參考美國房市的概括數據 還是要依個別市

場的狀況 產品和地區作調整 避免以偏概全

影子庫存 威脅房市slideshow

受到近年來房地產市場變化的影響，一般美國民眾在購屋的心態上已有明顯的改變，自用型的購屋傾向於實用考量，包括使用面積小、維修少的房屋，甚至租屋的民眾人數增加，形成租屋市場的成長與看好；由於買屋的態度趨於保守，在短期內可能會抑制房市回升，但這轉變將能為美國房市奠定較穩固的基礎，尤其是觀念上有更多人將買房視為可出租或自住的長期投資，而非求快速增值的短期投機，且不計算自己是否負擔得起貸款；只是要消化掉全美目前1,200萬戶的影子庫存，以過去平均一年銷售500萬戶來計算，還真是非得兩三年時間不可。

歐巴馬政府提供的購屋稅賦優惠已結束，銀行延遲對房貸違約戶進行「法拍」_（釋）的時間，並不能真正解決房市問題，如果失業情況沒有改善，房市裡的影子庫存，即房貸違約戶和想解套的屋主數量，只會持續增加，加上目前銀行手上擁有但尚未在市場上求售的銀行屋，會造成房市供給量過多，將破壞美國政府挽救房市的努力。

據美國商務部公布的資料，今年2010年第二季全美房屋「空置率」_（釋）(Vacancy)近1,900萬戶，房市資訊顧問公司 (Core Logic)指在6月底，約有1,100萬房貸戶房子 (占全體房貸戶的23%) 屬「負資產」_（釋）(Negative Equity)或稱「溺水屋」_（釋），房貸處理中心 (Lender Processing Service)則統計有730萬的房貸戶違約(Delinquency)即沒供款，其中170萬的貸款戶已收到銀行開始進行「法拍」程續的通知(Default Notice)，預計今年2010年全年被「法拍」的房子總數將超過100萬戶，相較於2009年的90多萬戶則稍增，相較於及房市泡沫之前的每年約10萬戶，則不可同日而語。

穆迪 (Moody’s)更預估現在到2011年底前還會有約200萬戶的房子被「法拍」，而摩根史坦利(Morgan Stanley)認為銀行目前手上擁有的「銀行屋」 (Bank Owned)和未來將取得的「銀行屋」可能近800萬戶，加上著名的房市網站Zillow聲稱尚有380萬戶房子的屋主正準備出售，使得房市潛在的供給量，也就是影子庫存高達1,200萬戶。

民眾在購屋的心態上已有明顯的改變

儘管房貸利率處於將近50年來低點，但是美國人對於擁有自有房子的態度更趨實際，選擇偏向面積小﹑維修少的房子；有些美國人開始保守理財及減少負債，認為買屋不如租屋的人增多；此外，銀行抵押貸款的標準趨嚴也使得很多人申請不到房貸，所以只能繼續租屋；也有買家認為房市尚未觸底而仍在觀望中；幸好相信美國房價已接近谷底的人越來越多，而且國內外的投資者見目前美國的租屋風氣正在增長，「出租回報率」_（釋）也近歷史高點，正紛至沓來；拉斯維加斯的特點是房價水平低，出租市場熱絡，在經濟這麼不景氣的時候仍然有比別的城市更高的買氣。

原文刊登在世界日報賭城版—- 10-02-2010

如果不學習 不作功課 都可以投資致富

今天就不會看到有這麼多人陷於「溺水屋」中

有足夠資訊作決定 以嚴格手段管資金

這是一個資訊變化很快又複雜的時代，有「即時」且「足夠」的資訊而作的決定，較有勝算，否則形同賭博，風險很大；投資房地產更是如此，雖然在理性的決策中，仍然可能疏漏或存在無法掌握的因素，但至少能降低風險，增加勝算，避免盲從。

孫子兵法裡有一句話：「多算勝，少算不勝，而況於無算乎？」任何的投資策略都有獲利的機會，但能否令自己立於不敗之地是一個重要考量，避免自己遭受無法承受的巨大虧損，具體來說就是要嚴格控管資金，有了資金，才有機會等待好的時機大賺一筆。

合理房價須符合當地收入水平

現在不管懂不懂經濟，人云亦云，每個人都很篤定美國經濟要很久才會復甦，然後結論就是房價不會漲所以不能買，這些人多半都是前幾年買房地產虧本的，從來不研究數據，也不懂計算成本，只會跟著所謂「看法」跑，主觀地認為大家都這麼說，總不會錯。

當資訊一面倒時，就要小心了，常常眾多指標指的都是同一件事，參考了太多類似的指標，是虛增計算，例如經濟專家說的全美失業率10%可以當作其中的一個計算，但是應該考慮更多的條件，例如全美「法拍屋」_（釋）量200萬棟，這又增加了一個計算，又或參考技術面的指標，例如「投資回報率」_（釋）多少，於是計算又多了一成，類似這樣，計算越多，決策的勝算就越高，獲利的機會當然就會越大，但即使如此，還是無法保證一定可以獲利。

現在舉例來計算投資可行性，現在賭城一個「獨棟屋」_（釋）售價是14萬元，月租金要價1,000元，很容易租出去，「出租回報率」_（釋）是1,000元 × 12月 / 14萬元 = 8.6%，比銀行定存利息1%高很多，如果將來轉賣也不會虧，這投資就立於不敗之地。

反觀2005年賭城一個「獨棟屋」售價是35萬，每月分期付款2,000元，屋主一棟房子每月要貼1,000元，而屋主還要再多買，說賭城房子新又漂亮，比加州便宜很多，還看漲，不管賭城的居民月中間平均收入只有4,000多元，如果按收入30%是居住開銷，每月只夠支付1,200元，換句話說就是只能負擔約15萬元的房子的分期付款，35萬元的房價根本不符合當地的收入水平，結果就是大家看到的，血本無歸，信用破產，現在想趁低買進也沒資金。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-25-2010

房地產投資者對個別市場的資訊的了解很重要

須多研究不同的產品和地區  評估其抗跌性

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Location！Location！這句話，對於投資房地產來說，似乎是放諸四海皆準的概念﹔最新的統計數據指出，2010年第二季與前一年同期相較，賭城有15個郵遞區域的房價開始反彈，一年來漲幅也達二位數，當然相對的也有跌的區域，這可證明賭城的房價並非持續下挫，好區不但抗跌性高，也會先反彈回升。

近來看到太多有關賭城房價還會繼續往下探底的類似報導，內容籠統，其譁眾取寵的成份很高，因為實際上本地的房地產經紀人的生意都很旺，也沒感覺房價和交易量有大波動，根據「賭城房地產經紀人公會」 (GLVAR)的統計，2010年8月份的「獨棟屋」_（釋）成交中間價由7月份的13萬5,000元漲到14萬元，「康斗」_（釋）則仍然維持在6萬5,000元，不知這些有關賭城房價還會繼續往下探底的報導有何確實的數字根據。

反觀聖地亞哥資訊服務公司Data Quick的調查統計，與2009年第二季相比，賭城的「中間房價」_（釋）在 2010年第二季實際上是呈現明顯的兩極化，在57個郵遞區域中，有7個區的房價繼續下跌，一年來跌幅達兩位數，但也有15個區的房價開始反彈，一年來漲幅也達2位數；推究其原因主要是，前者之前兩年跌得不多，還沒跌到位，後者則是跌過頭，之後在反彈修正，細節如下表說明：

一年來全部57個郵遞區漲跌幅詳細資料，如下圖說明：
原文刊登在世界日報賭城版—- 9-18-2010

不論是屋主或銀行  本能皆會依照對自己有利的方式來作決策

最怕的就是不知道其中的利害輕重  損人又不利己

「策略性棄屋」將可能會造成賭城第三波的法拍屋潮

基於溺水屋的比例逐漸增加，有專家預測賭城將可能出現第三波的法拍屋潮，如果要避免此一現象產生，唯有銀行能對「溺水屋」_（釋）屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」_（釋），以減少其棄屋而走的可能，也降低賭城第三波的「法拍屋」_（釋）潮所帶來的衝擊。

因為賭城房價自2006年高峰跌過半，目前有四分之三的房貸屬「溺水屋」，即房價低於貸款，就算付擔得起房貸，據芝加哥大學及亞歷桑那州大學的統計，賭城約有17%到25%的溺水屋屋主覺得不值得繼續揹負現有的沉重房貸，曾經或開始考慮解套，即所謂「策略性棄屋」，這意味將可能會造成賭城第三波的「法拍屋」潮。

銀行在前幾年景氣好的時期，沒有依據貸款者的負擔能力評估，形成濫放款，所以引發美國2007年第一波的「法拍屋」潮，這是付不起「次級房貸」_（釋）（Sub-Prime Mortgage），即第二順位的貸款的房子被銀行沒收。

次貸風暴告一段落，但因為經濟不振，銀行及企業倒閉，失業率持續攀高，收入縮水的屋主們無法支付房貸，引發2009年第二波的「法拍屋」潮，這是正常貸款（Prime Mortgage），即第一順位的貸款的房子被銀行沒收。

為今之計 關键在銀行

根據商業顧問公司CoreLogic的調查，賭城2010年6月份時有21%的貸款已經違約且遲付超過90天，即比起2009年1月份，一年半前的13%還高很多；銀行通常不肯坐下來和目前仍繼續付貸款的屋主談調整貸款條件，因此有不少屋主甘冒信用受損的風險，選擇不付貸款以逼使銀行談判。

如果談判沒成功，房子被銀行「法拍」_（釋），對於第一順位的貸款，銀行有六個月的追訴權，對於第二順位的貸款，銀行有六年的追訴權，如果銀行同意「不足額還款銷售」，不論第一或第二順位的貸款，銀行都有六年的追訴權，之後銀行可能把這些追訴權賣給討債公司，屋主莫以為棄屋後就沒事了，有一例外是對於2009年10月之後的貸款，據歐巴馬頒布的新法，銀行則無追訴權；被「法拍」的屋主，其信用須七年才能回復，「不足額還款銷售」的屋主，二年內不能再取得銀行新房貸。

人心都是趨利避害，歐巴馬政府不再濫施捨給銀行了，而面對現實問題苛責屋主違約背信也於事無補，為今之計就看銀行如何在二害之中權取其輕者，是給屋主一些貸款額減免，或同意「不足額還款銷售」，之後再向屋主追訴欠款，減少第三波「法拍屋」潮的傷害。

原文刊登在世界日報賭城版—- 9-11-2010