住在拉斯維加斯，住房可能面對三害：發黴（Mold），白蟻（Termite），和老鼠（Rat）。
現在的房子，為了減少室內暖氣或冷氣的流失，建築外面包了很多保溫和不通風的絕緣物，結果室內的濕氣增加，不容易乾，就會長黴。

通常在浴室、廚房的洗槽下和洗衣機的後面都是容易長黴的地方，黴菌是一種生物，需要潮濕和溫暖的環境生長，木頭是它主要的食物。

美國房子的內牆都是用石膏板，而石膏板的兩面都黏著厚厚的牛皮紙，這是用木漿做出的，潮濕以後，正是黴菌最喜歡吃的大餐。

黴菌若在乾燥和寒冷的環境中，會進入冬眠，有時過了多年，但祗要有水，它又活了過來，黴菌像一般的植物，繁殖主要是透過像花粉一樣的種子散播出去，而動物吸入後會導致呼吸器官生病，有名的「退伍軍人熱」就是在密封的建築物中因為黴菌而引起的疾病。

經紀人帶客人看房子時，常常看到許多空著的房子，因為有水管破裂的問題，室內長滿了長長的像毛一樣的黴，許多客人不知黴菌的厲害，門一開就往裏面衝，經紀人應制止他們進入，以免危害他們的健康。

有黴菌的房子，輕微的可用漂白水洗一洗，嚴重的得把有感染的石膏板拆去，讓牆後的木頭乾後，再釘上新的石膏板。

白蟻是木造房子的一大敵人，以前拉斯維加斯是沙漠氣候，非常乾燥，沒有白蟻的問題，現在因為地球暖化，雨越下越多，拉斯維加斯也因為人口與樹木增加，比以前濕多了，房屋檢查專家Stivale Craig建議說，購買老房子時，最好做白蟻檢查，以防萬一。

此外，買老房子的人也有少數竟碰到有老鼠問題，令人驚訝的是這些老鼠都是從屋頂侵進房內，主要是房子旁邊有大樹，老鼠沿著樹幹爬上屋頂，而天花板上的閣樓就成了牠們的家，所以解決問題的辦法是把會碰到房子的樹枝給砍除。

住房的三害，白蟻可透過房屋檢查來避免，偶而開窗讓房子通風就不易長黴，修剪樹木可防範老鼠，若問題還是發生了，之後也是可以修正解決。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

由於內華達州有AB284法令干預銀行的法拍行動，拉斯維加斯有非常多的屋主已有三、四年未繳房貸，平均則是兩年未繳房貸。住家協會則不受AB284法令干預，要法拍積欠會費的房屋較容易。

去年11月24日的本專欄文章「防住家協會濫用法拍權利」，提及住家協會可以把法拍積欠會費的房屋之權利，通過討債公司 (collection agent)，轉賣給第三者，後者將許多仍有淨值 (非溺水屋)的空屋給法拍了。

例如一高層豪華公寓市值20萬元，貸款14萬元，但法拍時卻設計以15萬元低價售給自己人，償還住家協會1萬元，還貸14萬元，屋主本來有淨值乃化為烏有，遭受巨大損失。

綜合以上兩種模式，投機者想出另一種圖利管道，即向討債公司標購住家協會擁有的法拍權利，且對象是溺水屋，很多未繳房貸的溺水屋同時也積欠住家協會會費，投機者取得法拍權後可擁有「使用房屋權」(quiet title)，再來就利用銀行之法拍行動受阻的這段相當長的期間，將房屋出租以圖利，直到銀行來法拍這違約未繳房貸的溺水屋為止，由於投機者不必繳付住家協會會費和房貸分期付款，每月收租金，很容易就有利潤。

根據內華達州的法律，住家協會最多可以徵收九個月的積欠會費加上1900元的手續費，以每月會費100元計，最多是2800元，但過去兩年來，標購住家協會法拍權利的成交價多在6000元到3萬元之間，房貸違的時間越短越值錢。

例如成本是6000元，每月收租1200元，出租五個月就可打平，多租多賺，當然個中的風險也不小，如果發現銀行的法拍來得比預期快，也可能與銀行談不足額還款銷售，來拖延時間。

2012年3月，拉斯維加斯在市面上求售的二手屋屋源有17%是銀拍屋，42%是「不足額還款銷售屋」，41%是有淨值 (Equity)的「非溺水屋」；目前在市面上求售的屋源有11%是銀拍屋，只有15%是「不足額還款銷售屋」，剩下的74%是「非溺水屋」，換句話說，「不足額還款銷售屋」的高潮過了，現在是74%的「非溺水屋」當道，為什麼會有這種現象？

這些「非溺水屋」的前身可能也是「溺水屋」，被投資者以現金低價買進，再上市轉售求利，此時便不再是「溺水屋」。這乃是政府與銀行累積多年的經驗以後，採取的最佳穩定房價策略，即運用轉手的力量，把手上的銀拍屋私下賣給特定的投資者，因為投資者沒有一定的利潤不會急著出售，所以賣主中若以轉售求利者占多數的話，房價就不會再往下挫，對政府救市、銀行房貸呆帳、新屋建商、與溺水不深的屋主都有實質的幫助。

現在大家也為了修改AB284的議題正爭論不休，因為拜AB284之賜，許多溺水屋屋主發現可以很久不繳房貸，銀行要法拍房子並不容易，故溺水屋屋主何必考慮作修改貸款或「不足額還款銷售」呢？目前拉斯維加斯有5萬戶空屋，有近8萬戶的溺水屋屋主目前不繳房貸，平均是兩年未付房貸，有人算過，若每戶每月的房貸付款為1250元，乘以8萬戶，等於1億元，即一年有12億元注入拉斯維加斯的消費市場，難怪AB284通過後90天，零售業就成長了13%，比任何的刺激經濟方案都有效。

全美的影子庫存量約300萬戶，據以往每年銷售量約500萬戶，不須一年就可清理得差不多了﹔拉斯維加斯的影子庫存量則約10萬戶，約20萬戶溺水屋中的一半，屬溺水程度嚴重的，據以往每年銷售量約5萬戶，則須兩年才清得完，事實上不應有房源不足的問題。此外，拉斯維加斯今年2月份的法拍數量，躍居17個月來的新高，竟比一年前增加了三倍多，因為太久不付房貸的房子終究免不了要遭到銀行法拍，如繼續釋出累積案例，預期屋源緊絀的問題將可解除。

由於銀行的存款利息太低，許多投資人為了取得合理的報酬率，只有把錢投往股市或房市，所以股市必漲，以前房市是帶動經濟成長的火車頭，2008年成為金融風暴的罪魁禍首，之後是拖延美國經濟復甦的包袱，現在房市已有起色，但價格會不會維持，端視銀行是否能掌握好供給與需求的平衡，而銀行在這方面運作得越來越熟稔了。

木頭主要是做內牆和屋頂的結構，為了防止結構變形，外牆有時會釘上一層三夾板，在北加州有時再加上一層漂亮的木板在牆的最外面。屋頂用小塊木片（Shingle）釘上去，不過在拉斯維加斯，因為氣候的關係，外牆都塗上三合土（Stucco），屋頂多用西班牙瓦。

蓋內牆大多數是用2×4或2×6大小的木頭，長度從八呎到十幾呎都有，跨度大的地方，會用到尺寸更大的木材，但因為天然大樹愈來愈少，所以都用膠合成（Glulam）或結構組成（Scl）的木頭做大樑。

在拉斯維加斯蓋房子的木材大都是北加州或俄勒岡山上砍下來的。木頭在被剛砍下來時，含水量很高，必須經過乾燥手續，經過政府檢驗蓋章後才可用來蓋房子。

建材的品質主要靠兩個標準來管制，木材濕度含量（MC）和木材水分飽和度，這兩個數目的百分比標準分別為19%和28%，木材水分飽和度如果大過標準，木頭就容易腐壞或長黴，木材如果是自然乾燥的會蓋上S-DRY(surface dry)的章，如果是機器乾燥的則會蓋上KD(kiln dry)的章，一般的機器乾燥可以把濕度含量降低到12%。

蓋房子如何讓木材保持乾燥，是建築設計上的重要課題，一般木結構的外牆和屋頂都會放上防水紙，擋住雨水，而房子內部因為溫度的差別，及用水多的浴室和廚房，因其空氣中的濕度高，在內牆有時會自然積水，在建造時，如何讓內牆自然通風乾燥，是很重要的事。

木材的濕度在運送和存放時間有時會因為氣候的關係而起變化，但在建造後，暴露在空氣中漸漸乾燥，直到標準而穩定，所以新房子有時自己會發出聲音，那是因為木材在乾燥，那不是大問題，又如果牆上的石膏板間的縫隙有裂開，補一補就好了。

為了符合節約能源的規定，現在的房屋建商，會在木結構的外面包上左一層右一層的隔熱板，再加上一層不透風的塑料，以至屋內濕氣蒸發不出去，可能長黴，所以房子要經常把窗子打開，透透氣，而容易積水的浴室、廚房和洗衣間，要注意有沒有裂縫，水會不會漏到內牆，造成木頭的腐壞。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

許多從台灣來美國買房子的客人，發現兩地建築最大的差異是建材，台灣都是鋼筋水泥的建築物，而美國都是木造房子，台灣來的買家都有這個疑惑：木造房子結不結實，壽命多久？
在美國除了高層建築是鋼筋水泥，大多數五層樓以下小型建築都是木結構。木結構是西方建築的傳統和基礎，有嚴格的管制和建造規則。美國的建築業喜歡用木結構是因為木頭承重力大，韌性強，容易搬運，方便施工，而且美觀。

木結構可蓋多高？目前在倫敦有幢九層高的公寓是全世界最高的木結構，在瑞典有幢八層的木結構，在澳洲墨爾本2012年開始蓋十層樓木結構的公寓，不過美國因為建築法規的限制，最高只能蓋到五層。

木結構的壽命長不長？明尼蘇達大學做過一項調查，發現在2000年到2003年間被拆的建築物裡，有63%的木結構建築物的年齡超過75年，水泥建築有超過一半的年齡不到50年，而鋼結構的建築有80%不到25年，所以木結構真的很耐久。

一般房子都有個水泥地基，木結構再蓋在上面，按照建築法規，水泥地基最低點必須在凍土層以下，東部的凍土層是在表土的八呎以下，所以蓋房子時挖到那麼深，無形中就多出間地下室，在北加州凍土層在表土兩呎以下，所以蓋房子時在四邊挖個兩呎深的溝，倒上水泥，再把木頭固定在那兩呎深的水泥牆上，而拉斯維加斯這裡，因為凍土層是零，加上沙石的土質，蓋房子時則用一大塊水泥地板作地基，再把木頭架在上面。

木材用在房子結構上都有一定的規格，木頭的大小長短和承受力在建造法規上也有詳細的要求，建造師按照這些標準設計出房子，堅固可靠，用鋼筋將水泥地基和上面的木結構鎖在一起，在房子角上都釘有鐵片鋼條，以加強防震防風的效果，另外設計上也考慮防火防災，雖無法讓房子完全不著火，但會讓人有足夠的時間逃出去，

木結構的建築好處多，而建築法規嚴格，建造過程講究。雖然和國內的建築方式不一樣，不過投資者大可放心買這些木結構的房子。(上)

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

想進場撿便宜的購房者憂心忡忡，問說2012年拉斯維加斯房價漲了兩成，會不會繼續追高？2012年底時拉斯維加斯共計有19萬7434棟溺水屋，占總房貸數的59.2%，其中6萬2032戶的市價還不到房貸的一半，這類負傷慘重的屋主也問是否應該拋棄房屋？很多人更不解，拉斯維加斯的溺水屋這麼多，怎麼會買不到房子？

不錯，拉斯維加斯確實有一個不可理喻的房市。上周的專欄「修正AB284無法大量增房源」有助了解其背景，以下三個實例說明能讓讀者對拉斯維加斯的房市有更深刻的體會。

實例一﹕由於2012年拉斯維加斯市場上的二手屋供不應求，有些經紀人為了不使眾多的投資者失望，帶領投資者向專門整修銀行屋的集團購買一種屋況欠佳的銀行屋，但條件是修好後不能自己持有，必須再上市轉售，結果一年下來操作這種翻賣三至四次，因為2012年房價不斷水漲船高，年投資報酬率均超過三成還要多。

以其中蘇女士購入的一個銀行屋為例，她投入11萬5000元，包括房價與整修成本，原來預定修好後可求售14萬元，但三個月後因房價已漲，竟以16萬元成交過戶，扣除手續費等，與此整修集團均分利潤，蘇女士個人淨得1萬4000元，也就是說三個月的投資報酬率是12%。

實例二﹕費先生是一名學校教師，他每月薪水尚足夠支付2000元的房貸分期付款，他苦等房市回春，但已過了四、五年，房價仍遠低於房貸，日前他認為不再值得為一棟市價只值13萬的房子，揹負30萬的貸款十幾年，於是開始不付房貸，當別人批評他的行為違約，不守誠信時，他卻回答說這純屬商業考量，無關道德。

實例三﹕有位Jon Maddux先生甚至成立了一個公司叫「一走了之」(You Walk Away)牟利，這公司專門指導溺水屋主如何按部就班進行策略性棄屋，例如先向銀行貸款買一棟新房，申請新的信用卡，停止付溺水屋的房貸，把原來每月付溺水屋的分期付款的錢存下來，和銀行談不足額還貸銷售，或把溺水屋還給銀行 (deed-in-lieu of foreclosure)，或任銀行法拍，以兒女的名義以現金購置低價位的小房子。

林秀華說，拉斯維加斯現在修改AB 284法令，想增加二手屋房源，但效力不大。

由於2011年底內華達州政府的AB 284法令，銀行法拍違約的房貸受到限制，造成一時房源緊絀，最近拉斯維加斯房地產經紀人公會正在醞釀要求州政府取消或修改AB 284法令，認為其嚴重阻礙房市的自然流暢，但其實目前AB 284法令對房市的影響，遠不及2012年聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案來得深廣。

因為聯邦政府提出的250億元房貸紓解方案，其中170億元作為減輕房貸屋主的財務負擔之用，30億元指定協助溺水屋的重新貸款，即銀行的不足額還貸銷售個案，及溺水屋重貸調降本金個案，都可以得到政府的補貼，唯獨法拍得不到政府的補助，所以除非此房貸有貸款保險，否則銀行多不願走上法拍一途，轉而傾向核准不足額還貸銷售與溺水屋重貸。

有些溺水屋屋主已一、兩年未繳貸款，仍然擁有房屋的產權，而更多的溺水屋屋主則透過不足額還貸銷售來解套，不足額還貸銷售現在變成市場的主流，又因為一般銀行核准不足額還貸銷售的時間長達三個月至六個月，所以拉斯維加斯目前市場上的二手屋有買賣合約，但尚在等待辦理過戶手續 (pending)的有1萬3000戶，而其中就有1萬戶是不足額還貸銷售。

此外，拉斯維加斯一有二手屋上市，立刻有十數個買家搶購，導致二手獨棟屋的銷售中價從2011年12月的11萬8000元漲到2012年12月的15萬元，上揚了27%，二手康斗的銷售中價從2011年12月的5萬5000漲到2012年12月的7萬5000元，上揚36%。

2012年拉斯維加斯二手屋的銷售量大降22%，只有4萬9657戶，反觀建商新屋的銷售量則從2011年的3894戶到2012年的5544戶，增加42%，很明顯地乃是因為二手屋供不應求，相對建商新屋的銷售中價是21萬8114元(建商贈送裝修加級的價差應作調整)，二手屋的銷售中價是13萬9000元(綜合獨棟屋與康斗)。

2012年第四季拉斯維加斯房貸違約率 (逾期60天未繳分期付款)是11.80%，內華達州的房貸違約率是10.45%，排名全美第二高，僅次於佛羅里達州的12.47%，全美平均房貸違約率為5.19%，而房價曾遭重創的加州與亞利桑納州的房貸違約率皆低於此平均值，雖然拉斯維加斯房市的復甦之路相當漫長，但其暢旺的出租市場與高回報率仍吸引各地大量的投資者前來搶購。

拉斯維加斯西南邊有102幢半畝莊園在賣，祗有29幢在50萬元以下，最貴的是985萬元，房子面面積2萬5000平方呎，地4萬5000平方呎，1993年蓋，12臥，15浴，五車庫，最便宜的25萬元，居住面積1832平方呎，地4萬平方呎，1978年建，三臥，兩浴，零車庫；東南邊的漢德森市有62幢在賣，50萬元以下的祗有八幢，最貴的是1199萬元，居住面積9655平方呎，地5萬平方呎，2001年蓋，七臥，九浴，六車庫，最便宜的23萬元，面積1933平方呎，地2萬3000平方呎，1990年蓋，四臥，三浴，兩車庫。
半畝莊園在房地產投資中是特別的項目，因為在拉斯維加斯都市發展過程，建商將收購來的田園用地，切割成更小的單位，蓋的房子更密集，所以半畝莊園用地愈來愈少，在市場上成了限量供應，有升值的潛力。

一個賣價20萬的半畝莊園，如鄰居是百萬豪宅，那就很值得買下來大修。和建商大批興建的社區不一樣，半畝莊園地區的房子，彼此之間常有很大的價格落差。投資者如將一幢老舊的半畝莊園大翻修，膠面的屋頂，換成西班牙瓦，廚房浴室換新櫃子，裝上石頭檯面和瓷磚地面，用上新的爐子、冰箱，院子中除去雜草，鋪上石子，馬上就身價百倍，可和旁邊的百萬豪宅比美。

買半畝莊園要注意的是許多房子都還在用化糞池，一般每五年要抽一次，如改變成商業用途，譬如老人院，因為用量增加了，就必須多抽幾次，否則滿出來就麻煩大了，當然也可以接上附近已做好的下水道，不過房主得自己負擔連接的工程費，費用至少要兩、三萬元﹔有的半畝莊園沒有瓦斯管，廚房的爐子和熱水是用220V的電。

買半畝莊園如改變使用，要經過公聽和計畫部門的批准，例如要在後院加建獨立客房，裏面不能蓋廚房，如果半畝莊園在都市規畫中屬於鄉村用地保留區，就不可再分割或改變用途。

住半畝莊園的好處是與鄰居的間隔很遠，不易受到左鄰右舍的打擾，在後院種果樹，種菜都可以。(下)

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

在拉斯維加斯還未發展成大城市前，郊區沙漠裡都是些小農莊，屬於都市規畫中的田園區（RE,Rural Estate），即鄉村用地，每半畝地 (約2萬1780平方呎)可蓋一幢房子，後院可養馬養雞，或種菜種瓜果，也有只作觀賞用的花園，總稱為半畝莊園。
隨著城市的發展，許多半畝莊園被建商大批蓋的新房子一層又一層地包圍了，於是有人將老舊的半畝莊園買下，拆了蓋豪宅，也有人將房子改成商業用途，前面作辦公室用，後院堆積建築材料和停放卡車，更有人買下來改成廟宇和教堂。以這些半畝莊園分布的地區來看，在北邊和東邊的價格多半在50萬元以下，房子比較老一些，大多是1970年蓋的，還有一、兩棟是1950年蓋的，而西南區和漢德森的大多數已建為豪宅，很多是1990年以後蓋的，若只買可建空地的價格也不菲。

目前半畝莊園在市場上賣的有463幢﹕北邊有29幢，當中21幢在50萬元以下，最貴的是425萬元，房子為3610平方呎，地為10萬6000平方呎，1992年蓋，三臥，四廁，三車庫，最便宜的是16萬元，房子1547平方呎，地2萬平方呎，1984年蓋，三臥，兩廁，零車庫；東邊有14幢在賣，50 萬元以下的有13幢，最貴的一幢是69萬9000元，房子4396平方呎，地2萬平方呎，2007年蓋，四臥，五浴，三車庫，最便宜的11萬5000元，房子2016平方呎，地2萬3000平方呎，1960年蓋，三臥，兩浴，零車庫。

南邊有40幢在賣，21幢在50萬元以下，其中最貴的290萬元，房子3966平方呎，地89萬平方呎，1993年蓋，三臥，四浴，四車庫，最便宜的是25萬元，房子2277平方呎，地4萬平方呎，1980年蓋，三臥，二浴，零車庫；西北邊有69幢在賣，有31幢在50萬元以下，最貴的一幢2250萬元，房子2萬平方呎，地5萬平方呎，1999年蓋，8臥，13浴，四車庫，最便宜的22萬元，房子2193平方呎，地23萬平方呎，1985年蓋，三臥，兩車庫。(上)

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

上周提及美國的國債達到16.4兆，預期在2月中到3月初這段期間，又將觸頂。這幾天，民主黨和共和黨為了是否再調高舉債上限爭論不休，此事攸關美國未來經濟發展，全球投資者都在觀望。以前美國也調高過舉債上限，但這次情況似乎不太一樣。
因為幾家信用評比公司，Moody’s﹑Standard & Poor’s ﹑Fitch Rating紛紛表示，政府這次如果沒有提出縮減預算配套措施，就算通過調高舉債上限，他們也必把美國的信用級別再調降，如此一來政府未來的借貸成本將增高。2011年8月就曾因為等到最後一刻才通過調高舉債上限，Standard & Poor’s當時就把美國的信用級別從AAA調降為AA+。

為什麼美國的國債會不斷增加？開始是布希時代的減稅優惠政策在2010年底到期後欲撤回卻覆水難收，使得政府的收入大降。九一一恐襲後出兵攻打阿富汗等軍事開銷大增，導致美國的財政收支多年來一直入不敷出，通常收入只占開銷的60%到80%﹔如果將來經濟轉好，政府的稅收增加，這問題便可迎刃而解，然而目前的經濟環境仍然欠佳。

民主黨想再次調高舉債上限，如此財政部就可以合法發行更多公債，但共和黨認為一味借錢，美國的國債將沒完沒了，決意這次非給執政黨壓力或教訓不可，除了要求執政黨必須提出削減赤字措施外，甚至提議，政府可以就手上有的錢選擇只支付部分開銷，例如公債利息、退役軍人補貼及社會安全金給付優先，其它如軍餉或承包商與供應商在後。

歐巴馬表示，支付部分開銷是悖信，會導致國家財務混亂，且光是作業上就已可能行不通，因為除了政府公債利息是經由Fedwire的系統支付外，其餘80%的付款是經由一個叫Automated Cleaning House的系統來操作，這系統並未設計能選擇只支付優先項目；此外，承包商與供應商可能延遲或拒絕再出貨，而一些沒收到貨款的商家也會去法院控告政府。

減少政府開銷的方法包括政府機關冗員太多，甚至有些機關的主要工作多已發包給民間的顧問公司在做，是否應再裁員？又例如郵局自從網路時代開始，其原本最獲利的一項業務-替商人寄送每月帳單已遭網路取代，每年虧損數十億，是否也應減少其營業點？信用評比公司已經開始質疑執政者處理財務危機的能力，若處理不當，將影響消費者的信心與經濟復甦的腳步。但不論如何，目前應該還不致使國際投資者對美國的資本市場卻步，頂多是暫時趨向選擇短期回收的項目。