美國法律對房地產持有的方式有詳細規定

不同方式產生不同的權利分配及稅務 不可不察。

地契以政府的登記地契為準

有位華人最近將房貸還清，來電詢問是否要去政府的登記處修改「地契」 (Grand Deed)，顯然他認為抵押權會記載在「地契」上；華人在美置產，有必要瞭解美國法律對房地產持有方式的詳細規定，不同的持有方式產生不同的權利分配及對稅務的影響，值得注意，切忌以過去在亞洲華人區域的法律認知來處理。

其實「地契」上只記載房地產擁有權，並不記載抵押權資料，抵押權資料是記載在「抵押契」 (Trust Deed)上；這位讀者正確的作法是，先從銀行處拿到房貸還清的證明文件後，再去政府的登記處將「抵押契」的記錄予以註銷，而這和「地契」無關。

以前的人擁有房地產，可以一紙「地契」為憑，看「地契」在誰手上，他就有該房地產的所有權，所以要妥當保存好這文件，這作法很不文明；美國這個現代的國家買賣房地產則將「地契」予以登記，以政府的「登記地契」為準，個人收到的一紙「地契」只有備忘的作用，並不是可轉讓的有價證券，賣方轉售房地產時舊的「地契」也不須繳回給政府。

同樣地，以前的人如果將房地產抵押給他人，會把「地契」交給債權人，還清債務後才可取回來，這雖然方便，但也不文明；現代的作法是雙方簽訂「抵押契」，並且也去政府處登記這「抵押契」。

持有方式

論及「地契」的內容，如果房地產的持有者不只一人，美國法律對持有的方式有詳細規定，這會記載在政府登記處的「地契」上，主要有下面三種：

一、「夫妻共同財產」(Community Property)：美國有些州採用，包括內華達州和加州，夫妻婚後所得皆是共同財產，就算財產只登記在一方名下，除非另一方簽「棄權書」 (Quit Claim Deed)，另一方的權利仍存在，離婚時則各拿一半。

二、「合有」(Joint Tenancy)：在不採「夫妻共同財產制」的州，夫妻可以分別登記財產在一方名下，若是夫妻一起持有財產，則通常會以此種方式持有，一方去世，就自動由另一方繼承，但在這之前，任一方皆可轉讓其權份；此外，這種持有方式並非只限於夫妻使用，也不只限於兩人，例如一人去世，其權份則由其餘多人繼承。如果是在採用夫妻共同財產制的州，最好不要用此，而用以上一的方式持有財產，在財產升值時才可以節稅；若想同時擁有自動繼承的方便性 (不須經法院遺囑認證)，可以考慮「夫妻共同財產並自動繼承」 (Community Property with Right of Survivorship)的另一種持有方式。

三、「共有」(Tenant In Common)：通常在地契上會註明各人擁有的比率，也是任一方皆可轉讓其權份的。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-21-11

若在「商業樓」的房客申請破產前 房東已送出「付款或搬走」的通知

則不受「破產法」限制 可以繼續趕房客

投資「抵押債權」風險髙

號稱美國有史以來最大規模的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」拍賣，將於2011年5月17日到19日分三天在拉斯維加斯舉行，不少華人詢問是否值得參加，主要因其標的物以「商業抵押債權」占80%為多數，過去大多是由超大規模的投資公司取得這類型「抵押債權」，以團隊的專業知識、經驗去與債務人進行斡旋。

事實上，已有專家唱衰這次拍賣將是雷聲大雨點小，要知道「債權」並不是一般地產投資人的所好，實質的地產如「商業樓」_（釋）、公寓、倉庫或土地才是，個中原因是投資人在取得「抵押貸款債權」後，下一步就是代替銀行與背信的債務人斡旋，這包括談判新的貸款條件、轉賣「債權」或對抵押品進行法拍，其中每一個環節都存在很高風險，除了要注意抵押品的營收狀況、產權有無瑕疵外，最怕的是債務人申請破產，債權人就一時不得執行其債權。

破產主要有三種類型

今天就籍此機會進一步介紹一下美國破產法主要的三種類型：

「第7章」：俗稱「清算」(Liquidation) ，適用於個人、「合夥」_（釋）與「股份有限公司」；企業是真正且直接地結束營業，變賣所有的資產，按優先順序償還債務，除了有抵押權的優先之外，順序大致為政府、僱員、房東、公司債持有人、優先股股東、普通股股東。

「第11章」：俗稱「重整」(Reorganization) ，企業用的較多，債務人提出申請後，所有債權人不得執行任何債權，等債務人在120天內呈交「重整計畫書」，其可能的結果有：

1、被接受，由債務人繼續經營企業，重組 (Restructure) 的工作包括和債權人談判出新的貸款條件，重整期可能長達數年，如果最後資產仍不敷負債，就由債權人接收企業﹔

2、被拒絕，抵押權人可以進行「法拍」_（釋）抵押品，或進入上述「第7章」的清算程序；

3、很少數的案例會由法院指定「受託管理人」_（釋）代理經營企業。

「第13章」：只適用於有固定收入卻一時還不出債款的個人，由其提出還款計畫表。

此外值得一提的是，如果「商業樓」_（釋）的房客申請「重整」破產，房東沒收到租金，但房客還在使用這店鋪營業，非經法院同意，120天內房東也不得執行任何債權，即不能趕房客。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-14-11

房地產的擁有權或使用權如有瑕疵 可能降低其價值

增加其開發成本 或甚至沒人買

「產權保險」的目的
華人在美國買賣房地產，對於「產權保險」_（釋）是必須瞭解的一個環節，這是在中國內地與台灣都沒有的概念，為保障投資人的權益，今天就為讀者介紹這方面的知識。

首先，「產權保險」的目的，是為了防治「擁有權或使用權不完整」(瑕疵)的問題，使買房地產的人心安，買方過戶後如果發現產權有問題，應在發現問題後30天內，以書面通知保險公司，要求理賠；習慣上在內華達州保險費是由賣方出，一次付清，有效期長至下次產權轉讓為止。

「產權保險」主要有兩級：「全國土地產權協會」(ALTA)的標準和「加州土地產權協會」(CLTA)的標準，CLTA只保登記有案的產權瑕疵，ALTA則包括未經登記的瑕疵，因此ALTA的保費通常比CLTA貴約15%；此外，買方貸款購屋時，銀行通常會更進一步，要求加保一些特別的項目，此稱為「貸款產權保險」(Lender’s Policy)，這加保部分的費用則由買方負擔。

產權報告的要點

一般「產權保險」公司在承保前，會先作產權調查，保約上也會列出一些不在保險範圍之內的項目，讀產權報告，最常見的要點是﹕

地價稅(Real Estate Tax, Property Tax)：太高的地價稅可能會降低房地產的投資價值。

開發受益費(Assessment)：拉斯維加斯有少數的大社區徵收此費，如Summerlin、Mountain Edge等，這是開發商將開發馬路或社區設施的成本轉嫁給住戶。

社區協會規章(HOA)：住戶除了分攤社區的維護費用外，還要遵守其規則，最極端的例子有「不允許出租」，投資出租者要留意。

抵押(Mortgage﹐Deed of Trust)：辦理過戶手續的「公證公司」_（釋）會確定，在產權轉讓前得先把貸款還清，所以通常不會有問題，最常見的錯誤是：貸款已還清，但「抵押契」還未註銷。

假扣押(Lien)：辦理過戶手續的「公證公司」會確定，在產權轉讓前得先把假扣押理清，通常也不會有問題。

地役權(Easement)：予人使用或通行的權利，對象通常是水、電公司或鄰居。

租約(Lease)：買方除了要繼續履行原有又未到期的租約外，還要注意租客是否有「優先購買權」，如果有，最好取得其棄權書。

原文刊登在世界日報賭城版—-5-7-11

拉斯維加斯光靠賭場 建築也不足以恃 不是大起就是大落

實在應多發展其他產業以確保本地就業率的穩定

髙「投資回報率」吸引買家進場

華人對「危機」以「危險與機會」的看法來詮釋，很有哲理與前瞻性，此波金融海嘯所形成的房地產危機，雖對拉斯維加斯的房價衝擊不小，但對手握資金的投資者而言，房價經盤整穩定後，已有極高的「投資回報率」_（釋），目前便是尋找標的物的好時機，也難怪上個月拉斯維加斯的房屋成交量破表。

探究背景，建築業一直是火車頭工業，帶動其他行業的成長，賭場、商業及住家的新樓盤開發案，需要建材、工人、家具和貸款、銷售等配套服務，對過去拉斯維加斯的蓬勃發展居功厥偉，然而產能過剩，潛伏的危機一觸即發，2007年底金融海嘯來襲，所有新的開發案驟然而止，本地的失業率，以建築工人為首，一路狂飆，失業率無法改善，使得房市長期疲軟不振。

過度開發 大起大落

此外，前幾年的超建造成今日拉斯維加斯的房源過剩，因為房源過剩的問題，房價才會跌低過建造成本；銀行算過，若是讓手上的「銀行屋」全部出爐上市，將嚴重打擊房價，銷售收入可能反而減少，所以釋出「銀行屋」採以量制價的策略，這樣倒是讓「不足額還款銷售屋」_(釋)有了出線的機會，跟在「銀行屋」後面，推波助瀾；房價經過三年的盤整，目前跌勢似乎已經穩住了，雖然要等這些「溺水屋」_(釋)清理完畢，房價才可望回升，但縱觀的今日資本市場，實在難找如此高的「投資回報率」，投資者乃聞風而至。

自2011年以來，位於春山街上的華人「商業樓」_(釋)已經有好幾個繳不起貸款出了狀況，最近連華人第二大商場，「太平洋廣場」都被拿出來拍賣了，這是商業地產超建的例子；2009年開幕的超大型賭場開發案「城市中心」，其生意更是遠遠不如預期，被人喻為古人所建，高可通天的「巴貝爾塔」，是一個錯誤，以前拉斯維加斯的模式是——只要是新的豪華賭場一定大賣，現在可不靈了，似乎真是因為蓋太多了；由於過去過度開發，建築業將是最後復甦的產業。

賭場收入開始好轉

預期美國經濟的復甦，全美娛樂業的收入已漸回升，拉斯維加斯大道上的賭場的賭博收入占內華達州全部賭博收入的55%，其生意來源主要是外州或外國遊客，一反過去幾年的頹勢，2010年首見成長4.1%；當賭場生意好轉，加雇員工，或員工收入增加，對本地就業市場及房地產市場勢必有所助益，這些指標值得投資者注意。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-30-11

拉斯維加斯的「財務困難屋」(Distressed)

的供給量已經不再名列前茅 而且買氣也大幅攀高
經濟學家預期到2011年底，美國將有3/4的州走出經濟衰退，步上復甦之路，但房市短期內仍無法振作，而內華達州，尤其拉斯維加斯，其經濟復甦緩慢，但房市卻是十分熱絡，2011年3月份本地二手「獨棟屋」_(釋)銷售量就比上個月大幅升高30.6%，比去年同期升6.6%，但仍建議：有多餘的現金才進場，具有出租條件及管理服務的才值得投資。

哪些州的房市不看好

根據全美房市研究權威Core Logic對各州的「財務困難屋」（Distressed）的供給量統計，房市最不看好的四州是紐澤西州、伊利諾州、馬里蘭州、佛羅里達州，其次是喬治亞州、康州、德拉威州，再次是阿拉巴馬州、加州、華盛頓州，接著是密西根州、紐約州、南卡州、麻州、路易斯安那州，這也是全美平均所在水平，內華達州則在其後，已經好過全美平均了。

當然，州的水平未必全然代表州內各個城市的表現，例如加州的各城市間的差異性就很大，但內華達州的人口多數集中在拉斯維加斯，若一概論之尚不為過，2011年3月份拉斯維加斯的二手「獨棟屋」銷售量比上個月及去年同期都提升，可見進場之熱烈。

供應量大使房價不易反彈

然而2011年3月份本地的二手「獨棟屋」成交「中間房價」_(釋)比上個月小降1.6%，比去年同期降7.4%，這是因為現金投資者占半數以上，他們較傾向於買低價位的房屋，這包括「銀行屋」和「不足額還款屋」_(釋)。

「銀行屋」通常缺少維修，甚至有些原屋主還盜賣櫥櫃、廚房設備、吊燈、熱水器等，而這屬違法行為，他們還會故意破壞現場，使其看來像是遭外人闖入偷竊的，投資者能以很便宜的價格買到這種房屋，但之後還得花不少錢修理。

「不足額還款屋」也有很多人青睞，因為交易要等銀行核准，費時又不一定成交，買家的出價通常會比市價低，根據非正式統計，銀行能接受的最低價格是市價的82%。

全美房市短期內仍無法振作，看以下三個與供應量有關的數據就可以了解：

1、全美約有350萬戶上市求售的房屋，要八個半月才能消化完（正常情況是六個月）；2、全美約有180萬戶「影子庫存」（包括正在進行「法拍」_(釋)程續的房屋和借款屋主已遲付分期付款超過90天的房屋），以及銀行回收在手上，但尚未上市求售的房屋，其正確數目不明；

3、全美還約有嚴重「溺水」（房價不到貸款額的一半）的房屋200萬戶。

這未必就表示房價還會續跌，但可以確定的是短期內要反彈不容易，所以有多餘的現金才鼓勵進場，具有出租條件及管理服務的才鼓勵投資。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-16-11

處理「溺水屋」用不同方式 其利弊得失要看個人的情況而定
根據拉斯維加斯經紀人公會的統計，2011年3月底市場上求售的房子以「不足額還款銷售屋」_（釋）為主，占49%，已快接近半數了，最近內華達州議會中還有人提議擬訂一項讓屋主免於受房價差額（Deficiency Judgement）被追討的草案，但是反對者認為這樣做有如變相鼓勵屋主放棄房屋，將會更加惡化房市，「不足額還款銷售」_（釋）真是屋主最好的選擇嗎？

有位住灣區的華人在拉斯維加斯有棟高級度假屋，本來打算作「不足額還款銷售」，這房屋的貸款是50萬元，但市價只值40萬元，但他後來上網查過有關「不足額還款銷售」的得失利弊，認為此紀錄除了會減損他的信用分數約100分之外，甚至還會影響到他未來找新的工作時，雇主對其任用的考量，因此改變主意，最後他決定將房子按一般方式上市，很快就有數個買主出價，他選了一個現金買主，不足的金額就自掏腰包還清貸款，完成過戶。

不同的「溺水屋」處理方式的利弊

據此我們來討論一下處理「溺水屋」_（釋）用不同方式的利弊，因篇幅有限，暫不討論稅務問題：

1.「不足額還款銷售」的房子：

弊——費時長，必須等候銀行核准，約兩、三個月，上市後其看房的客人也不如一般銷售或「銀行屋」踴躍；銀行「追索餘款」_（釋）（Deficiency Judgement）的有效期限為六年。

利——可以和銀行討價還價，包括要求銀行放棄「追索餘款」；減損信用的程度沒有「法拍」_（釋）那麼嚴重，甚至有修復信用的公司聲稱可以把信用報告上紀錄的「違約」字眼消除。

2.修改貸款條件：

弊——房子在手上，繼續付貸款，雖然條件較之前優惠，但心裡難免嘀咕，按過去正常時房價平均每年漲3%至4%來算，一個20萬元的房子要漲回到40萬元，大約要29年，是不是應該去買個20萬元的房子比較划算。

利——可以和銀行討價還價，減損信用的程度沒有「法拍」那麼嚴重，甚至可以要求銀行不在信用報告上記錄「違約」字眼。

3.「法拍」：

弊——無法和銀行討價還價，信用破產，約須七年才能恢復。

利——執行「法拍」的銀行「追索餘款」（Deficiency Judgement）的有效期限只有六個月，其他的銀行的追討期限則有六年，雖然一般都是第一順位的銀行執行「法拍」，但也有少數是第二順位的銀行來執行「法拍」的。

原文刊登在世界日報賭城版—-4-2-11

國際投資市場瞬息萬變 美國的資本市場 包括股市與房市

其票面價值遠低於其真正價值 基本面看好且較安全
從金融風暴到最近的日本地震與海嘯、中東局勢的不穩定，引起許多華人的詢問「美國房地產是否值得投資？」，要回答這個問題應該從全球的角度來比較與分析，就能更加肯定美國房地產市場未來的發展性。

美國的投資基本面是看好且較安全的

因石油、糧食和原物料短缺，本來全球經濟就有通膨的隱憂，最近日本的大災難和利比亞的戰爭只有讓其問題更明朗化，對抗通膨，許多國家採取升息策略，高利率將會給房市帶來壓力，因為房地產的投資者能負擔的房價乃隨著利率的提升而降低；目前美國的經濟已經開始復甦，雖然房價仍停滯不前，然而縱觀各國的處境，美國是世界上少數幾個沒有災難、戰爭、糧食短缺等問題的國家之一，而其資產多被低估，故美國的投資基本面是看好且較安全的。

中國的經濟成長降溫 歐洲經濟局勢棘手

大地震加核爆輻射，日本災後重建，主要需要進口石油、鋼筋水泥及糧食，但是一般的消費則會儘量減縮，之前日本原是個消費產品進口大國，這麼一來許多新興出口國家對日本的輸出將會大幅減少，也許日本還會把投資在世界各地的資金抽回，對新興國家的經濟發展更不利；自從2008年美國經濟不景氣開始，世界工廠中國對美國的出口量已經不如以往，如今預期對日本也走低，加上中國沿海城市的工資飛漲，漸漸失去競爭力，中國的經濟成長便會降溫。

歐洲四分之一的石油仰賴產油國利比亞提供，高油價對依然飄搖的歐洲經濟復甦腳步是一個嚴峻的挑戰，如果擔憂通膨而加息，又會對已陷入主權債務危機的國家，如希臘、愛爾蘭等國造成傷害，歐洲經濟局勢將更加複雜和棘手；此外，石油價格飆升的同時，其背後存在的大量游資，藉機炒作牟取暴利，更是促成當前油價突飛猛進的黑手。

美聯準會在量化寬鬆的政策下不斷地發行美金，這只會助長世界各地的通膨，必須停止過度寬鬆的貨幣政策，才能節制進入資本市場的游資，這比用升息來抑制通膨有效；雖然大家都說美國有嚴重的外債問題，但這是政府的事，其實和私人投資者的關係不大，投資者最怕的是投資的地點發生天災或戰爭，這方面而言，美國可真是得天獨厚的。

原文刊登在世界日報賭城版—-3-26-11