拉斯維加斯的平均房價經過15個月的上漲後，明年的房市走向是否繼續大幅增高，是很多投資者有興趣的話題。

根據GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前發表的11月統計資料顯示，獨棟屋（Single Family House）中間價位是18萬3000元，比去年同期上漲26%，集合住宅（Condo and Townhouse）的中間價位是9萬9000，比去年同期上漲34%。自從去年8月以來，如此強勁的漲勢已維持了15個月。因此有些專家認為，拉斯維加斯的房市有過熱現象，2014年將會降溫。

事實如此，市場已有慢下來的跡象。11月的資料顯示，房屋買賣成交量已比去年同期下降19%，上市可買的房子也增加了77%、到約7000多棟。尤其自從年中大戶如黑石集團停止收購以來，過去5個月獨棟屋的中間價位一直平平維持在18萬元左右。

從10月到11月，平均房價下跌1.1%。部分原因是典型的節日月份現象，因為大家忙著過節，沒時間買房子。GLVAR總裁Dave Tina說，這個月價格下降是正常現象。在未來幾個月的冬季裡，價格仍會繼續持軟，希望到春天時價格會回升。

2014年價格會不會回升？專家的看法可謂見仁見智。上星期在UNLV（University of Nevada,Las Vegas）商學院舉辦的房地產座談會上，約有120位拉斯維加斯的地產經紀、評估師、新屋建商及律師參加討論。有30年房屋評估經驗的Scott Dugan說，在市場上的房子還是不夠多，他認為像拉斯維加斯有200萬人口的城市應該有1萬5000棟房子在市場上，而如今只有七、八千棟房子在賣，這樣的低庫存可以提升房價。

至於所謂的影子庫存問題，即是屋主付不出每月的房貸，可是仍就繼續住著，而銀行因為政府的保護屋主措施及其他經濟因素，無法盡快將屋子回收，再上市求售的房子，未來這些房子仍會出籠。

新屋建商Stephen Jones也保持樂觀，他說，一大部份來買新屋的顧客多是來自高州稅的州，如加州和紐約州的退休嬰兒潮，他們選擇便宜的居住環境而搬來拉斯維加斯。據統計，在未來數年內全美每天將有1萬人退休，這個趨勢將對房價低廉、氣候乾燥的拉斯維加斯房市有利。

Tisha Black是資深房地產律師，她認為在經過15個月的高漲勢之後，市場目前進入一段修正期，而且內華達州的9.3%失業率仍是全美第一高，因此雖然房價仍屬低廉，但是復甦過程將是漫長路。

——本文由内华达房地产公司经纪人胡懋嘉提供。

內華達州政府推出一個新法案SB321「屋主權利法案」(Home Owner’s Bill of Rights)，主要目的是讓讓銀行不能輕易法拍違約屋主的房子，因為它於10月1日開始生效，許多銀行趕在它生效之前提出違約通知 (default notice)，造成第三季拉斯維加斯法拍案件比前一年同期劇增36%，相較於第三季全美國的法拍案件已比前一年同期下降39%，是很不正常的反差。

另一方面，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣 (home flipping)，即持有不到六個月就轉手賺差價的案件，因為預期未來的房源將更不足而惜售，其9月份的成交量卻下降，但第三季的總成交量還是比前一年同期增加了9%，據統計，其平均成本價格是14萬4197元，平均出售價格是19萬910元，平均毛利為5萬3503元，毛利率達37%。

相較於同時期全美國其它大城市的短期房屋投資買賣，洛杉磯增加了11%，西雅圖23%，底特律13%，紐約14%，芝加哥28%，亞特蘭大32%，拉斯維加斯的交易量增加不多，這是因為長久以來拉斯維加斯的二手屋的房源不足所致。

全美國短期房屋投資買賣的平均毛利為5萬4927元，因拉斯維加斯的房價相對低廉，拉斯維加斯的短期房屋投資買賣的獲利率是很令人驚艷的。

如上所言，由於預期拉斯維加斯未來的房源將更不足，10月份的二手獨棟屋的中間房價還是比前一個月漲2.8%，為18萬5000元，二手集合住宅的中間房價則比前一個月漲5.3%，為10萬元。因為對經濟復甦的不確定與長期影子庫存的問題仍存在，所以漲幅不大。

更因為拉斯維加斯的房價已連續上漲19個月，尤其過去一年來，二手獨棟屋的中間房價的漲幅達32.1%，二手集合住宅的中間房價的漲幅達38.9%，目前6%至7%的出租報酬率已不太吸引外來的投資者了，所以未來一年的升值空間將很有限，甚至小跌也不無可能，除非繼AB284、SB321，州政府「保護屋主權利」的法案層出不窮。

拉斯維加斯的房價節節高升，市場上的二手房地產緊俏，有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住，或是純投資轉賣，或是蓋個商業樓做生意，有十件事情要衡量一下。

首先是地點，買房大家都知道最重要的是地點，地點，地點，買地這個黃金守則更是重要，如果將來是蓋房子，要看看附近將來會不會車水馬龍吵了，離學校、工作、購物和餐館有多遠？買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用，就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫，人口成長有多快，前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外，還要投入多少錢？例如要買個產權保險，以免買到地契上有問題的地，另外是測量的費用，同時也要考慮到接水、電的費用，最後就是建造的費用。

第三是城市規畫裡的用途限制（Zoning Restriction），拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地（ER或RU），可以申請更改使用，有些則已規畫好作某種用途，例如在工業區附近蓋住宅，四周是工廠與倉庫，這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants)，例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制，如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處（Home Owner Association）的規定，也許是已經寫到地契上了（Deed Restriction）。

第五要注意的是水電供應（utilities），附近如果沒有城市公共水電，可不可以挖化糞池，打水井，如果有，離地有多遠，連接上去是誰出錢，要多少錢。第六是有沒有路進出，如果買的地離主要道路遠，需要穿過別人的地才能進出，是不是能取得穿越權和連接水電的權力。

第七是提供穿越權（Easement），有沒有讓別人穿越和使用的權利，有些地上被後面的人家進出，已走出了一條路，這塊地可能要讓出那條路的部分做道路，或是水、電公司有保留穿越的權利，那一部分地就不能使用了。

第八是測量（Survey），買地一定要找個測量師畫個地圖出來，才能知道地的面積，界線在哪裡，地形等，以及別人的穿越權範圍在哪裡。

第九是淹水區（Flooding），內華達州沙漠占地廣，下雨時，水會沿著一些低凹的地方流，這些地方平常像個乾床，因為這些地方容易淹水，不適合蓋房子，買地要特別注意。最後是建築許可，需要多少機關的核准，有什麼法規會影響到將來要蓋的房子，這些都要瞭解。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

最近有地產公司估計，拉斯維加斯大約還有4萬多棟溺水屋。該報告說，要完全清理掉這些房產，大約還要五年時間。但奇怪的是，銀行並不急於把這些房子推出來拍賣。即使在9月底房屋供應量猛跳了一次，使我們上市的房屋數量比上半年的平均多了一倍，從每月3000多棟增加到將近7000棟。可是，這比正常市場上應當有的數量，仍然低很多。既然有那麼多存貨，為什麼銀行不推出來？這是一個相當令人不解的問題。

內華達房地產經紀水秉和提供一個答案，他拿大家都能懂的股票買賣作比喻。比如說，在金融海嘯發生前，你手中股票的價值為10萬。之後，就說在2009年吧，它就只值5萬了。那你家裡面的另一位就板起臉來，責問你，「是不是把我們的錢都虧光了？」你當然說，「沒有啊。都還在。反正股票有漲有跌嘛。」你就等待，焦急地等待翻本。

簡單說，銀行也是如此。它們帳目裡可能有價值10億或100億的貸款是鎖在溺水屋上，可是按當前的市價折算，它們可能虧的一塌糊塗。可是，只要不推出來拍賣，它們就不需要報虧損。如此它們每季從其他地方還有賺的，還可以發年終分紅。對於哪些現在拍賣會大虧的房產，它們也在等待，想等市場好轉後再處理。結果，至少從去年起，法拍屋銳減，供不應求，以致於房價猛增，此地房價一年上升將近30%。不過，跟最高的時候比，還低了約50%。

當然，銀行跟買賣股票並不完全一樣。如果用現金買股票，基本上可以一直等下去而不需要另外花錢。銀行則不同。銀行有費用並且還要付利息，所以守住這些房產是要付代價的。由於這些銀行被認為是「太大了所以不能倒（too big to fail）」，所以美聯儲主席伯納克一連五年向它們伸出援手，把利息降到幾乎是零，所以它們可以低利貸款，長期守住這些房子而不需要花很多錢。可是，因為它們隱藏著這一大筆呆賬，它們就不肯多向小民或小生意提供貸款，因而經濟復甦的速度就很慢。金融海嘯已經伴隨了我們五年了，而GDP的增長率仍然僅為1%到2%，一直達不到歷史水平。失業人數也偏高不下。這是二次戰後最壞的一次。

要知道，日本在1989年時也經歷了巨大的房產泡沫。它的銀行也把呆賬隱藏起來，結果房價一直起不來，銀行一直不健康，以致於它的經濟搞了20多年都欲振乏力。我們希望的是，美國的經濟不要也搞個20年的低成長。

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

隨著嬰兒潮漸漸進入退休年齡，當此美國的房價仍價美物廉時，許多華人到拉斯維加斯買房，準備將來自己退休居住，由於是自住，並非作出租用途，不考慮出租報酬率，買新房便成為首選。

根據新屋網站salestraq.com的統計，目前拉斯維加斯在市場上有150個新屋社區，建商推出的價位從10萬至數百萬都有，中間價約在20萬左右，選擇相當的多，交通方便，生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。

一、地點：在拉斯維加斯，一般華人新移民比較喜歡接近中國城附近區域，到中國超市及餐館方便，可惜這些區域早已開發，除非改建，已甚少空地蓋新屋了，美國華人大都選擇韓德森（Henderson）、沙漠林（Summerlin）或西南區。這些大規模計畫社區（Master Plan Community）內已建有購物中心、餐廳、醫院等，生活機能完備，社區內多有步行走道，寧靜安全，距離市中心拉斯維加斯大道只有約15分鐘的車程。

二、價格：一般新屋建商會視市場情況而有促銷活動，或將議價空間轉為提供材料升級，例如廚房地板與檯面加級，贈送冰箱、洗衣機、烘乾機，優惠的貸款利率，過戶費折扣等項目，專業勤奮的經紀人（Agent）可代投資人盡力爭取與議價。

三、出租市場的價位：如果暫時不能自住，有意出租一段時間，必須考慮一般房客的租屋選擇是三房二浴的獨棟屋（Single Family House），目前此種房子的租金約是每月1100元至1400元之間，超過這個價位就不易找到房客。如果以20萬元至25萬元買進新屋，扣掉地產稅、保險、HOA (社區費)、管理費等，出租回報率（Cap Rate）約4%，遠低於二手屋的6-8%，因為類似的二手屋的買價只約15萬元，所以投資出租者多半選擇購買二手屋。

所以，投資出租多半選擇買二手屋，自住者買新房為其首選，新屋的設計與建材較優，選擇交通方便與生活機能完備的地區，長期而言是良好的投資。

——本文由内华达房地产公司经纪人胡懋嘉提供。

許多外地來的投資者在拉斯維加斯買了新房子，建商交屋後，屋主面對一片光禿禿沙石的院子不知該怎麼辦。

拉斯維加斯不像北加州土壤肥沃，雨水充足，種什麼長什麼，拉斯維加斯的土以沙石為主，堅硬不好挖，加上雨水不夠，種植不易。

種草皮的話，不但費水，水公司也不鼓勵，現在大部分人將庭院做成「沙漠景觀」（Desert Landscape），主要目的是省水、綠化和美觀。

做「沙漠景觀」，設計首先要注意層次和對比（Texture），選擇的植物，葉子大小，樹木高低和地上石頭的大小，顏色要有對比，體型寬大粗壯的仙人掌或蘆薈旁可種上葉子細小稠密的梅斯基樹（Mesquite）。

其次是要有節奏感，多變化（Rhythm），看一個花園要像欣賞音樂一樣，要有高有低，有季節的變化，而不是大小一樣，把同一種類的植物種在同一個庭園中。

第三就是要注意「顏色」，種些帶有沙漠色調的植物，葉子以灰綠或墨綠為主，花不要大紅大綠，能夠持久，適合沙漠氣候的為主。

第四個重要的設計條件是「布局」（Placement），植物和石頭的擺置要自然，不呆板，小石頭可以做成乾河床的形狀，大石頭則放在樹的旁邊，以保護樹的根。

最後就是「灌溉」（Irrigation），澆水可用定時系統管理，在每棵樹的底下埋上塑膠管和噴水頭，定時澆水，因為不同的植物，需水量不一樣，可分區、分時段澆水。

可以種什麼樣的植物，上水公司的網站WWW.SNWA.COM，在「景觀設計」那一頁，有一個表格列出拉斯維加斯可種的植物、樹有108種，仙人掌有45種，花有12種，棕櫚樹有九種，地衣（Ground Cover），有45種。

較大的工程，須先有個「景觀設計圖」，網站上還有設計圖的樣本，如不想自己畫，還有一些推薦的景觀設計師和他們的聯絡電話，同一個網站上也有一份施工工人的名單，可找到合格推薦的景觀包工（Landscaper）。

一棟房子加上美麗的景觀庭院，可以增加房地產的價值，高大且枝葉茂密的樹種在房子旁，樹的陰影有保護房子，及減少能源消耗的功能。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。