如果手上有閒錢的話 現在確實是買低養房的好時機

但是這是指「住家地產」 至於商業地產的進場時機仍未到

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上海和臺北的房地產狂漲，許多人開始擔心泡沫化的問題，於是心生轉移資金到海外市場的念頭，在大中華地區最常被問的問題是：美國的房市好轉了點，現在可以進場了嗎？此外，也有人問到有關商業地產的投資；單就「住家地產」_（釋）而言，2010年開始，美國大部分城市的房價已漸回升，唯獨拉斯維加斯因為失業情況未見好轉，房價仍在低谷盤桓，但是基於以下的理由，如果手上有閒置資金，現在確實是買低養房的好時機。

進場三個理由

1.出租市場暢旺，一般年租金／房價的比率 (Cap Rate)可達8%至10%間，比銀行存款利息高出甚多，這是其他城市無法比美的。

2.2010年5月以後，歐巴馬政府的「首次購屋$8,000退稅優惠方案」已截止，目前的投資者不需再和首次購屋者搶買好房，市場上有更多價廉物美的房屋可供選擇。

3.拉斯維加斯因為「法拍屋」_（釋）氾濫，房價潰堤，不但已跌過重建成本，還回到十年以前的價格，最近一年來房價並未見再有大幅波動，可見已經沒有再跌的空間了。

但是必須提醒的是，在失業率尚未恢復到正常水平之前，拉斯維加斯的房價很難有起色，若投資者想在三年內轉手套利，恐怕無利可圖。

至於投資商業地產則時機尚未成熟，最好再觀望一陣子，因為商業地產「法拍」_（釋）的數量還只是冰山的一角，雖然銀行被倒帳的情形很嚴重，卻仍在死撐，因為他們擔心一旦對其「法拍」或上市，也會步上目前「住家地產」的後塵，一發不可收拾，價格跌過半，然而除非銀行能找出比「拖」更好的辦法，商業地產失守崩盤也是遲早會發生的事。

原文刊登在世界日報賭城版—- 12-11-2010

目前美國房市的一些特殊現象 令外國投資者眼花撩亂

應先了解來龍去脈 之後再進場投資

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近來碰到許多外國投資者，他們多半會問：期房、現房、「法拍屋」_（釋）、「銀行屋」_（釋）、「不足額還款銷售屋」_（釋）、修改貸款屋，有甚麼不同？目前美國房市的一些特殊現象，令人眼花撩亂，難怪他們會有這些問題，不甚解之前就進場投資，心裡的確不踏實；一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房。

「不足額還款銷售屋」價廉物美

話說大多數美國人是用貸款來買房的，當房價大起大落之後，新的房價很可能比當初的貸款額還低，也就是賣了房子的所得，還不夠還貸款，必須再從自己的口袋內拿出錢來，如果無法負擔，那就只有兩個選擇：要嘛讓銀行把房子沒收，成為「法拍屋」或「銀行屋」，要嘛賣房同時情商銀行豁免不足額，這就是所謂的「不足額還款銷售」；如果不賣房子，又不甘心繳付每月高額的分期付款，也有一法可循，即和銀行談判修改貸款，或是降低利率，或是減少本金。

一般而言，投資者要買到價廉物美的房子，其順序應該是：「不足額還款銷售屋」、「銀行屋」、「法拍屋」、非溺水的二手屋、現房、期房，因為買「不足額還款銷售屋」常須等上數個月，賣家的貸款銀行才能定案，許多投資者因而卻步，賣家只好以比「銀行屋」更便宜的價格來吸引買家，而且賣家還未棄屋，屋況多數很好；「法拍」_（釋）是法院將作為貸款抵押品的房屋公開拍賣的行為，通常其底價是貸款額，所以撿不到便宜。

「建商新屋」難與「銀行屋」相比

現房和期房是建商推出的新房，由於「銀行屋」肆虐，賭城二手屋價格已跌過建築成本，新屋價格自然無法與之相比；和中國不一樣的是，新房都是全裝而不是毛胚，此外，期房在交屋前不必繳貸款的分期付款，交屋後才開始繳；現房是建商已蓋好，但原來的買主毀約不買，因為新買主已無法按其喜好選擇許多裝修項目，建商往往折價求售，故現房又比期房便宜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-27-2010

現在賣掉出租房屋有虧損的人

以前繳的稅可退回 也有節稅的機會 

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不幸中尚有一好康可言

這幾年來美國房價大逆轉，許多人投資房產失利，但是不幸中尚有一好康可言，即是賣掉擁有超過一年的出租房屋若有虧損，可以在年底報稅時和任何其他的收入，也就是一般收入如薪資，及租金收入和「資本利得」(Capital Gain)等相抵，在節稅的考量上甚為划算，這「售屋虧損」稱為Section 1231 Loss。

當房產售價小於「房產基價」時就有「售屋虧損」，所謂「房產基價」是指當初的買價加上後來增建投入的成本，平時的維修費則不在此列，因為其在每年報所得稅時已經被計入成租金收入的減項了，再減去歷年來的折舊額，故擁有房產的時間越長，基價將越低﹔至於房產售價實質上是指已扣除銷售費用的「淨值」_（釋）。

如果投資人當初用1031 Exchange交換遞延所得稅，則計算「房產基價」要小心，不可包括盈餘部分，即只能計算原來的購屋成本，例如原來的房產買價15萬元，後來賣25萬元，以其所得款25萬元，添補3萬元，再買一28萬元的房產，計算出「房產基價」則是18萬元 (15萬元+ 3 萬元)。

如果「售屋虧損」在年底報稅時和其他的收入相抵後還有剩餘，這剩餘稱為NOL (Net Operating Loss)，NOL可以往前溯2年 (在特別條款下，2008和2009年則各可往前溯5年)，即以前繳的稅可退回，或往後推20年，即將來收入也有節稅的機會，所以現在投資房產失利的人，不要灰心喪志，倒是國稅局要退稅貼補這幾年一大堆投資房產失利的人，錢途堪憂。

此外，使用過Section 1231 Loss的人，將來若有「資本利得」，包括出售出租房屋有盈餘，在使用過Section 1231 Loss的金額範圍內，要按一般收入的稅率繳稅，不能享受稅法對「資本利得」的低稅率優惠。

賣掉自住屋虧損不能抵稅

要注意的是賣掉自住房屋若有虧損，反倒是不能抵稅的，有人腦筋轉得快，眼看房價跌了，就把自住房屋轉為出租房屋，這「售屋虧損」可沒那麼容易騙得，因為國稅局有規定，在變更用途時應以當時市價重新設定房屋的基價，這一來基價變低，就產生不了「售屋虧損」了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-20-2010

Kitec水管的房子並非不能買

對懂的人而言 反而是撿便宜的機會

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使用Kitec水管材質的房屋，在賭城就有3萬5,000棟至5萬棟，這種房子並非就不能買，對懂的人反而是撿便宜的機會，讀者可請房屋檢查專家 (inspector)來查明確認。

「法拍屋」_（釋）肆虐的大環境下，坊間不少水管有問題的住宅，有些是原屋主惡意破壞，有些是水管銜接方式不符合建築法規，還有水管材料有重大瑕疵的，例如Kitec水管，所以買屋一定要請專家作房屋檢查。

何謂Kitec水管材質的房屋

2006年初，有一個訴訟案，叫「In Re Kitec Fitting Litigation」，估計牽扯到賭城3萬5,000棟至5萬棟的住宅，原因是他們用的水管材料會導致堵塞或漏水，必須重換水管，這是一家加拿大公司IPEX的產品叫Kitec，它所用的銅混合成份，遇水會產生化學作用，釋放出鋅等白色的粉狀堆積，堵塞水管，雖然2004年以後就已經不再使用這產品作住宅的水管，IPEX還是因此被告，目前IPEX已與建商達成和解，按步就班，一個社區接著一個社區理賠修繕，目前並無有關Kitec水管對身體健康不利的控訴。

水管的屋主如果沒有收到通知，可以上一個官方網站www.plumbingdefect.com申請理賠，要查看有那些建商及社區屬於本訴訟和解案，在首頁就可找到相關連結，要了解現在理賠進度到那一個建商了，選Update項目，可看到從2009年初開始，每個月都有數家建商和IPEX達成協議。

屋主如果想知道這房子是否有Kitec水管的問題，初步可查看住宅車庫裡的電盒 (Electrical Panel Box)上是否貼有標明是Kitec的黃色字條，但是沒有也未必就表示不是，要確定的話，最好 是請房屋檢查專家來查明。

對內行的人往往是撿便宜機會

Kitec水管的房子並非就不能買，懂的人會借此機會砍價，反而往往是撿便宜機會，買主過戶之後或會收到一筆為數可觀(中型住宅約1萬美元)的修理賠償費，或有房屋建商的人上門來修理，一般約費時兩天到五天，並不影響使用，住在裡面的人不須遷離，萬一房子的水管已經開始漏水，要立刻請人修理，避免損壞擴大，只要把收據保存好，將來就可以求償。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-13-2010

網上標屋時所有網上文件要看清楚

並另外印出來存 免未來的爭議

slideshow網上拍屋注意事項

上文談及網上拍屋必須謹慎小心，同時以一個競標沒得標的經驗來說明，未料得到許多讀者詢問相關問題，現在就在介紹一個得標卻有糾紛的例子，值得讀者注意的是：1、華人的英文如果不夠溜，最好不要嚐試。2、所有網上文件要看清楚，並另外印出來存檔。3、和網上拍賣公司談論，最好用e-mail。即用文字才有紀錄，如果產生爭議或訴諸法律時，才有憑藉，空口白話是不足為憑的。

介紹一個得標卻有糾紛的例子

高教授無意中看到一待售銀行屋正開放民眾參觀 (Open House)，屋況不錯，他很喜歡，但洗衣房的牆卻被破壞，還留下一個大洞，他猜想是小偷在搬走洗衣機時留下的，不疑有它，兩星期後上網參加競標，以10萬6,000元贏得最高標，但因為10萬6,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交，還是得等賣主即銀行同意才算數。

第二天REDC (Real Estate Disposition Corporation)網上拍賣公司通知高教授總價是其出價再加上手續費5%，並要求支付5%的誠意金，即$5,565($106,000 x 1.05% x 5%)，還要等15天才知賣主即銀行是否同意，並且說這房子只能用現金買（Cash Only），不可以貸款。

高教授說，競標時看得很清楚，是可以貸款的，對方說他看錯了，該物業註明是現金交易，如果他不履行現金交易，要追罰6%作為損害賠償 (Liquidated Damages)，這在網上拍屋的條款 (Terms & Conditions)上寫得很清楚。

拍賣公司要高教授在24小時內決定，否則就取消資格，並追究罰款；幸好高教授競標當時曾將競標的細節內容印出存檔，上面清楚載明「可貸款 (Financing: Yes) 」，此外憑他的研究精神，也找到為何拍賣公司只要現金的答案，因為這銀行屋的水電管路不合建築法規，如果買主貸款，有經驗的估價員會要求修正水電管路，或甚至不准貸款。

因為拍賣公司一時的疏忽，沒記載現金交易，卻想嫁禍到買主的身上，高教授認為這是一種詐欺行為，沒想到這麼大的拍賣公司會如此誑人，如果對方還敢追訴6%罰款，他就只好請律師興訟了。

原文刊登在世界日報賭城版—- 11-06-2010

近來網上購物極其風行 現在連「銀行回收屋」也可以在網上競標

只是莊家不必請打手 只要敲幾下鍵盤 就可以作弊哄抬價格了

近來網上購物極其風行，改變了傳統消費的形態，網路購屋也成為其中一種方式，但進行網路購屋最好也請有經驗的經紀人協助，檢視屋況，提供市價作參考，才能取得優勢，避免「誤入網路歧途」。

前幾年由REDC (Real Estate Disposal Corporation)拍賣公司舉辦的一年二次拍賣大會，拍賣拉斯維加斯的「銀行回收屋」，每次約有二、三百棟房子待價而沽，規模盛大，現場人山人海，熱鬧非常，現在也改為網上競標。

一個競標沒得標的經驗

數個月前，李先生相中居家附近的一個叫價14萬的銀行屋，預計約須再花4萬元修繕，根據經紀人評估，如果屋況好，方值14萬，所以李先生希望等它叫價降到10萬時再出價，日前經紀人通知李先生這房子已轉到REDC手中拍賣，從10月23日開始競標，10月28日截止，於是經紀人幫李先生登記參加競標。

首先李先生以信用卡$2,500作保證，這$2,500先不必被提取，並出具銀行批准貸款10萬元的文件上之特定號碼(Loan Number)，李先生出價5萬元後，銀幕上顯現他是目前最高標，但兩天後又收到電郵，通知說有人超過 (Out Bid)他的出價了，他上網一看，是9萬5,000元，已高過他設定出價的最高額8萬5,000元，但因為9萬5,000元也未達底標價格 (Reserve Price)，所以成不成交還是得等賣主即銀行同意才算數，而無人知道這底標價格到底是多少，李先生覺得這網上競標是玩假的，好像是賣主在測試市場的行情。

這是個學習經驗，至少不必像以前參加拍賣會一樣，去買銀行現金本票 (Cashier Check)，和其他人擠來擠去，排隊拿號碼牌，幾個小時轟炸下來，還會鬧頭疼，也不至於臨場和別人競價時拚紅了眼，一時衝動高價買下，有違原來撿便宜的初衷；請參考有關現場法拍紀實第一章（5）「銀行回收屋拍賣」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-30-2010

銀行不可能永遠提供免費住屋  拖延「法拍」

使房源緊俏只是一時  買家稍安勿躁

MERS (Mortgage Electronic Registration Systems)機構

美國是法治國家，既然生活在美國就必須認識美國的法律，以保護自我權益，近來，很多違約房貸戶表示，搞不清楚為甚麼倒銀行的賬，卻由一個叫「MERS」(Mortgage Electronic Registration Systems)的機構來出面「法拍」_（釋），雖然銀行把本票轉到「MERS」名下，授予「MERS」權利進行「法拍」，但是有房貸戶卻主張，「MERS」並不擁有債權，無權利「法拍」，他們的目標是賴住不走。

「MERS」是甚麼樣的機構呢？由於美國1990年後開始盛行房貸轉賣，銀行們為了節省到郡政府登記債權轉移的費用及簡便其手續，所以在1997年共同設立了這個服務機構﹔它是以一個房貸使用一個統一編號的方式，集中記錄房貸的轉移，包括負責收取分期付款的服務公司 (Servicers)及「債權投資人」 (Owners)。

後來房貸還被分割成「抵押擔保」證券 (Mortgage Backed Securities)在市場上流通，因為有些發行「抵押擔保」證券的銀行，並未依法持有抵押憑據，無法證明他們確實擁有這些房貸，即可能無權對違約戶進行「法拍」，投資證券的人也準備提告銀行。

拖延法拍使房源緊俏只是一時

上兩篇文章提及銀行申請「法拍」的文件中之供述書(affidavit)部分有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，美國政府要銀行們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作﹐為期約一個月，這會造成暫時的房源緊俏現象。

第一章（23）提及全美房市潛在的供給量，也就是影子庫存達1,200萬戶，據以往紀錄，全美每年約銷售500萬戶，預計兩三年時間可消化掉庫存，之後房市應會反彈，現在以訴訟來拖延「法拍」只是使房市復甦的時間更往後延遲罷了；還是一句老話，該來的早晚還是會來，銀行不可能永遠提供免費住屋，拖延「法拍」使房源緊俏只是一時，買家請稍安勿躁。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-23-2010

歐巴馬政府想用投資建設來刺激景氣 在背負降低預算赤字的包袱下

無法施行經濟復甦就只有靠民間企業自立自強一途

製造slideshow房源緊俏的假象

11月2日的選舉已到眼前，選民將以選票來驗收歐巴馬政府經濟振興方案的施行成果，國債增加了這麼多，經濟還是沒起色，此刻，共和黨當然利用百姓的怨氣大事炒作，眼看這場選舉執政的民主黨可能會失去許多席次，民主黨不能坐以待斃，於是假公濟私玩起操控短期市場表現的伎倆，所以銀行將會有延緩履行債務求償(moratorium)的動作，也製造一個房源緊俏的假象。

上篇文章提及兩家房貸大銀行申請「法拍」_（釋）的文件中之供述書(affidavit)有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，因此政府在投票前趕緊施加壓力給五家房貸大銀行，JP Morgan Chase﹑GMAC﹑Wells Fargo﹑Bank of America﹑及PNC Financial Services Group，要它們立刻將手上的申請「法拍」案件作一個評估，檢查是否有文件瑕疵與程序不完整的可能性，因此銀行們不得不暫時凍結「法拍」動作約一個月，這就是變相的延緩履行債務求償。

和選舉掛鉤

「法拍」即「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)，全美有27州的「法拍」不須經過法官的判決，特別稱法拍為「信託拍賣」(Trustee Sale)，有些銀行這次的凍結法拍動作只選擇「法拍」須經法官判決的23州來執行，內華達州不在這23州中，但本州參議員Harry Reid特別要求五大房貸銀行也暫時凍結內州的「法拍」，待相關單位建立一個確定法拍程續完整的系統之後才解凍，用這種方法來收買「溺水屋」_（釋）的屋主選民，同時也製造一個房源緊俏的假象。

中間選民現在很徬徨，不知到底要讓Harry Reid這個政客連任呢? 還是選激進茶黨 (Tea Party)支持的共和黨候選人呢? 民主黨失去席次會造成朝小野大，使政府更無法有作為，美國百姓一向天真地認為選新人就有新希望，但在這麼困難的情況下，如果不施以行政救濟還真會動搖國本咧﹗

其實2008年的金融危機主要源於長久以來金融體系沒受到適當的監控，歐巴馬政府搶救的過程中難免發生沒效益的浪費公帑，但後來衰退的深度和長度甚於預期﹐其中一個主要原因是，重整金融體系的配套工作沒做好，銀行還未從失序中站起，重新為經濟的復甦注入啟動的力量，反而縮緊放款業務，又如美國銀行 (Bank of America)兩年前因為買下面臨破產的房貸融資公司Countrywide Financial，開始承作房貸的大盤，日前突然終止此業務，不買房貸公司的帳了，也是對經濟雪上加霜。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-16-2010

兩家銀行的「法拍屋」 (Trustee Sale) 目前有產權不清的問題

但如為市面上出售的「銀行回收屋」（REO）則是經紀人掛牌的

原屋主已被驅逐這類糾紛比較少

標購「法拍屋」要注意產權問題

受到經濟環境的影響，產生了不少違約房貸戶，由於美國是法治國家，銀行也必須依據適當法規進行「法拍」_（釋）以回收房屋，相對的，如果銀行未依循法定程序時，違約房貸戶的權益也受法律保護，仍可依法主張繼續擁有房屋產權，這是標購「法拍屋」( Trustee Sale)的投資人應注意的。

目前有一「產權保險」_（釋）公司Old Republic Title Company聲稱﹐對摩根大通銀行 (JP Morgan Chase)及半官股的GMAC兩家大銀行的「法拍」或回收的房子，不賣「產權保險」，原因是這兩家大銀行申請「法拍」的文件中之供述書 (affidavit)部份有重大的瑕疵，被許多貸款戶提告，控訴銀行非法轉讓其房屋產權，這就影響到標得這兩家大銀行「法拍屋」 (Trustee Sale)的新屋主之產權，造成其產權不清。

因為如果申請法拍未依法規，房貸戶仍可主張擁有房屋的產權，占住房屋不走，他們的律師說﹕屋主沒付房貸是一碼事，銀行的文件不齊，就得另外經過法庭訴訟 (Trial)才能申請「法拍」，這其實也只是拖延時間，法庭不可能判決房貸戶取回房子所有權的。

順道一提，美國西岸有許多州辦理抵押貸款登記是以「信託」(Deed of Trust)的方式取代「質押」(Mortgage)，如此一來銀行就可省去上法庭取得判決這道手續，能夠直接申請法拍程續，也稱為「非判決處置」(Non-judicial Sale)；這種「法拍」(Trustee Sale)按字義解是「信託拍賣」，和「抵押品拍賣」(Foreclosure Sale)的功能相同。

付不起貸款的屋主的另一項權利

有關付不起貸款的屋主的權利，除上之外，還有「申請仲裁」這一項，自2009年7月1日起，內華達州新法規定，「主要自住屋」_（釋） (Primary Residence)的貸款戶可向法院「申請仲裁」，要求銀行出庭談判修改貸款條件；而且貸款戶在法院公開拍賣 (Trustee Sale)的5日之前，也就是從銀行發出「催款通知」_（釋）(Default Notice)之日算起，有106天(90+21-5)的「修復時間」_（釋） ( Reinstatement Period)，只要補繳所欠的分期付款額及衍生的利息及罰款，就能中止「法拍」，而事實上，在目前經濟不景氣，「法拍」氾濫的情形下，銀行更是可能退一步，接受任何合理金額的補繳，就同意中止「法拍」。

至於一般法拍程續的細節，可參閱第一章（4）文章「不足額還款銷售，法拍，銀行回收屋三部曲」。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-09-2010