現象。

2014年1月份價格比前一個月，即去年2013年12月份上漲0.9%，今年3月份比2月份漲2.6%，這是因為去年2013年12月及今年初冬季時的房源特別緊，抬高房價，當時簽約的多在今年2014年第一季月份過戶，迪格爾認為，從今年2014年第一季推出上市的房子增多而銷售量卻沒有上升可以看出這種高漲幅將不會持續，即2014年的房價將會持平。

也有些地產專家認為，隨著春季的來臨，房市將會熱絡起來。CoreLogic說，目前全國的平均房價約比2006年泡沫期最高時低17%，即是83%。維加斯目前3月份的平均價19萬5000元與最高期的32萬比較，仍只有60%左右，未來如果經濟情況繼續好轉，房市上漲空間應該是存在的。

原文刊登在世界日报赌城版——04-19-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

經濟學家宋博 (Chris Thornberg)最近在2月的「2014年內華達州經濟前景和市場分析」研討會上預計，內華達州和拉斯維加斯的經濟今年將會不錯，2015年會更好。

雖然美國各州的經濟狀況因地而易有強有弱，但整體經濟在經過2009年開始的金融危機後，過去幾年一直在穩定的復甦成長中。消費者開始購買非必需品，出口貨物增加，一度不太樂觀的州市政府財務狀況也因縮減開支而比較健康。仍存在一些阻擋經濟成長的因素，包括：緊縮的銀行貸款，人民積蓄不夠，尚未解決的政府福利制度改革方案，中國經濟減緩，聯邦政府減少收購債券（QE）等等不利因素。宋博認為，今年美國的GDP國內生產總值會達到3%至3.5%。

內華達州受到次房貸泡沫化(subprime loans)和旅遊業收入降低的雙重打擊，經濟狀況幾乎一度瀕臨全盤破產的邊緣。經過數年的修復工作，最近傳出許多好消息，就業情況繼續改進，8.8%的失業率仍高於全國的6.7%，不過每年均有增加平均約2%的新工作。許多行業都有擴張跡象，不止賭場和旅館業在雇用新人，根據必康經濟顧問公司（B acon Economics Co.）的數據調查，保險業和財務顧問業在整體經濟裏由2001年的8.3%成長到去年的12.4%，其他如運輸業、製造業、健保業、服務業都繼續成長，必康公司認為，這個現象會至少再持續進行三年。這種經濟重心分散現象對拉斯維加斯的未來是有幫助的，不過分依賴賭博業及旅遊業使得整體經濟增加彈性及抗壓性。

受歡迎的房產網站Zillow.com分析，在經過去年的26%高漲幅後，今年應該是持平的市場。拉斯維加斯的溺水屋比例，即房屋貸款高於房屋的市場價，從2012年第一季的71%，第四季的59%，降至去年2013年第三季的39%及第四季的35%。Zillow的經濟分析師古德(Gudell)說，溺水屋比例大幅度的降低是因為中間價位的房價大幅上漲。拉斯維加斯的35%溺水屋比例仍是全美第一高。平均房價仍是偏低的18萬5000元，只有最高時期的55%，古德認為，在未來數年房價仍有上漲空間，不過上漲的速度將會慢下來。目前一般專家的估計是一年上漲3-5%。

原文刊登在世界日报赌城版——3-22-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀胡懋嘉提供

2014年才剛開始，據1月份的幾項房市指標，我們可以預測2014年的房市將呈現穩定狀態，不致有明顯的價格波動。

第一﹑私募資金財團投資者占房屋總銷售量的比例下降：比較2013年1月份與2014年1月份的銷售，在拉斯維加斯，私募資金財團投資者占全部銷售的比例從10.1%降到7.2%，內華達州則從10.7%降到6.5%。

自從2008年房市崩盤後，因為房價偏低，相對的出租報酬率就高，華爾街的私募資金紛紛投入房市，但隨著過去兩年房價大幅反彈，價格的吸引力已不再，故他們逐漸淡出房市。從好的一面來看，大型的炒作者減少，市場自然會趨於穩定。

第二﹑總銷售量下降：由於房源緊俏，拉斯維加斯過去一年來，房屋買賣成交過戶的數量計有5萬7452戶，比前一年下降11%，全美國50個大城市中有17個城市的房屋總銷售量是下降的，這也顯示全美投資型的買主減少，房市已逐漸趨於穩定，但拉斯維加斯的房源緊俏是因為人為操作的結果，所以房市何時回復正常還是未定之數。

第三﹑現金買主的比例上升相對於一般私募資金的投資會涉及貸款，個人投資者因為不容易取得貸款，故通常是現金買主。在拉斯維加斯現金買主占全部銷售的比例從40.1%增加到56.5%，內華達州則從48.3%增加到58.7%，相較全美國2014年1月份的44.4%。值得注意的是，在拉斯維加斯，現金買主中有很多是二戰後的嬰兒潮現在退休遷至賭城者。

第四﹑不足額還貸銷售的比例下降，銀行屋銷售的比例上升：在拉斯維加斯，不足額還貸銷售占全部銷售的比例從25.7%下降到14.9%，內華達州則從22.9%下降到13.4%，相較全美國2014年1月份的5.9%；在拉斯維加斯，銀行屋銷售佔全部銷售的比例從22.8%上升到25.6%，內華達州則從20.3%上升到23.7%。

與以往幾年大相徑庭，不足額還貸銷售大幅度降低，這表示棄屋者減少了；至於銀行屋的比例有小幅增加，這並不代表銀行屋的數量增加，只是對應不足額還貸銷售的比例大幅度下降所致。但總而言之，棄屋者減少也顯示房市逐漸趨於穩定。

原文刊登在世界日报赌城版——03-15-2014