「南高地社區」靠近拉斯維加斯賭街大道，環境優雅，且價格不貴。

多年來，拉斯維加斯幅員的擴展是朝南邊這個方向進行，也就是和全美第二大城市洛杉磯靠攏，所以南邊就像拉斯維加斯的大門，而「南高地社區」（Southern Highland）正是南加的遊客們進入拉斯維加斯所見到的第一個社區。開車由15號公路向北行，爬過一個小山頭，當拉斯維加斯出現在眼前時，左手邊有一大片住宅區，從聖洛斯(San Rose)大道下15號公路下來，這裡就是「南高地社區」了

「南高地社區」占地2300英畝，住宅區已蓋好了一大半，正當中是個高爾夫大球場，有個私人俱樂部，只准許300名邀請的會員入會，會所面積4萬2000平方呎，是全美排行第一的高爾夫球會所，高爾夫球場則排名全美第27。

社區當中有購物中心、學校和公園，不過該社區最北的仙人掌 (Cactus)大道到藍鑽石 (Blue Diamond)公路中還是一大片未開發的空地，進出還是從南邊的聖洛斯大道較便利，例如去中國城要先向南走，從聖洛斯大道上15號公路，再北行去中國城﹔若走北邊可從瓊斯大道 (Jones)穿過空地，接藍鑽石公路，到拉斯維加斯賭街大道。

目前「南高地社區」有92幢房子在市場上賣，最貴的一幢是899萬9000，有1萬4960平方呎，七個臥房，11個廁所，和可停七輛車的車庫，是2008年興建的，最便宜的是12萬0000，有三個臥房，三個廁所，兩車庫，1,733平方呎，是2005年蓋的。

一般華人在拉斯維加斯購屋多喜歡選西南區，也就是15號公路以西和查理斯頓 (Charleston)大道以南，拉斯維加斯房地產經紀人協會將西南區分作五個小區，中國城位於501區，而「南高地社區」位於505區，是西南區裡最南邊的位置，在505區中，除了「山之邊社區」(Mountain Edge)和「南高地社區」外，多是未開發的空地。比較這兩個社區，「南高地社區」靠15號公路，交通較方便，社區建設也較完備，「南高地」大道更是綠樹成蔭，氣派非凡的好社區，故價格比「山之邊社區」略高。

原文刊登在世界日報賭城版—-6-16-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

出價$165,000元沒能買到的房子。

5月30日，拉斯維加斯英文報紙RJ商業版頭條：「美國有些地區房價升高」。但是，文內說，「可是拉斯維加斯的房價沒有發生變化」，真的嗎？

當然，標普的Case－Shiller房市指標是房地產的聖經，誰敢跟它唱反調？它如果說維加斯的房價沒有變化，那麼我們的房價肯定不敢動。對嗎？不過，個人倒有點小意見。因為，最近我替客人為一棟不錯的房子出價。我們出價16萬5000元，比要價高出5100元，並且全部是現款。出價時這棟房子已經有15個人出價，顯示競價激烈，而結果我們沒有買到。這絕不是孤立事件，不但我自己有多次這樣的經驗，其他經紀人的經驗也必然是：每一棟稍微像樣的房子一上市，三天內必然會接到好幾個出價，並且經常會在短期內超過原價賣出。可以說，經過四年衰退，至少從今年1月開始，拉斯維加斯的房市已經從買房容易賣房難轉變為賣房容易買房難了。毫無疑問，這是一個非常驚人的變化。

由於大家競買，所以用現金買的人就占盡便宜。為什麼呢？因為龐然大物的銀行完全缺乏靈活性，它們相信數據，不能隨著地區市場的變化轉彎。如果買方要貸款，那麼銀行就要找它指定的估值專家去作價格比，把這棟房子跟過去該區90天內賣出的類似房子比價。一比之下，銀行就批下來，房價過高，不貸！用現款買房子的人就不必受那些對市場變化沒有感覺的國際大銀行的控制，當機立斷，立刻買到房子。由於華人買房子不太願意貸款，所以目前成為華人買房子的好時機。

但是，華人喜歡講價。有時我們無法說服他們，看到好房子多出個幾千，用五年平均一下，其實沒有多少錢。如果他們不相信你，那就沒辦法。因為現在的確是，想要在此地買房子，心理要有所準備，必需考慮，有時不但不能講價，並且還必需加價。

原文刊登在世界日報賭城版—-6-9-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

內華達房地產公司根據本地英文報Review Journal所公布的資料，將拉斯維加斯各個郵遞區每年的二手屋中間房價跌幅百分比，綜合起來推算出2006年房價高峰點到2011年底，五年來各個郵遞區累計的跌幅百分比，請看圖表(見圖，內華達房地產公司提供)說明這些數據結果。

在總數56個郵遞區之中，房價跌幅最高的三個區是89109(84.5%)、89169(79.1%)、89106(77.6%)，主要是城中區 (downtown)及靠近賭街東邊的舊社區﹔跌幅最低的三個區是89044(43.8%)、89135(44.6%)、89086(46.1%)，主要是高級住宅區Summelin和Anthem，抗跌性強。

總的說來，各區多半只是調整回2002年未發燒之前的水平，過去暴漲，現在就暴跌，可是有些先天不足，後天失調的區，竟跌過2000年之前的水平了，Location，Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-26-2012

拉斯維加斯的房市供不應求，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象，買家不必懊惱一時買不到房子。

拉斯維加斯過去幾個月來的二手屋房源因政府干預銀行的法拍而銳減，例如今年4月份房源就比去年少了20.3%，供給減，而超低的房價卻吸引更多的投資者進場，即需求強，使得4月份市面上未售的房源比去年足足降了63.4%，只約等於四到六星期的庫存，買家搶房使得4月份已售獨棟屋的中間價格比3月份上揚4%，比前一年上揚2.3%，為12萬7900元，於是一時之間，喊漲之聲四起，殊不知這仍只是一時現象。目前內華達州的房貸違約比率為11.16%，比全美的5.78%還高出一倍，失業率為12.1%，也就是說未來仍將有很多的法拍房源，房價在法拍潮結束前還不會漲，政府干預銀行的法拍只是拖延房市復甦的時間，所以買家不必懊惱一時買不到房子。

自2006年第一季至今的六年來，拉斯維加斯的房價下跌了61.8%，相較於全美的34.2%，房貸資料中心Fiserv Case-Shiller的專家更接著預測未來的房價起伏﹕2012年拉斯維加斯的房價將比2011年下跌7.5%，2013年將比2012年再下跌3.3%，相較於2012年全美的房價將比2011年下跌0.8%，2013年則將比2012年上揚4.2%，拉斯維加斯的房市顯然比全美受創更巨，復甦較慢。

新屋的建商在2011年更是創下歷史最低的年銷售量，新屋年售量3894戶，只約二手屋一個月的售量，例如二手屋4月份月的售量為3924戶﹔由於二手屋的房源緊促，目前新屋市場又有些回溫，預期2012年可銷售新屋5000戶，上月新屋的中間價格也比前一年小漲1%，為20萬1040，新屋市場主要的買家是自住者，因個人的品味，願意付較高價格。

投資者搶購二手屋，在粥少僧多的情況下，往往須以現金才買得到，因此目前成交的二手屋中有一半以上是以現金購買，相對而言，新屋買家雖能選擇貸款，然而在貸款時卻常遇到估價不通過的問題，因為估價員所使用的市場行情已被大量成交的二手屋主導，這時可再和建商議價，或要求裝璜升級等，有時建商也願意給現金折扣，但背後的銀行未必同意，這種情況就如同二手屋市場的「不足額還貸」一樣。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-19-2012

戈壁灘是拉斯維加斯少數以人工湖為主題的社區。

拉斯維加斯住宅區發展歷史，主要的推力是大開發的進駐，這些大開發商動不動就是上百英畝的開發。他們圈地建新城，為了吸引住戶去買房子，有的有很完善的商業區、公園和學校，有的就發展一個漂漂亮亮的主題來做號召，像是高爾夫球場、公園、運動場之類，以水做主題的不多，最早的一個是在沙哈拉大道旁的「湖區」(Lake)，再來就是「戈壁灘」(Desert Shore)，最後是東南區的「拉斯維加斯湖」(Lake Las Vegas)，現在因為考慮到浪費水的因素，政府已不再批准以人造湖為主題的開發，因此這三個以湖為主題的社區也成了絕響。

戈壁灘（Desert Shore）是拉斯維加斯西北方的社區，戈壁灘在沙漠林社區的隔壁，是拉斯維加斯少有的以人工湖為主題的開發方案。該社區在1988年開始興建，中間有四個人工湖，社區中心有沙灘、棕櫚樹和野餐的地方，湖中有鴨子，是周末帶小孩去餵鴨子的好地方，沙灘旁還有打排球、籃球和小孩玩的滑梯和鞦韆。許多人家在後院有碼頭，可划船到湖中玩，也可坐在湖邊釣釣魚，社區中心也經常舉辦些活動，為居民們增加認識和友誼的機會，另外湖邊上有散步小徑，可走路或騎腳踏車繞湖健身遊玩。

戈壁灘社區一共有682英畝，住了3351戶人家，差不多的房子都是在90年代蓋的，價位屬於中上等，目前有16幢在市場上賣，價位最貴的是62萬4900元，有3052呎居住面積，四房三浴，最便宜的是16萬5000元，居住面積為1985平方呎，四房三浴，1988年蓋。

過去12個月，該社區一共賣出164幢房子，是受人歡迎的社區，沙漠灘也有康斗(集合住宅)，目前祗有五個單位在市場上待售，價位從8萬到2萬5。

沙漠灘的房子多是在20年前，雖然老了些，但在這沙漠中，有湖光山影大樹成蔭的社區，還是很難得找到的，是個居家安業的好地方。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-12-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

要價15萬元，出價15萬3000元沒有買到的房子。

根據最新的Case-Shiller房市指數，2月間，全國20個大都市中，15個城市的房價仍然緩慢下滑，包括拉斯維加斯在內，另外五個，如鳳凰城，房價已經開始爬升。

所涉數字指出，拉斯維加斯當前的房價仍然低於它在2000年的房價，2月的房價比1月又降低了0.4%。這則新聞似乎令人悲觀。可是，另一個也相當權威的機構，SalesTraq使用不同的計算方法指出，拉斯維加斯的房價在過去兩個月間有所爬升，平均價格在3月間為10萬3000元，相對於2月間的10萬800元，和1月間的10萬元，當然是爬升了。

到底我們相信哪個數據呢？如果你在過去三個月間曾經來此買房子，你就知道答案了。你會發現，一棟稍稍看得過去的房子，如果你出價低於要價，經常你得不到任何回應，而過了一、二個星期以後，房子已經進入合同。因為現在每棟稍稍像樣的房子都會收到五個甚至更多的出價（offer）。

上周，一棟要價15萬的房子，上市的前30天，因為其貸款是由聯邦政府擔保，按規定只准自住的人購買，所以沒有賣掉。可是，第30天一過，在第30天的零時開始，這棟房子就開始在網上競買。前兩個小時，我進不去聯邦政府為此設立的網站HUDHomeStor s.com，可見競買的熱烈情況。我的買主出價15萬3000元，說來也是不錯的價錢，可是價錢送進去之後，就像石沉大海，音信渺然。競買截止後，上網一看，已經被別人買去。出價多少，現在還無從得知，但肯定超過我買主的出價。

雖然內華達州去年的一項法案不再容許銀行草率推出房子拍賣，因而突然之間大幅度減少了法拍屋的供應量，被認為是此地房子熱賣的主要原因，但是，全國經濟的緩慢復甦，失業率逐步下降，加上本地遊客數目的持續增加，也都影響到房市。當投資者看到房市出現回暖的跡象，不再擔心虧掉老本，再看到收益率高達7%，他們就紛紛進場了。所以說，房市回暖的日子可能不遠了。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-28-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

「沙漠林」社區不但美麗，且生活機能極佳，此區的房子好賣又好租，自住或投資兩相宜。

在拉斯維加斯西邊有一片高級住宅區「沙漠林」 (Summerlin)，占地2萬2500英畝，是全美最大且規畫最成功的社區，該區綠樹成蔭，馬路寬敞，有購物中心、公私立學校、圖書館、活動中心、高爾夫球場、大型公園，生活機能極佳，房屋以地中海型建築為主，灰泥的牆，紅色的瓦，每個小社區進口都還有個小公園，是居住安家的好地方，「沙漠林」有自己的商業區和賭場，是拉斯維加斯的城中城。

很多外地來拉斯維加斯買房子的人，都很驚訝在這個沙漠中居然有如此一個漂亮的社區，其實「沙漠林」的由來有一段很傳奇的故事。

話說1966年感恩節那天，那時全美最有錢的大富翁-霍華休斯，來到拉斯維加斯，他住進「沙漠小棧」 (Desert Inn)的頂樓，後來索性把整個賭場買下，以此為家，接著又買了五、六家賭場，連城裡城外的地，也一大片一大片地買，這包括現在的「沙漠林」所在地，他還準備把其飛機公司搬來，這遼闊的沙漠是試驗飛機性能的好場地。

霍華休斯後來在幾位內臣的挾持下，對他的帝國完全失去控制，更甭提要把其飛機公司搬來了，1976年他在墨西哥逝世，沒留遺囑要怎麼處理他在拉斯維加斯龐大的房地產，美國政府找到他在德州老家的堂弟-拉米斯來繼承，拉米斯在拉斯維加斯成立了開發公司，將西邊的荒地規畫成一個大社區，取名「沙漠林」，這是霍華休斯和拉米斯的祖母的名字。

「沙漠林」已開發的面積還不到一半，為9000英畝，從北起始往西及南開發，分為北、西、中、南四大區，每個大區下再分中區，共有19個中區，每個中區下再有小社區，由不同的建商來投資開發，共150個小社區，「沙漠林」未開發的部分有很大的面積是被山丘盤踞。

2007年美國房市崩盤後，「沙漠林」也不能倖免，其中涵蓋郵遞區89128、89134、89135、89138、89144，自2006年高峰期至2011年底，各郵遞區的房價分別下跌了59.4%、49.5%、44.6%、48.6%、58.9%。

目前「沙漠林」在市場上有200幢二手屋在賣，最老的屋齡20年，最便宜的要價12萬5 000元，面積為1700平方呎，需要大修。最貴的「自建豪宅」 (Custom Home)要價1090萬元，面積為1萬2000平方呎，有八個衛浴﹔建商推出的新屋，最便宜的要價15萬0000元，面積為1450平方呎，最貴的要價105萬元，面積為3884平方呎；另外還有可自建豪宅的建地在賣，主要在The Ridges這一中區內。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-14-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

林秀华指出，由于经济全球化及高科技带来的方便，许多美国人原有的工作机会，尤其是白领阶级部分已逐渐消失。

近几个月来美国经济略有改善，但似乎不稳定且是片面性，是靠像社群网站、医疗、商展等这些目前有成长的领域，有如一个体质孱弱的人，复原无力而缓慢；2012年美国的经济成长率预估为2.5%，虽然比二次大战以来的平均3.4%略低，但以后每年的成长率大概就只能是这种水平。

发生于1960、1969、1973年的经济衰退，其造成的高失业率，都是不到两年就复原了，但自此之后就越来越慢。1981年的经济衰退，其造成的高失业率花了28个月才复原，1990年的经济衰退花了32个月，2001年的经济衰退花了46个月，2007年的经济衰退到今天已50个月，还走不到半途。

复原困难的原因有三﹕

一、全美目前约500万的失业人口：由于经济全球化，及高科技带来的方便，许多美国人原有的工作机会，或被外包(outsource)到亚洲，或不再需要，例如传统秘书的工作已被智慧手机 (smart phone)取代，接下来保险从业者、法律咨询顾问、投资分析师也将不保，白领阶层的工作消失后很难再找回来。

二、美国人收入没增加：企业趁高失业率的时机，削减人工与薪资，因此个人消费水平不易提升。

三、被房市拖累严重：以前经济复苏后，资金会投入房市，有助经济更进一步繁荣，但这次却反而有3.7兆美元的房贷大洞待补填。

说来吊诡，以上这些因素也促使美国的经济复苏比其他国家，如欧洲国家的脚步，稍微快些：

一、美国科技的优势，例如社群网站创造的商机，吸引海外资本市场的资金回流，比美以前的达康 (.com)风潮。

二、美国人多年来薪资未调，增加企业的竞争力，于是一些出走的产业又从国外移回美国，例如汽车制造业，美元币值的相对弱势也有利美国出口。

三、美国房价低，个人花在居住上的成本减少，才有多余的钱来帮助消费，此外，过去20年来油价大涨，主要是中国和印度需要大量的基础建设，现在总算到了建完喊停的时候，油价可望逐渐缓和，将降低通膨的压力。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-07-2012