內華達房地產負責人林秀華說，拉斯維加斯去年成屋銷售量成長兩倍，代價是超低的房價，屋主共損失900億財產。

大家都說美國的經濟已稍有改善，國民的消費增加，失業率也降了少許，但是美國的房價和此兩項指標的關係不大，主要影響房價的是：一、溺水屋的比率太高，例如在內華達州，溺水屋占所有房屋貸款的70%，屋主棄屋蔚為風潮，二、為了避免過去炒樓問題重演，近幾年來，非常不容易取得銀行的購屋貸款；前者是由於過去濫貸造成，後者是矯枉過正，皆源於金融體制的不健全與呆板。

就像幣值的漲跌影響一個出口國家的競爭力一樣，先看日本的經濟是如何因為幣值調升而陷入20年的衰退期，再看韓國的經濟是如何在幣值大貶以後起飛，如今國民生產毛額已大幅領先台灣，就可見凡事皆有其關鍵點。

歐巴馬政府從上任開始就說要作金融改革，可惜只有否定性的整頓，而無建設性的作為；金融體系無法正常運作，發揮應有功能，就算一再祭出拖延法拍 (Moratorium)的行政干預手段，或是協調銀行救濟溺水屋屋主，其實只是使房市復甦的腳步變緩，甚至可說是把房價越治越慘了，並且平白浪費掉巨額的國家資金，不知唯有建立良好的金融秩序，提供適度的房貸才是解決房市問題的關鍵。

拉斯維加斯的成屋銷售量從2007年的2萬4800戶，至2011年的4萬8822戶，已成長了兩倍，但其背後的代價是：比建造成本還低的房價，過去五年來，拉斯維加斯的屋主共損失了900億元的財產，平均一戶約損失11萬2000元，雖然房價在過去兩年來的跌幅已大為減低，甚至近幾個月來已不見再跌，但專家預測以上的損失，至少需要十年才能補回。

以前許多美國人認為，不可能會有比小布希做得更爛的總統了，沒想到歐巴馬總統對經濟問題毫無概念，欲行好反而害事﹔但是他的運氣不差，除了及時將賓拉丹繩之以法外，歐元市場的危機使歐洲有錢人把錢存到美國來避險，中國的富人覺得在中國，生命財產沒保障，也想盡辦法把財產弄到美國，美國的經濟竟然是操之在鄰國的興衰成敗。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-31-2012

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題

很多人想搬來拉斯維加斯住，但擔心在這沙漠中的城市會不會有「缺水”」的問題。

其實目前從密德湖中抽出來的水就足夠使用，這個湖當初是因為建胡佛水壩而造成的人工湖，胡佛水壩主要是供給洛杉磯地區的水力發電，由於拉斯維加斯就在附近，享有優先使用權，除了電費特低之外，短期內拉斯維加斯不會有缺水的問題。

此外，多年前州政府請加州柏克萊大學做了個研究報告，提出十個方案，其中最簡單容易做的就是：在延著加州和內華達之間的塞拉內華達大山的山腳下打深水井，再用管子將水運到拉斯維加斯，這個北水南調的計畫，可以解決將來拉斯維加斯供水問題。

拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題，密德湖目前是拉斯維加斯唯一的水源，也是唯一的排放污水的地方，水中含菌量過高，自來水廠必須放入大量的氯去殺菌，所以自來水聞起來和游泳池的水差不多。

再來是礦物質含量太高，平均一加侖的水中有三顆半像阿斯匹林那麼大的鈣溶在裏面，舊金山的水祗有半顆，而西雅圖水的鈣含量是零。

自來水中鈣太多，在水龍頭四周容易形成白白的礦物質，沉澱在熱水爐底下，三年下來可積成一吋那麼厚，到時瓦斯在底下燒，而水就怎樣也燒不熱，所以一定要裝軟水機，將鈣中和，不過軟水機的原理是將「鈣」以鹽取代。所以家中自來水的「鈣」沒有了，但卻變鹹了，喝多了會傷腎，所以最好在廚房裏裝個凈水器，作為家中飲用水的來源。

有朋友問：如果水中有那麼多鈣，是不是喝自來水就好了，不必吃鈣片補身體了，家庭科鄭醫師說水中的鈣是礦物質，不能被身體吸收，喝多了，反而會像熱水爐一樣，也就是鈣將沉積在體內，時間久後，照X光，還會看到身體中有一層白白的鈣。

想搬到拉斯維加斯住的人不必擔心缺水問題，只要家中裝了凈水器，就可安心享用健康的飲用水。

原文刊登在世界日報賭城版—-03-17-2012. ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

根據統計資料，拉斯維加斯有70%的房子是溺水屋，亦即房子的貸款額超過目前房價。拉斯維加斯過去三年間拍賣掉10萬棟以上的房子，價格比最高時的房價平均下跌60%，其房災之巨，數全國第一。據專家推測，今後可能還有6萬到10萬棟拍賣屋進入市場。

但是，就在這個嚴峻房災肆虐的當口，今年一開始我們就經歷到幾乎類似五、六年前火紅年代的房荒。房子一上市，如果條件不錯，立刻就有五個甚至十個買家出價，兩星期不到，房子已經被人鎖定。我不止一次碰到這樣的情況：房子一上市，不管三七二十一，立刻按要價寫好合同發過去，結果，兩天之後，對方電郵回話說，抱歉，房子已經簽約！我說，你連鑰匙都還沒有放上去，而我是第一天就給合同，你怎麼可能已經賣掉？對方支吾其詞，不肯作正面回答。

是的，在全國最嚴峻的房災市場上，我們確實經歷到嚴重的房荒，條件好的房子突然供不應求，一上市就被搶購一空，此外，因價格、地點、質量有問題而滯銷的房子當然也有很多，這不在話下。四面八方的投資者紛紛進場。投資者也知道，只給一棟房子出價，肯定拿不到，所以就出價給三棟房子、四棟房子，看能不能搶到一棟。如此一來，本來短期失衡的供求關係乃演變成令人惑然不解的房荒。

房荒出現在房災之中，說起來極為荒謬，但這是事實。原因許多人知道。去年10月1日起，州政府的一項法案AB284開始運作，也就是嚴格檢查銀行拍賣屋的每一份文件，不再允許閉著眼睛，一天簽上個幾百份甚至上千份錯誤百出的拍賣文件。這麼一來，銀行回收屋（REO）的數目銳減，到今年1、2月的時候，它的效應猛然震撼市場，使大家都感覺到有買家而沒有貨出賣的苦惱。

熟悉內情的人說，這是短期現象，因為銀行手中還掌握數量可觀的溺水屋，所謂的「影子庫存」。一旦目前的法律問題緩解之後，我們將會看到更多的空房子上市。所以，房荒之後一定又有房災，絕對不能被短暫的現象沖昏了頭腦。

可是，從樂觀的角度看，我們看到，投資者真的是從四面八方湧來。幾乎全世界的人都突然發現，你從股票市場、從債券市場、從銀行利息，你能拿到7%、8%的收益率嗎？拉斯維加斯銀行回收屋的房價每呎低者50到60元，高者也不過是70到80元，而新房子的造價一般在100到120元之間。所以，現在買，他們問，還擔心房價繼續跌嗎？只要不再大跌，那麼，何不安心拿著8%的收益呢？顯然，今後一年，房災與房荒在此地會有一場激烈的鬥爭。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

眾所週知﹐許多屋主眼看現在的市價已遠遠低於貸款金額﹐紛紛選擇棄屋﹐或被銀行「法拍」﹑回收﹐或經由「不足額還款銷售」以解套﹐這些屋源是屬於二手屋市場﹐價格低於造價成本﹐開發商的新屋根本無法和它競爭﹐「高層豪華康斗」的情況更為嚴重﹐有的開發商一整年也賣不出一戶﹐例如City Center(城市中心) 下的幾個康斗樓盤﹐有的銷售數量寥寥無幾﹐例如the Martin。

由於高檔物業的屋主多是企業主或高階主管﹐他們的人生經驗往往比較不單純﹐其「不足額還款銷售」的過程相對充滿了玄機﹐以下也以「高層豪華康斗」的案例來說明。

原來Panorama Towers 的開發商分三期建了三棟﹐第一棟Panorama Tower I在2003年推出﹐賣得很火﹐2007年完成﹐買家都依約完成過戶﹐第二棟Panorama Tower II在2004/2005年間推出﹐適逢房市高峰﹐開發商在價格上開高走低﹐2007年完成﹐多數買家也依約過戶﹐開發商賺得缽滿﹐第三棟推出時﹐房市已崩盤﹐但開發商無視市場嚴峻﹐仍繼續蓋﹐最後宣告破產。

未售的單位被銀行接收﹐銀行再轉賣給新的開發商﹐新的開發商改名為 the Martin﹐其成本雖然比先前的開發商低﹐但仍比市場上的二手屋高﹐原因是很多「私募基金」都要找這種集中管理的標的物﹐「私募基金」不能像一般的小投資人一戶一戶地去尋找﹑出價﹑過戶和管理分散各地的二手屋﹐所以在眾多「私募基金」的競爭下﹐這種集中管理的標的物的取得成本就較高。

根據統計﹐ Panorama Towers I 和II的二手屋﹐2011年共賣出197戶﹐其中10戶是銀行屋﹐131戶是「不足額還款銷售」﹐56戶是flipper 轉賣的﹐flipper 是在法院「法拍」程序中競標買得該屋﹐將產權上的瑕疵理清﹐且將房屋加以整修後﹐再推出市場求售﹐以賺取差價的投資者﹔此外﹐全部成交的二手屋平均單價是每呎171元﹐the Martin 則只賣出16戶﹐平均成交單價是每呎310元。

兩者平均單價相差甚巨﹐箇中因素除了樓層高低影響價格及開發商額外提供的價值項目外﹐還有「不足額還款銷售」的交易裡充滿了舞弊﹐這也是為甚麼好的標的物難求的原因﹐原來屋主每每和經紀人串通﹐要價偏低﹐讓自己的朋友來買﹐這朋友再回扣給賣主﹐其他的買家就算出高價也被拒﹐因此糾紛很多。

最近聽到一個實例更複雜些﹐是賣主收到多個「出價單」﹐便利用其中一個偏低的「出價單」﹐送交銀行審核﹐銀行稍微還了價﹐賣主覺得這價格夠低﹐應該讓自己人來買﹐在這原來出價偏低的買家還未來得及回應前﹐又被通知說這物業已賣給他人了﹐於是雙方有了糾紛﹐此外﹐賣主手上其實還握有其它更高的「出價單」﹐卻按著沒有送交給銀行﹐若是以後被人發現成交的真相﹐又會導致更多的糾紛。—-3-03-2012

「相對占有」的意義是:原業主荒置物業不用，而占領者使用之，並代繳了多年的地價稅，產權將歸給占領者。

房市泡沫後的拉斯維加斯頻傳怪聞，最近有一個地產演講會，標題是「如何免費取得一幢房子」。課程內容的主要重點是如何找到屋主走人，而貸款銀行也因文件不足，無法法拍收回的房子，如何到政府去申報「相對占有聲明」（Adverse Possession Affidavit），和如何成功占領該房子等。

話說在2011年7月，正在銀行沒收房子最高潮時，在德州的羅賓遜先生找到一幢被人放棄的房子，花了16元到政府去申報「相對占有聲明」，便成功地占領了這個價值33萬的房子，到今天，他仍住在裡面，鄰居找了警察趕他走，但因他有「相對占有聲明」，警察也拿他沒辦法。他的故事上了CNN，先是有人拿1萬元去跟他學習如何免費取得一幢房子，而現在這些學會的人也來到拉斯維加斯教授這個方法，只要收2000元。

在課堂上有幾位華人同胞很興奮地交了學費，希望能不花錢就擁有房子，事實上這些人對美國法律一知半解，被這些似是而非的「淘金術」迷惑了。

「相對占有」是個很古老的法律，在西部時代，因為地圖畫得不準確，一些牧場之間的界線重疊，政府只能承認現況，化解糾紛。地上有放牧的或有農作物的就歸給新地主，後來「相對占有」演變成另一種意義，原業主荒置物業不用，還忘了繳地價稅，而占領者使用之，並代繳了多年的地價稅，最後產權將歸給占領者。

在德州的羅賓遜從房子後面打破窗子進入房子，在成功申請到「相對占有」後就正式住進去，其內的家具和私人用品也一併收管使用，其實目前他還未取得「所有權」，因為德州的法律是必須占領十年，他才能有「產權」，不過他運氣很好，這房子的主人在放棄房子後就失蹤了，而原來貸款的銀行也破產了，雖然被美國銀行收購，但是貸款文件不見了，美國銀行找不到相關文件，所以也無法沒收。

在內華達，「相對占有」要成功占領五年，這當中如果地主回來，就會前功盡棄，而且須公開（惡意占領），並且有繳付地產稅和水電費的紀錄，最重要的是這房子必須是真的被房主放棄，但如有貸款，銀行必會回來法拍，占有者在「惡意占領」期間，隨時可能會被銀行趕出去。

「相對占有」有其風險，因為不是一種正當的手段，看到這麼多華人願意花2000元去學這種旁門左道，也只有感嘆拉斯維加斯歪風不斷，處處誘人為金錢不擇手段，除了地產界違約事太多，罔顧誠信，更有人趁機行騙，唬弄無知又貪心的人，偷雞不成蝕把米的故事就在這小城不斷重演。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-24-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

影響房價反彈的因素有「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等。

拉斯維加斯的房價會不會回升？對此我們毫無疑慮。回升只是遲早的問題。不過回升多少？回升受到那些因素影響？這是我們可以討論的問題。

我們相信，此地房價不可能在可預見的將來回升到2005年大家瘋狂炒房時的水平。但是，從目前受到依法拍賣屋影響下的超低價，肯定會有相當幅度的反彈，反彈到一個合理的水平。現在建造一棟房子的成本是在每平方尺100元到120元。所以，等到市場恢復理性，房價應當會稍高於成本。

至於影響房價的因素，可以考慮的是「房產地點」、「房產種類」、「價位檔次」及「加值項目」等因素，下面就一一分析。

「房產地點」：好區的房子不但抗跌性高，而且將來經濟好轉時，也會先反彈回升。雖然拉斯維加斯的幅員不大，但一般人的工作地點集中在賭街大道，新開發住宅區的地理位置多在外圍，附近有高速公路的出入口，交通便利之處的房產的升值潛力較大。

「房產種類」：無論是普通「康斗」或高層豪華「康斗」，因為有「住家協會」會費的開銷，以及管理上難與大型公寓競爭，較不受投資出租者的青睞。因為拉斯維加斯的房價超低，容易負擔，獨棟屋更是吸引投資人進場，不但好租也好賣。在拉斯維加斯，管理上最棘手的物業是小型公寓，如四單位或八單位，最好不要自找麻煩。

「價位檔次」：拉斯維加斯低價位的房子已跌到無可再跌，唯高價位的房子還有跌價空間，而投資者多半是買低價位可出租的房子，其出租回報率最好，一般而言，高價位房子也比較不容易出租。

「加值項目」：由於過度開發與超建的問題，加上容易負擔的低房價，如果將來拉斯維加斯的房市反彈時，擁有各種加值項目，例如社區好、有景觀、質量高、生活機能方便的房屋，將率先勝出。

因此，購屋作為投資時，不應當只顧價格，還應當考慮上述的其他因素。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-17-2012

拉斯維加斯「資優高中」有12個，有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。

很多人想搬來拉斯維加斯，卻因為考慮到小孩教育而裹足不前，其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。

在美國一般學校主要有兩大方向，一個是普通教育，另一個是資優教育，簡單說普通教育是培養一個通才，而資優教育是培養特殊人才，而內華達州是個重視資優教育的地方。

內華達州的學校分為兩種：「普通學校」和「資優學校」（Magnet），在拉斯維加斯，「資優小學」有六個，分別重視語文、領導，教育、數學和科學，「資優初中」有五個，其中「海德初中」以華生較多，高中有12個，其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高，而「拉斯維加斯學院」（LVA）則以音樂藝術為重，「先進科技學校」（A-Tech）以科學為重，也有以職業訓練為重的，像是修車子、烹調等。

當初設立這些「資優學校」的主要目的，是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平，所以在這些地方辦「資優學校」，學校中一半是各地選拔的資優生，另一半則是原來學區的孩子，雖然兩種學生不同班，但在算學校總體成績時，分數免不了會被拉下去，這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時，看不出來的地方。

普通學校也設有「資優班」，小學有「天資計畫」（Gifted Children），他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起，用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同，標準可能因此作調整，所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明，不公開的活動，家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。

另外一些普通學校也有「資優計畫」，這大多是課後輔導的項目，每個學校都挑一、兩個強項去發展，像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」（ROBOTEC），另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫，學生們模擬律師及法官在法庭上辯論，還有在聯邦大法院中比賽，由真的法官和律師做評審，選出冠、亞軍。

許多「資優學校」有很好的交響樂團，學校的樂團經常到外州比賽，贏得大獎歸，參加「資優計畫」的學生，不但視野擴大，人際關係改善，更是拿到進入主流社會的鑰匙。

因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事，大部分的學校都很新，沒有很長的校史與成績紀錄，但是特別重視「資優計畫」，所以在買房子時，不必特意去在乎一個學校的排名，而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」，而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」，家長也不要在乎學校離家遠，超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒，就讀於克拉克高中，在法庭辯論比賽中獲獎，從小就接觸主流體系，和讀死書的孩子不同。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較
拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇

由於美國房價大幅下跌，吸引許多外國人來撈底，其中亞洲來的投資者對美西的三個城市：洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣，但是並不了解這三個城市之間的差別。

舊金山風景怡人，洛杉磯四季如春，加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達，如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房，建議選擇這兩個城市，但是如果為了投資或養老，就應該選擇拉斯維加斯。

為什麼拉斯維加斯更適合投資呢？

1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市，和加州一樣地處亞洲與美洲的中心，從亞洲來的旅遊者必到此一遊，在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情，賭館內有世界一流的表演，聞名遐邇的美食，及名牌精品街，特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場，一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦，是一個充滿商機又有活力的城市，也是退休養老的首選地之一。

2.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速，約20天就可，不像加州可能需要3個月，因加州法律傾向保護房客；

3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設，不遺餘力，同時控制水源及開發地區必須集中，政府擁有外圍遼闊的土地但不開發，有利於維持地價；

4.因為天氣乾燥，風濕及氣喘到此可不藥而癒，以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」)，熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%；

5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。

投資什麼類型的房地產﹖

商業樓受經濟好壞的影響很大，並不適合普通的投資者，反之，住宅的需求量穩定，流通性強，風險較低，投資的目標是購買好租又好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利，特別針對上班﹑上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好，但其隱含的空置率及維修成本很高，將來出售也不容易。

配合出租管理服務

因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌，許多投機者被套牢，棄屋的風潮未息，房市需要一段時間消化影子庫存，二、三年內房價不易回漲，投資者須有出租養房的心理準備，所以購買房子後，找一個好的出租管理公司來配合很重要。一般而言，到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等，由於工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司，服務外州及外國的投資者的經驗豐富，可提供最到位的出租管理服務。

美國內華達房地產公司, 專精Las Vegas 不動產買賣與代客出租及管理, 林秀華(美國會計師)總經理將首次到溫哥華列治文舉辦兩場Las Vegas 房地產與稅務說明會, 2月10曰(週五) 11日(週六), 座位有限, 請電 604-270-4688 報名.

34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑，包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。

拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來，主要投資目標是購買好租好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，包括社區的檔次、地理位置、交通便利，特別針對上班、上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議，外地來的投資者在選擇經紀人時，如果能以僱用員工般的審慎態度，可以減少錯誤和後悔的機會。

了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗，也要熟悉本地環境與房市發展：在拉斯維加斯房市有可為時，除了投資者外，也有很多外州的經紀人來尋求工作機會，這些經紀人雖然有房產買賣經驗，但對本地的環境卻非短時間可以掌握，如果選錯物業或地點，結果租不出也賣不掉的問題就產生了。

不濫收費：最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee)，一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時，為了競爭，提出很優惠的分成條款，後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷，只好巧立名目增加收入，於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」，而且越收越高，外行的顧客不查，以為這是過戶必收的費用之一，其實每個公司不同，從不收分毫到收600元、700元的都有。

誠信負責：相較於顧客的投資金額，經紀人的佣金顯得微不足道，明知買錯物業，會造成顧客的損失，卻從不站在顧客的立場考量，作一樁生意算一樁，沒有永續經營理念，許多顧客吃了虧，基於面子或息事寧人，但是不出幾年，這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。

耐心：身為服務業的一員，對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解，﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感，這樣的經紀人若不是急功近利，就是沒有服務從業員該有的涵養。

中英文都流利：如果英文程度不夠水平，對合同和本地地產的法規無法充分瞭解，再有問題需要和其他的單位溝通時，效率也會大打折扣。

最後還應當考慮到，由於出租管理工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。

原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012