美國聯準會2012年9月推出第三次貨幣寬鬆政策，每月400億元，不設期限，主要藉以增加房地產市場活力，來推動美國經濟，根據2012年第四季的房地產銷售統計，成交數量劇增與價格大漲，顯示這個政策，已略見成效。
然而美國的國債在2012年底也如預期達到16.4兆，高於美國國內生產總額15兆，若不設法扭轉，美國未來前景堪憂，在跨年的最後一刻，府院以257票對167票通過稅改，也暫時避免墜入財政懸崖。

稅改重點為﹕開始逐漸停止富有階層的個人免稅額和稅額扣減，收入前2%的階層將以某種方式繳納更多稅款，但對大眾則不予增稅，除員工薪資的2%社會安全稅外，幾乎所有在2012年年底到期的減稅優惠法案，以及遺產贈與稅的金額，又延續一年到五年不等，細節如下﹕

1.對年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，加增昔有的39.6%稅階。

2.對高收入者 (包括薪資與投資收入，單身超過20萬元，家庭超過25萬元)加課3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅。

3.年收入超過40萬元的個人和年收入超過45萬元的家庭，其股息和資本利得稅率從15％增加到20%，此再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為23.8%。

4.股息和資本利得稅率對其他稅階的人維持不變，即稅階是10%與15%的人，股息和資本利得稅率為0，其餘稅階(25%、28%、33%、35%)的人，股息和資本利得稅率一律為15%，高收入階層再加上3.8%的醫療保險 (Medicare)附加稅，亦即為18.8%。

5.遺產免稅額5,25萬又得到延展，但遺產稅最高稅率從35%增加到40%。

6.員工的2%社會安全稅，2013年又回復為6.2%﹔之前由原來的6.2 %減為4.2%，給每人年平均減稅1000元，此舉能刺激消費，現在期滿未續，將會給薪資家庭和就業率帶來損害。

7.擴大失業救助福利的政策得到一年的延展，針對低收入家庭的其他福利政策也得到五年的延展，這對很多家庭而言意義重大，也有助改善經濟前景，因為這些錢會促進消費，在一定程度上也保障就業者。

8.主要自住屋的房貸債務豁免本被視為收入，應以一般所得來報稅﹔但若符合「自住屋貸款豁免特赦免稅」，則單身者豁免100萬內免稅，家庭豁免200萬內免稅。

在拉斯維加斯想買個現成的老旅館經營並不容易，因為賭城獨特的地理環境與發展歷史，老旅館多分布在旅客不常去的飛芒街東邊和寶德公路的兩邊，思醉鋪和老街區中間也有些旅館，但業主持有的目的是在等開發商來收購，因為地可蓋高樓。
思醉鋪的南邊，也就是由洛杉磯開車來賭城的遊客先經過的地方，大部分都還是沙漠空地，但地價不菲，因為目前經濟環境欠佳，建造成本太高，想要在這些空地上興建小旅館，並不上算。

目前市面上在賣的小旅館，有一家在北拉斯維加斯，15號公路旁，2002年蓋，87個房間，占地1.48英畝，住房率為63%，年收入為160萬，要價650萬，這個旅館靠公路和倉庫區，適合作卡車司機的生意。

在雲霄塔附近也有家小旅館在賣，107個房間，占地1.8英畝，年收入65萬，這旅館的賣主是2005年以500萬買來，現在透過「不足額還貸銷售」﹐只要價220萬。還有一家在拉斯維加斯大道旁，39個房間，占地半英畝，年收入27萬，要價295萬，尚可接到一般遊客的生意。

在老城區，有家90個房間，占地2.9英畝的小旅館在賣，要價295萬。另外在寶德公路旁有個28個房間，占地0.65英畝，年收入28萬，要價115萬，這是適合作打工者生意的小旅館。

旅館公會的理事楊茂生認為，旅館生意的好壞事在人為，許多華人買個生意不好的旅館，夫妻兩人親力親為，參與打掃管理，可將生意拉起一倍，也就是使賣價拉起一倍，因為商業地產的價格常常是以收入來計算。楊茂生認為，旅館的價資就是把收入乘四，而不是一個房間多少錢乘上房間數。

新加坡樟宜機場的水電顧問吳金榮認為，拉斯維加斯2013年的旅遊業將大興大旺，經營旅館前途看好。

在拉斯維加斯經營小旅館就像是在賭場巨人的腳下求生存，但有眼光，肯吃苦，找對門路，還是有成功的機會。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

拉斯維加斯城市的形成是靠旅館業起家。早期在蓋胡佛大壩時，建築工人都到老城區的賭場玩，晚上就在路邊的汽車旅館過夜，這些小旅館主要分布在寶德公路和飛芒街兩邊。
不過後來主要的遊客是從洛杉磯來，旅館都蓋在從南邊來的拉斯維加斯大道旁，而且愈蓋愈南，最後形成了思醉鋪，而原來在寶德公路和飛芒街旁的小旅館因為失去主要客源，慢慢的沒落。

12月19日台灣旅館公會在威尼斯人旅館開理事會，金沙集團的總裁麥克貝‧利文發表專題演講，提到在拉斯維加斯蓋旅館一定要大型多元化（intergrated hotel），小型旅館因為沒有賭場，收入無形上少了一半，很難生存。總會會長汪浚宇也說在拉斯維加斯開小旅館沒希望。

不過，不是每個人都同意這個說法，在洛杉磯經營汽車旅館的法蘭克楊說，不是每個人都住得起大旅館，來打工、找工作的人還是住小旅館。

現在拉斯維加斯有許多不設賭場的小旅館分布在會議中心南邊的天堂樂園 (Paradise)大道上，這為服務一部分參加商展的生意人，因為這些人在會場忙了一天，不想在吵鬧的賭場進出，他們就只想找家安靜的小旅館好好睡覺。

在拉斯維加斯開小旅館要有創意，鎖定一批特殊固定的客人。如有華人想在拉斯維加斯開展作月子中心生意，買下便宜的汽車旅館改造，將比買地新建還划算。

有些台灣的汽車旅館，每個房間都有主題裝潢，在拉斯維加斯也有旅館走這條路線，針對來賭城找樂子的年輕人，將房間打造成適合開派對的地方。

此外，現在許多人來拉斯維加斯是全家來的，大人在賭場玩時，為免小孩關在旅館房間裡無聊，旅館還應該有專供小孩玩電腦、作運動，像個夏令營一樣的教室和場所，大人小孩都可以玩得盡興。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

歲末年終，回顧拉斯維加斯過去一年來的房價變化，頗令房地產專家們跌破眼鏡，二手獨棟屋比去年同期上漲8.9%，總結比2006年房價高峰時下跌62.5%，中間房價為12萬9000元，新屋則比去年同期上漲10%，中間房價為21萬7000元，已吸引更多新的投資者想要進場，目前買二手房還是要用搶的，這是在需求量攀升，但投資者所矚目的銀拍屋供給量不足情況下，產生的房市特殊現象。

許多在2012年未能買到房子的投資者，依舊對拉斯維加斯的房地產抱持高度興趣，紛紛來電詢問明年與未來幾年，賭城房市走向會如何，根據專家們評估，由於2012年過度哄抬房價將被修正，未來房價仍將下滑5%至10%，但因為出租市場看好，出租回報率高，依舊值得投資者進場，銀拍屋的數量將穩定增加，外來的投資客多，銀行貸款不易但還是現金為王。

綜觀大環境，全美二手獨棟屋比去年同期上漲4.9%，總結比2006年房價高峰時下跌35%，中間房價為18萬5000元，二手獨棟屋的總銷售量為475萬棟，新的獨棟屋的總銷售量為38萬9000棟，在知名的銀行屋估價公司Clear Capital追蹤統計的313個大城市中，有三分之二城市的房價持平或比去年高，漲幅最大的是亞歷桑納州的鳳凰城，其二手獨棟屋比去年同期上漲28.4%，總結比2006年房價高峰時下跌51.2%，中間房價為16萬元，也反應出之前過度修正後之再修正。

目前全美的二手待售屋的供應量是5.9個月，比去年的8.1個月緊俏不少，此外，根據知名房地產網站Zillow的排名，賣方市場排名前四名分別為聖荷西、舊金山、沙加緬度(Sacramento)、拉斯維加斯，買房市場排名前五名分別為芝加哥、克里夫蘭 (Cleveland)、費城、辛辛那提、紐約。

「西班牙小徑」（Spanish Trail）是拉斯維加斯西南區的一個私人高爾夫球場豪宅社區，裡面的俱樂部有餐館、健身房和游泳池，使用者要有會員卡，只有貴賓級可以在高爾夫球場打球，加入要3萬元，普通級加入要3000多元，會員卡是可以轉讓的資產，此外還要付年費。
這個社區四周有圍牆，有兩個很氣派的大門在Tropicana大道上，大門警衛森嚴，另有個後門在Hacienda大道，給維修人員進出用的，社區占地640英畝，裡面有住家1252戶，和一個27洞的高爾夫球場。

「西班牙小徑」是開發商喬布拉斯科在1983年開始建設的。他從1952年就開始在拉斯維加斯蓋豪宅，社區中的高爾夫球場則是由專門設計高爾夫球場的建築師羅柏特瓊斯設計，他在世界各地共設計了約500個球場。

住在這社區中，每月的社區管理費從200元到300元不等，這不含使用球場及俱樂部裡的餐館、健身房和游泳池，住戶和俱樂部會員是兩回事。

這社區中有一個很大的莊園，是汶萊王子博爾基亞所擁有。莊園是1997年建造，那時就花了6000萬元，占地16英畝，主建築有3萬7359平方呎，裏面有九個臥房，九個廁所，另外有五幢客房在邊上，居住空間合計有10萬8895平方呎，一共是29個臥房，42個廁所，這莊園就在Durango大道和Hacienda大道交口，站在街上就可看到牆內的巨宅。

目前「西班牙小徑」有26幢房子在市場上賣，最貴的是985萬元，有2萬4563平方呎，12 個臥房，15個廁所，1993年蓋﹔最便宜的是24萬8000，有2477平方呎，三臥三浴，1987年蓋。

「西班牙小徑」綠草如茵，處處棕櫚樹，像是個沙漠中的綠洲，離賭場大道只約五哩﹐開車十分鐘，是拉斯維加斯第一個高爾夫球場豪宅社區，當年冠蓋雲集，網球名將阿格西也曾住過這裡，想鬧中取靜的人不可錯過。

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

這幾年商業結構與經濟環境巨變，立法來不及跟上時代變化，給一些腦筋轉得快的人有機可乘，很多人遊走在法律未及的灰色地帶。例如由於政府干預銀行的法拍行動，不繳房貸而占住房屋的事變得很普遍，使得市面上的屋源不足，有些不良的住家協會竟利用這機會圖利，盯住未繳住家協會會費的空屋，與外人勾結，佯稱手續齊備，在屋主不知情的情況下，就把許多空屋給法拍了，為了保障權益，有住家協會的屋主對住家協會的規章不可掉以輕心。
美國是資本主義國家，商業行為是普遍運作方式，致富為成功重要表徵，其精神是自由高於平等，因此社會主義在此無法成氣候，民眾不妒嫉有錢人，因為人人皆有致富機會。但就因為這樣，美國也是機會主義者的天堂，如果一個人聰明絕頂、有企圖心、創意、勇氣、工作熱誠和毅力，不論其出身背景如何，都可能取得成功財富。美國可說處處充滿飛黃騰的機會，但也時常聽聞一夕破產的事。

近日聽到一個個案，是有對芝加哥來的夫婦在拉斯維加斯買了幢度假屋，內部家具齊備，但已約半年未來居住，日前到來，驚見車庫門上有一未載日期的張貼，所有門鎖都被換了，無法進門，一看張貼才知自己的房子因積欠住家協會會費而被法拍，積欠額約3000元，而他們一直以為貸款公司會代他們繳付住家協會會費，因為在芝加哥，貸款公司除代屋主繳付房地產稅與保險費外，也將住家協會的會費併入代繳。

當律師進一步查詢，又發現住家協會先將其法拍之權利高價轉賣給第三者，再由後者進行法拍，法拍成功所得，剛好足以還清貸款公司的房貸，並無多餘還給屋主，所以這裡面一定有暴利。例如房子市值20萬元，貸款13萬元，但法拍卻設計以15萬元低價售給私人，雖然屋主可請律師追究法拍程序的瑕疵，例如屋主從未收到法拍通知等，但訴訟費不菲。

前一陣子，投資者在問，總統大選以後房市會怎樣？好像以為大選會影響房市。到底會如何影響房市？沒人能說清楚。現在歐巴馬連任，不管是聯邦政府還是地方政府，權力分配都沒出現重大變化，所以我們知道，房市只會在當前的現實中緩步前進。
什麼是當前的現實？最大的現實就是去年州議會通過的AB284法案。該法案嚴格規定銀行推出拍賣屋的程序，禁止它們草率地把屋主趕走，導致銀行提出拍賣申請書的數量降低到法案通過前的十分之一。貨源仍嚴重短缺。過去一年，貨源短缺對房地產業帶來了嚴峻考驗。在這段時期，業者眼睜睜看到房價從每平呎60至70元的低價上升到85至95元。將近30%的升幅，不論從哪個角度看都驚人。

第二個現實就是經濟的確出現了轉機。雖然非常緩慢，例如GDP的增速僅僅是2%上下，但是失業率減少。賭場又開始賺錢。

為了振興經濟，聯準會把利率壓低到戰後最低水平。目前購屋者可以取得3.5%甚至更低的貸款利息。在聯邦政府擔保之下，貸款者的首付款可以低至房價的3.5% 。此外，歐巴馬以行政命令方式撥款，直接向自住屋的屋主提供本金支助。雖然數目仍然不足以填補賭城屋主的巨額虧損，但是這些為買方和賣方都提供支助的做法很可能減少了將來法拍屋的供應量。

再有，本地報紙日前報導，有東部的私人資金管理公司在鳳凰城購買了1400套住宅，並計畫在拉斯維加斯購買1000到1200套住宅，收租取利。也就是說，由於債券利息偏低，股票市場時陰時晴，賭城已經有並且繼續會有大戶進場。開發商目前正圍繞著拉斯維加斯的幾十處地方建新房子，並且「熱賣」。試想，老房子每平呎90元，新房子每平呎100－110元，你到底是買新房子？還是老房子？

——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

謝家華寫了本書「快樂的傳送」（Delivering Happiness），在新書發表會上，英文名東尼的謝家華宣布他要拿出3億5000萬元做為「老城區」轉型的基金。
東尼謝開發「老城區」的啟發理念來自於哈佛大學教授愛德華‧歌拉希爾的一本書「城市的榮耀」，該書說一個城市的成長和興旺，主要靠兩個因素：教育和科技。

東尼謝更認為，一個成功的「老城區」基本上的人口密度應是每一英畝有100人以上，所以製造人潮是首要任務，他拿錢來資助那些願意搬來「老城區」的教育單位、藝術團體和小商家。有一家咖啡館在東尼謝的資助下開張，去光顧咖啡館的都是在「老城區」上班的白領階級，店後面有畫廊、辦公室、樓上還有間電腦教室，給想在網路上創業的人一個受教育和商機交流的地方，目前那附近街上的無業遊民已明顯地減少。

開發拉斯維加斯「老城區」最大的困難是建築物不夠多，空地很多，即密度不夠大，要達到目標，必須以最快、最便宜的辦法，增加建築面積，增加教育和科技的功能，引進人潮。

東尼謝的想法是建個貨櫃城，他要利用空的集裝箱做成旅館、教室和商店，希望東尼把屋崙碼頭邊上的起重機也搬過來，遠遠看起來，這將像是星際大戰中的大象戰車（ATAT）。

拉斯維加斯「老城區」在郵遞區號上是89101，在市場上賣的獨棟住家不多，一共只有33幢，最貴的是38萬7500元，居住面積1000平方呎，占地6970平方呎，1938年蓋，兩臥一浴，最便宜的4萬3000元，居住面積994平方呎，占地9583平方呎，1947年蓋，三臥一浴。

「老城區」也有些高層豪華公寓在賣，最貴的要價33萬9000元，在第15樓，兩臥兩浴，1645平方呎，最便宜的19萬9000元，在第九層，一臥一浴，911平方呎。

多單位的公寓和汽車旅館也有幾幢在市場上賣，價錢從460萬元的247單位的公寓到35萬的15單位汽車旅館都有。

「老城區」附近雖然還有空地，但要價都很高，一塊在賭場大道 (Las Vegas Blvd.)和察理斯頓 (Charleston Avenue)旁的地，只有1.23英畝，要價320萬元。

拉斯維加斯「老城區」在東尼謝的推動下，一個新的都市文化正興盛起來，人潮多了，小生意也多了，房產交易也熱絡了。來拉斯維加斯投資的人，不可忽視這塊寶地哦！

——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。