拉斯維加斯的「老城區」（Downtown）是在30年代建胡佛水壩時形成的，那時蓋水壩的工人在休息時，就到老城區的賭場好好吃一頓，順便玩一把。

二戰後，許多人去黃石公園玩，都會在拉斯維加斯的「老城區」休息一下，那時佛瑞蒙 ( Fremont)大街兩旁都是賭場，遊人如織，不過後來「思醉鋪」（Strip）興起，老城區就黯然失色，為了挽救生意，當地的商家在佛瑞蒙大街上蓋了個以燈光秀為主題的天棚，叫Fremont Street Experience，當時的市長奧斯卡高德門更是野心勃勃，將「老城區」到沙哈拉大道間都規畫為高層建築區，豪氣十足的宣布要建個拉斯維加斯的「曼哈坦」。

但人算不如天算，房災重擊，許許多多的老城區規畫，都束之高閣，無法實行。

不過，拉斯維加斯的發展史上一直有貴人相助，在50年代是大富翁霍華休斯，在80年代是史迪夫溫，在2010年代，是網上鞋店ZAPPO的老闆謝家華，他想要把拉斯維加斯「老城區」振興起來，讓更多的遊客、住民和商業進駐。

謝家華，又稱東尼謝，是1973年出生的台灣人，舊金山長大，在哈佛大學讀書時，就在宿舍裡開漢堡店，現在ZAPPO的CFO法蘭克林，就是他那時的同窗好友，也是他那時漢堡店的忠實顧客。

1996年，東尼謝從哈佛電腦工程系畢業後就到矽谷的甲骨文公司工作，五個月後他離職自己組公司，建立網站Link Exchange，兩年後他再將網站以2億6500萬元賣給微軟。

東尼謝在1999年來到拉斯維加斯，和企業家尼克史文滿建立了網上鞋店ZAPPO。2009年，因為金融風暴影響，ZAPPO也有資金周轉的壓力，於是東尼謝以12億元的價錢，將公司的所有權賣給了「亞馬遜」，但他成功說服了亞馬遜，繼續保有經營權，他說，一個成功的企業是要以「快樂」為原動力，而他本人是這個原動力的創造者。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

林秀華指出：市場在變，但道理不變，資訊透明可以幫助投資者掌握未來的房源及市場概況。

現在資訊越來越透明，最近美國知名房地產網站Zillow.com宣稱將提供全美約150萬戶已進入法拍程序的房屋資料，包括屋址、房貸金額、逾期積欠、委託單位、預估底標、法拍程序進行的程度，這是一種「準房源」(Pre-listing)，能使投資者更能掌握未來的房源及市場概況，一時間輿論沸沸揚揚，主要批評其侵犯到屋主的隱私，因為除了不公布屋主名字外，其它的資料都一目瞭然，其實任何人以屋址都可以在縣政府的網站上查到屋主的名字。

另有擔心這樣的資訊將會助長買家的砍價心態致使房價更下挫，也可能引來與房貸有關的詐騙集團，然而在一個民主自由的國度，資訊透明才能保護消費者，減少買房投資吃大虧的情形，尤其在房源緊俏的地方，最常見經紀人咄咄逼人，起哄搶房，外行人不清楚原因。須知目前拉斯維加斯有59%的房貸是溺水的，這代表還有很多屋主將會棄屋；或不易了解本地各地區及產品之差異，套用亞洲或不同城市的投資觀念，例如購買無公用設施的小型公寓或無車庫的康斗(集合住宅)，其出租將很難與大型的公寓競爭。

拉斯維加斯2012年第三季進入法拍程序的案件只有6062件，比第二季減少31%，比2011年第三季減少71%，其中包括收到違約通知的2714戶，法拍成功的1400戶，及流標被銀行回收成為「銀行屋」的1948戶，所以市場上好的「銀行屋」一屋難求，買家往往須加價5000﹑1萬才可能買到手，有些專業的投資人便轉往法拍處去買房，其競標也異常激烈，但是有少數的經紀人早已建立有自己的上游管道，在「銀行屋即將上市之前就能帶客人去看房，先下手為強。

拉斯維加斯的行政干預法拍的期效快過了，以前被阻撓而累積的法拍案件可以進行了，一旦法拍量恢復，甚至補回，銀行也擔心回收的房子將太多而難以管理，不利房價，目前銀行的對策有二﹕一是盡量核准「不足償貸銷售」，銀行雖有明文規定不許原屋主再留住，以免舞弊，但原屋主以別人名義簽租約的事則防不勝防；二是繼續將「銀行屋」成批賣給一些特別的投資機構，經過包裝再轉手上市，銀行們希望如此雙管齊下，銀行屋將逐漸化於無形。

房源供不應求造成二手屋的價格暴漲，2012年9月獨棟屋的中間售價為14萬元，比2011年9月的12萬3400元，漲幅達13.5%，集合住宅(康斗)的中間售價為6萬7000元，比2011年9月的5萬4500元，漲幅達22.9%，總體銷售量2012年9月為3356戶，則比2011年9月的4248戶，下降21%。目前拉斯維加斯有7萬5000戶屋主沒繳付房貸的分期付款，仍然未遭法拍，但市面上只有5159戶二手屋求售，只約1.4個月的庫存量，使得過去12個月來新屋的銷量也成長了15%，為4488戶，新屋的中間售價為19萬9743元，增加了0.8%，這種好景可能不長。
此外，全美成交二手屋的平均售價，因房貸背信而銷售的房屋平均價格是17萬40元，無關貸款的傳統銷售平均價格24萬9090元，相差31.8%；但拉斯維加斯因房貸背信而銷售的房屋平均價格是12萬2987元，無關貸款的傳統銷售的平均價格是14萬5079元，只相差15.2%，這也是房源供不應求造成的結果，如果拉斯維加斯的房源回籠，兩者的價格差距會擴大，也應該會修正過去一年裡漲價的部分。

除了judicial states的州，其法拍程序須經法院核准外，許多本來是non-judicial states的州，由於之前的行政干預，例如內華達州與華盛頓州，前者於2011年10月通過Assembly Bill 284，後者於2011年7月通過面臨法拍的屋主可要求仲裁調停，使得過去一年來的法拍數量遽減，現在當其它的non-judicial states的州的法拍數量已開始呈現穩定的下降走向之時，內華達州與華盛頓州的銀行才漸漸擺脫行政干預拖延法拍的過渡期，和judicial states的州一樣，預期這兩州的法拍數量將回過頭來，逆勢增加。

2012年全美法拍的數量估計約為67萬5000戶，比2011年的80萬戶，約減少15%﹔9月全美有31個州法拍數量下降，其中降幅最大的州是加州、亞歷桑納州、密西根州、喬治亞州和德州等non-judicial states的州﹔法拍數量增加的有19個州，其中幅度最大的州則為紐澤西州、賓州、紐約州、佛羅里達州、印第安納州等judicial states 的州，而如上所分析，之前脫節的內華達州與華盛頓州也將從後追趕上。行政干預拖延法拍，屋主沒供房貸而白住的現象不可能永遠持續，拉斯維加斯的房源勢必要回籠。

剛到鄂爾多斯旅遊，會覺得它與拉斯維加斯有一些相似之處。鄂爾多斯位於內蒙古西部，也是沙漠氣候，附近就有一片相當廣闊的沙漠，被開發為旅遊區，叫作鳴沙灣。此外，今年8月，鄂爾多斯還舉辦了世界小姐競賽，就像拉斯維加斯經常舉辦環球小姐競賽一樣。但是兩個地方最相似的地方是它們的房地產。一西一東，都是房地產的重災區。
拉斯維加斯的房價過去幾年平均跌了60%，有的地點房子的跌幅達到80%。鄂爾多斯也是如此，本來每平方米2萬人民幣的公寓有的跌到3000，也就是跌了85%。不過鄂爾多斯的房地產比較複雜，很難說平均跌幅是多少。這是因為它的災情跟拉斯維加斯不太一樣。

鄂爾多斯本來是非常貧窮的小城，近年來該地發現了巨量的煤礦和豐富的稀土礦，所以一夜之間暴富。據估計，它的煤儲量高達全中國的四分之一以上。因此，那裏產生了一大批由於礦產和地產致富的千萬富翁和億萬富翁。地方政府也神氣起來，大塊大塊賣地賺錢。並且市政府忽發奇想，覺得應當把本來在市中心的行政機關都搬到20多公里外的一片空地上，建立一個新城區。可歎的是，一般人不肯搬去，以至於幾十棟高樓空置，散布在草原上，被大家稱為「鬼城」。美國一位專門作買空賣空的大投機商以鄂爾多斯為例，預言中國地產必然崩盤。

拉斯維加斯地產崩盤，其主要受害人是小老百姓，他們中間成千上萬把畢生積蓄放在房子上，結果因無力負擔貸款，房子被銀行拍賣。中國的情況不太一樣。像鄂爾多斯，它的房地產主要是開發商、銀行和地方政府的三結合。小老百姓參與的份額相當有限。房價垮了，一大片空房子和空架子都還在開發商手上，如果開發商撐得住，他們就東挪西借，勉強撐住，等將來脫手。如果撐不住，他們就倒閉，那銀行手上就出現了一筆筆的呆賬。當然，銀行絕大多數是國營的或地方政府參與的，一時也倒不了。地方政府呢？它收了賣地的錢，可是以後的稅收就沒有著落了。

一般估計，跟鄂爾多斯一樣，中國許多城市都有五年甚至更久的房產存貨，可是到底它們會不會跨得像拉斯維加斯這樣厲害，仍然是未知數。

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

拉斯維加斯早期在城很小時，很多人在城外頭沙漠裏養馬，蓋小農莊，不過當城變大時，這些小農莊都被人買去蓋豪宅。
「半畝農莊豪宅」的定義是地最少要半畝，也就是2萬1780平方呎以上，室內最小為3141呎，2000年以後蓋，在鐵門社區中。目前在市場上符合這條件的房子有28幢。

最貴的是650萬元，占地6萬5776平方呎，房子1萬643平方呎，五臥，九浴，七車庫，2006年蓋。

最便宜的是41萬9000元，占地2萬2216平方呎，房子有3579平方呎，四臥，四浴，四車庫，2007年蓋。

拉斯維加斯的高層豪宅是在房災中受害非常嚴重的一塊區域。2008年，有120棟高樓的設計圖在建築師的畫圖桌上，好在多數的房子都沒蓋。

2010年，市面上有5527個空的單位在賣，每個月才賣出去22個單位，那時有人說要花250個月，也就是21年，才能賣光。拉斯維加斯的高樓沒話說是蓋得太多，供過於求。雖然後來萬豪酒店 (Cosmopolitan)改為只剩旅館，減少了幾百個單位，川普 (Trump)賣了300個單位給希爾頓作分時旅館，但是現在2012年，庫存量還有5000多個空的單位。

目前市場上賣的二手高層康斗有467個單位，而「高層豪宅」的定義是在一幢大樓裏，該單位在30層以上，面積最少1000平方呎，拉斯維加斯目前有82個高層豪宅在市場上賣，這些大樓都分布在「思醉鋪 的南邊。

最貴的一個單位在「文華酒店」，750萬元，三臥，五浴，5628平方呎，第39層。

最便宜的是磐樓洛瑪大樓（Panorama），37萬1450元，一臥，一浴，1035平方呎，第32層。

豪宅除了自住，有人也拿出來出租，目前在市場上一幢價值350萬的豪宅正在出租，價錢是每晚895元，如租一個月要1萬9000元。這房有六臥，七浴，7800平方呎。

現在華人在南加州炒豪宅，買得火熱，而拉斯維加斯豪宅這一塊還很安靜，有心投資的人，不妨留意一下拉斯維加斯的豪宅。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

拉斯維加斯的豪宅主要分為四類，能不能稱得上豪宅，外觀很重要

拉斯維加斯是許多電影明星、富豪、名人所喜愛的居住城市，城內豪宅區比比皆是，但是以紐約或舊金山的價錢相比，有人還真把這裡的豪宅當普通住房看待。

什麼樣的房子才算豪宅？豪宅的定義是一定要大，格局好，外觀大方有特色，地點環境適中，價位高。

豪宅的外觀建築設計很重要，在拉斯維加斯以地中海型，紅瓦土色牆的為主，現代摩登像個方盒子的並不受歡迎。

豪宅很大，但格局上不能設計成旅館而沒有家的感覺，在拉斯維加斯許多有錢人都是買地自己蓋豪宅，結果弄個不倫不類的房子，所以市面上有一半的豪宅賣不掉，主要是設計太差。

豪宅的房間不一定多，有些8000平方呎的房子只有三個臥房，但卻可能有十個廁所，廚房很大，有兩個冰箱，兩個以上的烤箱和兩個洗碗機，兩個家庭間（Family Room），因為主人常常開派對。

豪宅的用料一定要考究，現在用瓷磚都不行了，一定要石材，地轉的尺寸不能太小，一定要20×20。

豪宅在拉斯維加斯主要分為四類：1.超級豪宅（Mansion），2.豪華住家（Luxury Home），3.半畝農莊（Half Acre Home），4.高層住家（High Rise Condos）。

「超級豪宅」在拉斯維加斯的定義是8000平方呎以上，2000年以後蓋，在有鐵門的社區中，價值在100萬以上。目前市面上有63幢超級豪宅在賣，15幢在沙漠林，14幢在南高地和24幢在漢德森的606區中。 最大的一幢也在漢德森，1萬7700呎，賣1499.9萬，有四臥、七浴、四車庫。

最便宜的是160萬，六臥、九浴、三車庫，8738平方呎，2006年蓋，房子在沙漠林。

「豪華住家」的定義是3141平方呎以上，2000年以後蓋的，在有鐵門或有警衛的社區中，社區中有高爾夫球場。

目前市面上有443幢豪華住家在賣，在房產協會的地圖上，100號區有56幢，200號區有6幢，300號區有9幢，400號區有77幢，500號區有157幢，600號區有131幢。

最貴的「豪華住家」在沙漠林，625萬、五臥、七浴、四車庫，7785平方呎。

最便宜的「豪華住家」在100號區，17萬9000、五臥、三浴、三車庫，3183平方呎，2006年蓋。(上)

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

拉斯維加斯韓德森市的老城區水街。

拉斯維加斯東南角的韓德森市形成於二戰，那時城內有家1萬多工人煉鎂的工廠，專做炮彈殼和飛機引擎必用的材料。胡佛水壩所發的電，這工廠用掉四分之一，而歐亞戰爭上軍火所用的鎂，也有四分之一是從這裡生產供應。

那時水街（Water Sheet）是該城最熱鬧的地方，不過二戰結束後，工廠關了，城內人口剩下不到7000人。

今天韓德森已發展成內華達州第二大城，人口20萬，在全美最適合居住的中小型城市排名第66位，有豪宅雲集的拉斯維加斯大湖、七丘和安森社區。不過，韓德森的老城區、市政府所在的水街，依然保留二戰結束時的風貌，像是沉睡了幾十年。

韓德森市議員潔瑞‧喜羅德（Gerri Scheroder）想要發展水街，把水街弄得像棕櫚泉市的大街，以畫廊和餐館為主，吸引觀光客。洛杉磯一位藝術家推薦了一位中國廣東佛山的泥雕大師，他可以捐一座雕像放在是市政府前，帶動韓德森藝術街。市議員潔瑞喜羅德立刻寫了封邀請函，大師花了三個月才拿到簽證，來到韓德森市。

那天早上，大師到了小學示範泥雕，做了個泰迪熊；下午歡迎儀式，市府官員在樓梯上一字排開歡迎大師，晚上市議員在街對面一家二戰風情的中國美食餐館招待吃飯，不過這位泥雕大師風光一番回國後，送雕像給藝術街的事也沒了下文。

水街在郵區地圖上的代號是89015，這個區目前有69幢房子在市場上。售價20萬元以上的有九幢，10萬元到20萬元的有15幢，10萬元以下的有34幢，最便宜的4萬5000元，有三臥、一浴、零車庫，1942年蓋，該區白人占80%，房子多為二戰時興建。

在水街外不遠的地方有些豪宅，最貴的一幢150萬，四臥、八浴、三車庫，6441平方呎，2007年蓋，占地3萬7026平方呎。

水街上目前有零散的書店、花店和珠寶行，還有三個小賭場，到了周末，大街上常有手工藝品展覽和農產品集散大會，一些做小生意的人也慢慢搬進這個區，對於外來的小開發商，這裡是投入房地產市場小試牛刀的實驗廠，他們在這裡買老樓翻新，沉睡已久的小城像似要慢慢甦醒過來。

想要投資小型商業房地產的人，不可放過「水街」這個地方喔！

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

內華達房地產公司負責人林秀華說，法拍競標的風險高，利潤薄，一般投資者都敬而遠之。

拉斯維加斯目前銀行回收屋一屋難求，取而代之的是投資者翻修後上市的房屋。後者的來源有二：一是專業的投資者去法拍處標到的房屋，經過整理後再轉售；二是銀行將屋況很差的銀行屋成批賣給一種特定機構，由其找投資人來翻修後再轉售，雖然這種房屋須按規定上市兩周，優先售給自住型的買家，兩周後才可售給投資型的買家，但在屋源短缺的時候，這些房子在上市前早已內定有買家，因此一般買家搶不到。

時下有些買家一則因為搶不到房子，一則以為買投資者翻修轉賣的房子，投資者在中間取得暴利，就想直接去法拍處參加競標，殊不知如果資訊不足便貿然進場就如同賭博，風險極高，即便有驚無險，獲利也很有限。

主要原因是：除非投資者已經注意某個將被法拍的特定物業一段時間，否則下一批將被法拍的物業及其起標價經常是在法拍的前一天才能確定，給投資者作功課的時間極短，所以參加法拍競標者通常須有一個專業團隊分工合作，有人查產權，有人四處奔跑看房子，檢查屋況，並估算其修理費用及屋價。

法拍競標最大的風險來自於產權沒查清楚，法拍可能是由貸款銀行、屋主管理協會、地方政府房屋稅部門發起的，不小心買到第二順位的債權，之後才發現有第一順位的債權銀行存在，投資泡湯的例子屢見不鮮；此外，還有其它的產權瑕疵，如因積欠水電費、屋主管理協會會費、房屋稅或官司訴訟等，被債權人設定假扣押，也有不少前屋主還占住不走的，他們若只是索討搬家費倒還好，就怕他們搬走前搞破壞。

其次的風險是屋況沒檢查清楚，標到房子後，才發現和估算的修理費差很多，需要追加預算。一般而言，屋況很差需要大修的法拍屋通常會流標，變成銀行屋後，銀行將之成批賣給一種特定的機構，他們找建築設計師、發包、買材料、監工也很費時耗神，這些都要算入成本，他們的平均獲利行情是每棟1萬到1萬5000元，並非暴利。舉個實例：張先生日前以15萬5000元買到一棟房子，查知前手乃是以10萬在法拍標得，覺得前手轉手就賺了5萬5000元，自己買貴了，殊不知前手付了占屋者搬家費3000元，積欠屋主協會會費1萬元，房屋整修費2萬元，過戶手續費2500元，仲介佣金9500元，只獲利1萬元。

內華達房地產公司的負責人林秀華出了一本有關投資美國房地產的新書，還教溺水屋主如何自我救濟。

房市興衰對美國經濟復甦可謂舉足輕重，因為它占國民生產毛總額的1/5，但兩黨總統候選人在發表政見時，卻不約而同地對美國房市問題輕輕帶過，歐巴馬聲稱房市問題拖累經濟，建議給與溺水屋屋主重貸的機會，但沒能講出任何具體的配合方法，共和黨的準候選人羅穆尼則呼籲政府不要再用行政干預房市，延遲其自然的景氣循環，且政府的各種救濟方案往往變相成為鼓勵更多的屋主背信棄屋。

據統計，目前五個美國屋主中有一個人的房貸是超過現在的房價，即溺水屋，和四年前歐巴馬剛進白宮時的情況一樣，並無改善，只是美國的國債從2008年的10兆美元增加到現在的15.9兆美元，主要源自於2009年的救市方案產生的赤字1.5兆美元，及2010年的無限上綱免遺產稅產生的赤字1.2兆美元，此乃布希時代訂下的法案，在十年的優惠稅制於2010年到期後，歐巴馬仍被共和黨綁架，再將之延期兩年，使得2011年及2012年各年的赤字仍超過1兆美元，如果2013年能夠中止的話，赤字可望降到6000億美元，否則2013年的赤字亦可達1兆美元。

為了防止房市惡化，聯邦政府出錢搶救房利美、房地美、聯邦房管局、貸款銀行，祭出種種的救市方案，所費不菲，但成效有限，幫到真正有困難的屋主為數不多，金融體制也未見改善，納稅人給歐巴馬的房市實習學費埋單，卻不知該讓他留級，還是讓他退學。

為了刺激經濟發展，政府要鼓勵企業家擴充廠房設備，增加雇用員工，所以主張給富人各種稅的優惠，期望從工人的薪資或企業的營收來增加稅收，但富人若只管收下優惠卻不投入增產，政府的如意算盤就會落空而在稅收上蝕本，優惠一旦給出要再收回就很難，更何況現在的經濟環境不佳，誰也不敢再去落井下石，十年的有期優惠稅制變成無期，美國國債高築只換來復甦疲軟的經濟，這就是美國目前的情況，將來不管是歐巴馬或羅穆尼勝選，這都是棘手的問題。