By Judith Lin Sullivan

美國大家庭 不吃大鍋飯

Written By: judith - Mar• 28•16

由於產業結構改變,加上經濟復甦腳步緩慢,美國中產階級的財富普遍縮水,為了節省開銷,過去五年來全美各地都有一種現象,即兩代以上成人同住一屋的人口比例越來越高。

別以為美國人開始仿傚華人的優美傳統文化-三代同堂,美國人純粹是為了經濟的考量,其中文化的差異還是存在的,因為美國人的個人主義思維根深柢固,住在一起可不表示要吃大鍋飯,或何時出門回來得告知父母,所以這時住家如果多一個廚房,多一個進出門口,才能滿足這種大家庭的生活需要。

然而美國的建築法規頗嚴,許多地方政府不允許住家有第二個廚房,廚房的定義是:有爐頭、大烤箱的設備,就稱之為廚房,若只有微波爐、電熱小烤箱及水槽,不算是廚房。有些住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite), 但客房裡也不許有第二個廚房,立法的目的是讓住家與出租物業有所區別。當然,有些人於入住後,自行加上第二個廚房,雖然違反法規,但只要沒人舉報,不被建設局發現,等將來要賣房時再拆掉復除。

有些地方政府雖然不禁止住家有第二個廚房,卻規定第二個廚房的自來水與下水道管線必須另外接管線,這就增加了營建成本,每一接管線索費約1萬5000元,理由是這種房屋有分租的潛力。

據統計,全美國兩代以上成人同住一屋的人口約為18%,2000年時是15%,有增加趨勢,因此有些新屋建商為吸引這類型的買家,用吧台的名目,加建較小規模的廚房,設備包括微波爐、電熱小烤箱、洗碗機、冰箱及水槽。

再者,有的地方政府規定住家不可以有第二個進出門口,以維持社區外觀上的一致性;有的則規定,如果有第二個進出門口,必須從大街上看上去不顯眼(can’t be visible);此外也有些地方政府規定,如果住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite), 必須分別作基礎設施(infrastructure),包括牽接水、電、瓦斯、下水道等管線,一套基礎設施的費用大約4萬元。

以上這兩條建築法規漸漸不合時宜,所以已經有少數的地方政府因應新屋建商們之請願,擬加以修改。

 

北拉斯維加斯第五街 有錢景

Written By: judith - Mar• 24•16

在經濟最困難的過去幾年裡,北拉斯維加斯完成三大工程,全新的市政府大樓、污水處理廠和一個大型區域公園,現在準備啟動第四個項目,一個已有1350萬元預算的拓寬城中區第五街工程。

第五街是南北向,縱貫北拉斯維加斯正中央的一條大道,2006年,房市正熱時,這裡是拉斯維加斯成長最快的地區,到2008年,房災來臨,這裡成為重災區,即銀行屋最多的地區,直到今天,大街兩邊都還有很多荒地,這裡也是全賭城二手屋價格最便宜的地方。

當初規畫第五街時,南邊從新的市政府大樓開始,北邊連接到榮民醫院和內華達大學分校,榮民醫院因為有聯邦金源,早已蓋好,不過孤零零地立在沙漠中,內華達大學在215公路的北邊有塊2000英畝地,準備用來做研究院和實驗室,不過目前尚未有任何動靜。輕軌系統也規畫好了,用來連接內華達大學校區和新的市政大樓,在第五街上,車站位置與設計市議會都已初步核准。

第五街的發展,除了因為房災使建設停頓,更大的一個問題是該區正當中有個養豬場,臭味四溢,許多看房子的人,都要掩著鼻子,投資者都躲得遠遠的。

不過現在好消息來了,養豬場要搬家了,康布家族擁有這個養豬場40年,所有拉斯維加斯賭場的剩菜剩飯最後都到了養豬場,鴿子和野鳥群聚在四周,住家鳥糞滿屋頂,苦不堪言,可是又沒有辦法,因為養豬場是先來的,在都市規範之前,不受其管制。

在北拉斯維加斯市長約翰李的奔走之下,康布家族決定將養豬場賣了,搬到Apex工業園的北邊。現在的養豬場將拿出來拍賣,共153英畝的地,將以310萬元開起標,得標的開發商將有三年時間提出開發方案,取得市政府的批准。

東北角的開發向來緩慢,第五街四周因為養豬場的臭味,不宜住家,開發商也少有興趣,地價與房價跟拉斯維加斯其他地區相比,是較低的地方。

現在高科技工業將進入第五街北邊的Apex工業園,亞裔商人將大量遷入該地區,建商們已在附近開始搶地了。

在第五街和百年大道(Centennial Parkway)交口,一塊20英畝的商業地,要價850萬,第五街和鹿泉大道(Deer Springs Way) 邊有個十英畝的地,賣750萬,華資可以考慮進場蓋個華人購物中心,一般小投資者也可考慮買個房子,因為升值的可能性大,賭城東北角的房地產就像一張明牌,等人翻牌。

原文刊登在世界日报赌城版——06-11-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

低價位房比高價位房搶手

Written By: judith - Mar• 14•16

除了投資者外,近年來首次購屋者也開始進場,因為兩者皆以低價位房為標的物,因此低價位房的需求激增,但前幾年建商推出的房子卻越蓋越大,與房市的需求背道而馳。

根據統計,較2016年1月2015年1月的全美房屋庫存量,低於10萬元的庫存量降低了8.6%,高於100萬元的庫存量則增加了15%,但總的來看,仍處於賣家的市場,例如2016年1月的總庫存量出清時間需要四個月,比2015年1月的四個半月略低,正常市場是六個月﹔價格異動則與庫存量成反比,即低價位房的上漲幅度比高價位房的上漲幅度大。

這是因為近來股市動盪,民眾對未來的經濟前景產生疑慮,趨向保守,因此高價位房的買家遽減;而房市回溫與低利率房貸則鼓勵年輕人購屋,低價位房正是首次購屋者的有限財力所能負擔的。

由於供不應求,低價位房的買家往往要加價才能搶到房子,反之,高價位房的選擇多,殺價空間也大。以鳳凰城為例,如果目前要買棟約75萬元的房子,市場上有45戶可供買家選擇,如果要買棟約40萬元的房子,則只有三、四戶可供買家選擇,再者低價位房中有不少是空置已久且需要大修的銀行屋,使得首次購屋者的選擇更少。

根據統計,若將全美房價均分為高中低三檔,從2012年至2015年,四年來低檔的房價上漲38%,庫存量降低39%,高檔的房價上漲23%,庫存量增加36%,按照供需原理,如果低價位房的需求量增加,且價格漲幅大,應該會吸引更多的低價位二手房的屋主上市求售,及更多的建商推出低價位房,但房市的反應似乎十分緩慢,目前建商才察覺到這個趨勢的變化,開始改弦易轍,規畫小面積房子的社區。

2015年全美新屋建商推出的房子平均面積為2720平方呎,相較於2014年的2660平方呎,原以為越大的房子利潤越高,競爭越少,所以越蓋越大。但最近根據內華達州建商Lewis Home的分析,來看超過50萬元的房子的客人依舊不少,但真正下單買的人則越來越少,他們擔心經濟可能要衰退而猶豫不絕;另外一家內華達州建商D.R. Horton則因為以首次購屋者為主要銷售對象,推出小面積的房子,而業務蒸蒸日上,但也開始擔心其他的建商回過頭來加入小面積房子市場的競爭。

拉斯維加斯 未來夢幻之城

Written By: judith - Mar• 07•16

內華達州傳統只有礦業和賭業,現將有高科技進駐,經濟結構成了三足鼎立,繁榮成長,50年後的拉斯維加斯會呈現什麼樣貌呢?

那時「超級循環」(Hyperloop)的交通系統可能像蜘蛛網般在地圖上出現,除了35分鐘就可到達洛杉磯,舊金山、鹽湖城、丹佛和鳳凰城也在此交通網內。

北水南調的工程將完成,一條大水管延著內華達賽拉山東邊的山腳,用深水井將山上雪水融化流到地下的水,打出運到拉斯維加斯,這條水管還會一直延伸到加拿大,將更北邊的水送到拉斯維加斯。

天棚工程(Domed City)也完工了,那是將整個城市罩在一個人工建造的天棚下,這個主意最早是在科幻小說中出現,1976年電影「羅根脫逃」(Logon′s Run)講到未來的人類,住在一個被龐大天棚蓋住的城市,沒有激烈的天氣變化,沒有空氣污染,人們生活在裡面,城市和城市之間聯絡全靠「超級循環」交通系統。

2010年有人提議將德州休士頓建成個「天棚城市」,那是在占地640平方哩的大天棚,同年俄國也有相似的構想,在西伯利亞的米爾麥內(Mir Mine)蓋個天棚城市,不過這兩個項目最後都沒實行,現在有建築師正在設計全世界第一個人工控制氣候的天棚城市,蓋在阿拉伯的迪拜(Dubai)。

將來的拉斯維加斯在天棚保護下,夏天沒有那麼熱,風也沒那麼大,灰塵沙子也不會滿天飛,北水南調後,用水不成問題了,大樓建築以環保綠化為主,陽台上都是綠色的植物,屋頂上都是水耕農場,城內空氣清新,因為那時車子都是電動的,沒有廢氣排出的問題。

遊客們還是從世界各地湧到拉斯維加斯來玩,因為那時在百藍坡的太空港已建好,他們來到太空港,坐太空船去外太空或月球遊玩,回來後還會在拉斯維加斯休息幾天,城內的旅館賭場的生意將更加興盛繁榮。

拉斯維加斯事實上現在已經有太空工業在此落腳,在北拉斯維加斯有個做太空船的工廠,叫畢歌羅(Bigelow Aerospace),他們的太空船在太空中可伸縮漲大,連接組合,目前畢歌羅計畫招募1200名員工,工廠占地18萬平方呎。

水耕工業在拉斯維加斯也早就生根經營,在北拉斯維加斯有個占地十英畝的玻璃暖房,專門生產黃瓜,供給Costco,賣到西部十州的店裡去。

拉斯維加斯是個充滿希望,讓夢想成真的城市。

原文刊登在世界日报赌城版——03-05-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

豪華公寓 符合賭城品味

Written By: judith - Mar• 01•16

拉斯維加斯是一個勇於推陳出新的城市,加上賭場高調奢華的風格,豪華公寓在這裡顯得特別相得益彰,因此在房市高峰時,建商們爭先恐後地推出許多豪華公寓的開發案,然而當經濟不再景氣,開發案一個一個宣布破產,留下一大堆未售或未完成的單位,幾經轉手,有的價格已降到造價的三分之一都不到,但超高的管理費仍使得買家對豪華公寓望而卻步,現在眼見經濟逐漸復甦,人們開始追求高檔品味,投資者回頭看豪華公寓的價格實在太吸引人,漸漸進場買進,市場又活絡起來。

主要的買家正是投資者,目前先出租收取租金,或邊賣邊租,雖然支付管理費後的回報率不如普通住屋,但期望將來轉手時有可觀的利潤。此外,也有買來當度假屋的,其中有來自海外的富豪,也有為了節稅來自其他州的人,因為內華達州是美國少數免州所得稅的州之一,況且比起其它城市,例如紐約曼哈坦或新加坡的同一類型的開發案,拉斯維加斯的豪華公寓實在太便宜了。

正如上述,扣掉每月動輒近千元的管理費,豪華公寓的出租回報率並不理想,租金卻很難再提高,因為平均租金已經比普通住屋高很多,付得起超過2000元租金的房客本來就相對地少很多。曾有一個外國投資者,覺得價格太划算,大筆下注買了面積不等的數十套豪華公寓單位,之後卻一直租不出去,不得其門而入,最近其經紀人轉而向本公司的出租部門求助。

拉斯維加斯的豪華公寓有些望眼窗外就是五光十色的賭街景觀,有些根本就可以步行走到賭街,與餐廳、戲院、購屋商場與各種娛樂活動比鄰,其代客停車與叫送餐飲等,與住在旅館裡一樣方便,就像擁有一個屬於自己的頂級旅館房間。

根據Equity Title of Nevada公證公司的統計,2015年拉斯維加斯共售出733個豪華公寓單位,比2014年的636戶,增加15%,這是自2011年以來,連續三年下滑之後的首次回升,其中價格超過100萬元的單位的銷售量則分別是2013年的341戶,2014年的319戶,2015年的359戶。

豪華公寓的市場正穩定地緩緩增長,未來的走向端視美國經濟復甦的腳步,與銀行是否放寬對豪華公寓的房貸條件,至於油價與美金的匯率也都可能影響外國投資者進場投資的意願。

拉斯維加斯如何圓矽谷夢?

Written By: judith - Feb• 24•16

世界上許多城市都想打造矽谷第二,像是中國的中關村、印度的孟買、美國紐約的矽巷,德州奧斯汀的矽丘,鹽湖城的矽坡,洛杉磯的矽海灘,而這些高科技新興地都有成為矽谷的三大條件:人才、資金和大學,而拉斯維加斯在這領域中又怎能勝出?

雖然Zappos的老闆謝家華也在大力推動建造「矽沙漠」,但拉斯維加斯的大學實在是最弱的一環。

不過拉斯維加斯最占便宜的一點就是離舊金山近,賭城不會成為和矽谷競爭的地方,但可以成為矽谷的延伸,成為矽谷的一部分。

在研究矽谷和拉斯維加斯的相似和異處,首先要了解灣區的地理環境和經濟結構。

舊金山是灣區銀行證券行雲集之處,是西海岸的金融中心,是矽谷開發的搖籃手,也是高科技公司尋找創投資金的來源,東灣是貨輪停靠的地方,倉庫工廠所在地,而南灣是許多電腦公司的發源地,成了高科技業母公司集中的總司令部。

目前大多數高科技公司的老闆和經理都住在舊金山附近,一些新貴在公司股票上市後,拿著大把鈔票買房,再貴也不手軟,去年在史丹福大學旁的Palo Alto(巴洛阿圖)一幢兩臥一浴,990平方呎的房子以300萬元成交。

許多在新興電腦公司開發研究部門做事的千禧族,因為大多為大學剛畢業的單身貴族,公司的股票隨時可能上市, 個人財富隨時可能暴漲,他們白天坐火車去南灣上班,到火車站他們不必開車,公司安排大巴士接他們。這些電腦工程師住在舊金山,一臥房的公寓租金就要2700元,兩臥房的要3500元,他們似乎不在乎。

房屋太貴,許多公司僱請員工不容易,公司擴張時,買地蓋廠房更不容易,很多公司都想搬出灣區,而拉斯維加斯就成了理想目標。

其實灣區公司對拉斯維加斯並不陌生,每次電子大展時,灣區電子公司的銷售部門都蜂擁而出,展期時聖荷西機場的停車位都爆滿,所以有人說,電腦雖然在矽谷研究製造,但要賣時,必須要去拉斯維加斯,所以賭城又被稱為:矽谷的大門。

高科技公司可以將銷售和生產製造部門遷到拉斯維加斯,Apex工業園將是矽谷工廠落腳的理想地點,沙漠林將成金融中心,而賭城附近的會議中心將是電腦公司銷售部門集中的區域。

如果這些高科技公司的主管們進駐拉斯維加斯,他們應該會喜歡賭城廉價又新的房屋和良好的生活環境。

原文刊登在世界日报赌城版——02-20-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房價增長減速 溺水屋難解

Written By: judith - Feb• 16•16

根據拉斯維加斯房地產經紀人公會的統計,2016年初拉斯維加斯的二手屋的中間房價為21萬9000元,即一年來上漲9.5%。讀者詢問,拉斯維加斯的房價連續四年都大幅增長,即2012年與2013年各增長24%,2014年增長10%,2015年增長9.5%,加起來是增長67.5%﹐比房市崩盤房價跌掉的60%還多,為什麼目前的房價還是回不到2016年高峰時的水平?

這是一個簡單的算數問題,舉實例說明如下:拉斯維加斯的中間房價在2006年達到高峰31萬5000元,房市崩盤掉到2012年初的谷底11萬8000元,掉了62.5%,若以此計算四年來的增長:即11萬8000元 x 1.24% x 1.24% x 1.1% x 1.095% = 21萬9000元,與以上公會的統計吻合,但離2006年的高峰31萬5000是還有一段距離。除非接著下來的四年,繼續再以每年10%的速度增長,拉斯維加斯的房價才會回到高峰時的水平,即21萬9000元 x 1.1% x 1.1% x 1.1% x 1.1% = 32萬元。然而這樣的可能性並不高,因為近來的趨勢是房價增長的速度已明顯地下降。房價增長才能使溺水屋屋主脫困,根據著名房地產網站Zillow的統計,目前拉斯維加斯的房貸中仍有27.7%是嚴重溺水屋,即房貸餘額比房屋的市值還高,並超過25%以上,例如房貸是20萬元,房屋的市值卻在15萬元以下,內華達州亦有23.9%的嚴重溺水屋,皆排行全美最高。

如果房價增長減速,溺水屋的問題就不會很快解決,目前的27.7%嚴重溺水屋跟2012年初的71%有如天壤之別,但與2014年9月的31%相比,過去15個月來只減少3.3%。

根據著名房貸網站Realty Trac的統計,拉斯維加斯的屋主中,只有13.1%是屬於有土斯有財的一族,即房屋的市值超過房貸的50%,例如房貸餘額是20萬元,房屋的市值超過30萬元,仍比全美平均值22.5%低很多。

目前進場購屋的主要買家以自住型的為多,包括許多嬰兒潮的人選擇搬來拉斯維加斯退休,一些高科技產業入駐,製造新的就業人口,還有房市崩盤時失去房子的屋主,現在又有能力購屋了。2015年拉斯維加斯的人口增加2.2%,到達215萬人,比2014年的1.9%,與全美的0.8%,自住型的購屋者有助拉斯維加斯房市的穩定。

望矽谷 看拉斯維加斯

Written By: judith - Feb• 09•16

拉斯維加斯將成為矽谷,有可能嗎?矽谷那麼繁榮,高科技工廠公司林立,而拉斯維加斯將成矽谷第二的APEX工業園,只是荒土沙漠一片。

但是當年的矽谷又是什麼樣子,1970年代,舊金山東灣的屋崙(Oakland) 雖然有個中國城,不過只有一條唐人街,城中最高的樓是兩層樓的國民黨分部,上面掛著青天白日滿地紅旗,在幾條街外的公路上都可看到,因為四周都是空地,有新聞介紹屋崙的中國城,說那裏就像二戰後被轟炸過的廢墟,後來有開發商為了迎接1997後可能湧進大批的香港移民,買了五條街的地,計劃要蓋「美國香港」,有個聞風而來開蔬果店的人在「美國香港」預定地旁開了店,不過後來香港移民多數去了加拿大的溫哥華,地就一直空在那裏,而人潮久等不到,那人負債累累,結果跳樓收場。

那時史丹福大學四周都是果園,聖荷西更是在荒煙蔓草之中。記得有首歌叫「你知不知道那條路到聖荷西去?」因為聖荷西可真是地圖上都不易找到的地方。

那個時候在舊金山的房子紙要七7、8萬元,東灣就更便宜了,只要1、2萬元,利息在4.5到6%之間。後來1980年代,通貨膨脹,房子一下子漲到40幾萬,利息約12%,現在這些房子都要一、兩百萬才買得到。

矽谷的興起是在1976年,史蒂夫賈伯斯(Steve Jobs)和史蒂夫沃茲尼克(Steve Wozniak)在家裏車庫中做出了個電腦,找了個商業夥伴羅南韋恩(Renald Wayne)合資成立蘋果電腦,不過這位老兄沒有眼光,後來退出公司,以1500元將手上的股權全部讓出,以現在蘋果電腦的市值來看,失算大了,而他現在住在離拉斯維加斯不遠的柏藍坡,以賣郵票老錢幣為生,不過店前面掛了個最早的蘋果商標,是一個人坐在樹下啃蘋果。

電腦業在灣區發展壯大,相關工業一家接一家開門,以前的果園荒地都成了高樓大廈,山坡上都蓋滿了豪宅華屋,許多著名的電腦公司員工,薪水收入六位數字,卻買不起房子,白天在辦公室工作,晚上就睡在公司的停車場,因為灣區的房子實在太貴,連租金都高得嚇死人。

離灣區500哩外的拉斯維加斯的房子便宜,有的是大片可開發的工業園、完善的公路和機場設施,加上本地政府提供許多優惠產業的方案,許多灣區的工廠公司都想遷往賭城。

當然要建立第二個矽谷不是那麼容易,首先要有「人才」,再來要有所好的大學,和有遠見與積極的投資人,矽谷花了40年才成為今天的模樣,拉斯維加斯不可能一夜變成矽谷,但慢慢總會到那一天。
原文刊登在世界日报赌城版——02-06-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯將成第二個矽谷

Written By: judith - Feb• 02•16

拉斯維加斯即將看到內華達州自19世紀以來第二次的淘金潮,人們湧到此處不是地下的金子,而是高科技,拉斯維加斯將成為「第二個矽谷」。

在2010年花旗銀行和哈芬頓新聞網站合作研究比較20個城市看誰有希望成為第二個矽谷,不過標準是以書呆子(Nerds)的眼光來衡量的,拉斯維加斯不是他們喜歡的地方,雖然上了榜,卻排名很後面。

但在後來幾年的發展中,拉斯維加斯因為接近矽谷,多元化的生活,完善的交通和水電供應,加上當地政府的大力支援,拉斯維加斯成了高科技公司的新寵。

最早有些生產太陽能板的公司進駐,後來有無人飛機和機器人工業遷入,內華達州是美國唯一在州政府沒有專門審核批准無人飛機的部門,也是全美國有最多無人飛機操控員的地方,內華達大學還特別成立了航空工程碩士班,今年9月在會議中心將有個大規模的商展來推動這個工業。

機器人工業在拉斯維加斯正像雨後春筍般出現,在麥凱崙飛機場附近有波落盧(Pololu)公司,專門生產開發機器人的電子零件,為了推廣這方面的產業,建築師艾斯愛曲(SH Architecture)將和開發商克題(Korte)合作,把凱斯曼球場(Cashman Field)改為無人飛機和機器人研究中心。

今年初,超級循環(Hyperloop)宣布將在北拉斯維加斯一塊50英畝的地上,花50億蓋個工廠,這是嶄新的交通工具,構想是人坐在膠囊(capsule)般的容器中,在管子中高速前進,就像子彈在槍管中飛,時速可達540公里,將來做好後,從洛杉磯到舊金山只要35分鐘,如果從洛杉磯到賭城那就只要20分鐘,準備先建條三公里長的試驗軌道,預計2016年底就可有第一次的試驗。

另外中國的電動車工廠,法拉第也宣布要在北拉斯維加斯的Apex中建工廠。Apex是個2萬英畝的工業園,本來是個無人問津的荒地,沒想到現在將成為第二個矽谷所在地。

當所有的數據和事實放在內華達大學布落金曼經濟研究所主任羅拔藍(Robert Lang)的眼前時,他驚訝到下巴差一點掉下來,光光是2015年宣布進駐的Apex工廠就可創造出5萬7960個工作崗位,加上間接的工作,一共可產生11萬6000個工作,如果以一家三口來計算,將會有30萬人搬進拉斯維加斯,為內華達州帶進6億7000萬稅收。

高科技人大批進駐,看來大家久等的房地產翻轉時刻馬上就要來了。

原文刊登在世界日报赌城版——01-30-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

賭城房價已連續上漲4年

Written By: judith - Jan• 26•16

美國聯準會(Fed)於2015年12月17日啟動升息,這是自2006年以來,歷經近十年的零利率後的首次升息,由於金融危機的餘波未盡,美國經濟復甦的腳步緩慢,由於擔心升息會把經濟復甦的微弱火苗熄滅,聯準會主席葉倫(Janet Yellen)一再聲明漸進升息,終極利率也可能會很低。

在房貸利率尚未調漲之前,許多動作快的人趕緊向銀行貸款購屋,首次購屋者的購買力通常比轉賣換屋者差,因為前者的積蓄多半有限,頭款不足,後者則因近年來房價漲幅大,舊居賣掉,付清舊貸款後仍有剩餘的現金作為購買新居的頭款。

例如房貸利率每漲0.5%,20萬元的房子每月的分期付款大約會增加60元,使購屋者申請貸款時多一點難度;或是本來預計有能力供20萬元的房貸,如今變成只能供17萬5000元的房貸,而賭城房市20萬以下的房源較少,20萬元以上的則有較多的選擇。賭城有很多房子過去因房市崩盤變成負資產,即房貸高於房屋售價,但隨著房價上漲,這些溺水屋主如今得以翻身,房子擁有可觀的淨值,在下一波房貸利率調漲之前換屋,其中有些人選擇七年期彈性利率的貸款,例如30年固定利率可能是4%,彈性利率只有2.75%,最高可調漲5%,為7.75%,就可以取得更高額的房貸,購買更高檔豪華的房屋,預計2016年賭城的房市仍持續看好。

賭城房市回溫,銷售量增加,房價也拉抬起來,2015年一年漲了約10%,目前二手獨棟屋的中間房價約為22萬元,十年以前,即2006年6月,賭城二手獨棟屋的中間房價曾高達31萬5000元高點,房市崩盤後,在2012年1月落至谷底11萬8000元,之後兩年,即2012年與2013年每年各暴漲約24%,最近這兩年上漲的幅度才減緩。目前賭城的溺水屋占所有房貸的22.1%,比十年前降了27.8%,相較於2012年1月時的71%,與全美平均的13.4%。經過次貸危機,銀行貸款策略比較保守,收入穩定的上班族比較容易取得貸款,自僱與收入來源為服務小費的人若要申請貸款,審核仍然非常嚴格。