By Judith Lin Sullivan

投資翻修破舊屋 划算!

Written By: judith - Jun• 27•17

買一間有潛力的破舊屋(Fixed Upper)修一修,自己住或再賣出去賺點錢是許多人的夢想,每個投資者都期待將老房子整修得像新房子,修好後以兩倍的價錢再賣出去,但事實上並不是這麼容易的。

房子的修理一般分為兩類,表面裝修(Cosmetic improvement)和結構裝修(structural improvement),表面裝修主要是油漆和換地毯,牆上的洞,新的電燈、水喉、門窗和外牆板的修補。結構裝修包括水、電系統的換新,地基的加強,屋頂的大修和牆壁的整修。

購買破舊的房子來裝修需要注意什麼呢?首先,在買之前要做好算術工作,瞭解在附近同樣大小,狀況良好可立刻搬進去住的房子(Move In Condition)值多少錢,再減去要花的修理費與預期的利潤,就是購買的價錢。

再來是市場的變化,裝修房子可能要花好幾個月甚至一、兩年,未來的市場情況跟今天未必一樣,在估計將來的賣價時,要把市場變化的因素也加進去,市場不一定是很穩定地增值,萬一市場走下坡時又要如何處理?

最後是投資者的資金,如果沒有足夠現金,可以借「裝修貸款」(renovation loan),千萬不要沒有目標,沒有預算就盲目開工,做到一半,成了個爛尾樓,只有等另一個投資者進來買你的破舊屋了。

如果搶到合適的房子,裝修時要注意些什麼呢?沒經驗的投資者買下房子後,這裡修修,那裡補補,沒多久就發現開銷太大,根本划不來,就算咬下牙將房子修好,那房子卻成為社區裡最貴的一間賣不出去的「白大象」(white elephant)。如果買兩間臥室的房子,增加一間房間,成了三臥兩浴的房子,附加價值將大增,那麼這個裝修就很划得來了。或是同時提高性質。比如在整修屋頂時,順便加個天窗,房子的價值可能會增加10%。

還有投資者在裝修破舊屋時,要考慮是自己動手做或請工人做,許多投資者在買房子時的預算只有算到HOME DEPOT等建材行的材料費,而沒有考慮到人工費,結果不是預算超支,就是請了便宜而沒執照的工人做出品質不合格的裝修。

買破舊屋裝修再出售是個很賺錢的生意,原因是80%買房子的人都希望能買到馬上可以搬進去住的房子,所以裝潢完美,建材品質好,室內明亮清潔,院子種滿花草樹木的房子,很容易就有人買。越來越多的房地產投資者進場購買破舊屋。

原文刊登在世界日报赌城版——06-24-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內華達通過那些地產相關法令?

Written By: judith - Jun• 19•17

內華達州眾議會(Assembly House) 與參議會(Senate House)每到單數年,如2015、2017、2019,從2月的第一個星期一開始,由42位眾議員與21位參議員分別召開兩會立法議會,討論各項新的法令提案,並表決,兩會先後都通過後,才交由州長核准,其中由眾議會提案的新法令就稱為Assembly Bill,簡稱AB,由參議會提案的就稱Senate Bill,簡稱SB。

會期為120天,因此到6月中旬,已經知道大致情況了,最近有許多人關切,到底通過了那些跟房地產有關的法令?

1﹑SB 33:5月29日通過,保障在職服役之軍人屋主,無論銀行或社區管理委員會都不得因其未付貸款或社區管理費而法拍其屋。

2﹑SB 490:原本將於6月30日到期的Mediation(仲裁)制度,即由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使房子免於被銀行法拍的「房貸違約」救濟方案,兩會表決將予以延期,等待州長批准。

3﹑AB 161:將於7月1日生效,打擊非法占據遭溺水屋主拋棄的空屋的行為,犯者被稱為squatters,他們使用偽造租約,使警察無法驅趕他們,貸款銀行也束手無策。新法規定除非租約有合法的物業管理公司之簽字,或是有經過公證的租約,否則不予承認。

4﹑SB 255:將於7月1日生效,明文規定買家收到社區管理委員會的規章與財務資料後,可以透過e-mail取消購屋合約,無論購屋合約有無載明此項。

回顧2011年內華達州政府為了穩住崩盤的房市,曾經使用不太正當的手段,即通過AB 184,規定債權銀行如果無法提供給法院完整的原始房貸文件,不得法拍貸款違約的房子,因為大部份房貸都已透過Robot般的系統數次轉賣,要取得原始房貸文件是非常困難的,債權銀行深受其害,幸好後來又通過AB300,修正為只須郡政府登記處有紀錄就可以了。

此外,聯邦政府正在研議是否取消1031交換延稅的優惠法規,如此十年下來或可多收資本利得稅約406億,多少用來貼補川普的減稅政策所導致的稅收差額。1031的範圍廣泛,涵蓋房地產、車子、飛機與專利的交換,而房地產占其中約36%。取消1031對房地產投資者而言是一個壞消息,尤其是商業地產,因為商業地產買賣中有約10%到20%是使用1031。取消1031,可能讓許多以前使用1031的人打消交換的念頭,那政府根本上也收不到他們的稅,聯邦議員們如果能作這樣考量的話,就不應該取消1031。

買舊房 整修出售賺大錢

Written By: judith - Jun• 12•17

2009年時一位美國朋友大衛來賭城找我,說他才作完一筆生意,手上有些閒錢,想買個便宜的舊房子玩一玩。

我幫他在韓德森市的水街(Water Street)旁找到一幢小木屋,那是個二戰時,軍工廠Pepcon旁的一些工人宿舍,房子只有872平方呎,二臥一浴,一個停車棚,熱水爐就安裝在後面的院子裏,因為沒有220V的電源,所以也沒有洗衣機和烘乾機,廚房的陳設還是1940年代的櫃子和冰箱,洗澡間也是那年代用的洗手池和浴缸,地上的地毯都發黑有黴味了。賣方開價4萬元,他沒還價就買了下來。

幾年以後,大衛打電話給我,要我把那房子賣出,我到了房子,門一開,我可是目瞪口呆,他把房子裏外全部整修過了,廚房是全新的櫃子,花崗岩的檯面,地上都鋪上了兩呎乘兩呎的瓷磚,廁所也改成全新的衛浴設備,崁在天花板上的全新的燈,大門則是一扇雕花玻璃門,不知大衛是從什麼地方找到這麼漂亮的門, 如果Home Depot建材行有賣類似的門,價格也必然不菲,至少2000元,後院裏全用紅色磚頭鋪了起來,而那熱水爐依然靠著廚房的墻,佇立在後院裏。

我查了市場行情,在該區同樣大小的房子,在過去一年,最高的不過賣了9萬多,也就是100元一平方呎,但有個大一點的房子,三臥兩浴,賣了130元一平方呎,大衛看了資料決定12萬上市,我將房子裏外照了許多照片,特別是那玻璃雕花大門,結果第一天上電腦就有十幾個電話打進來要看房子的,當晚大衛決定將價格升到13萬,第二天收到四個買單(Offer),最後以13萬5100元成交,等於154一平方呎賣出。

這個房子會如此搶手,主要是房子的地點好,總價低,外觀看起來非常漂亮,且可以立刻搬進去住,不需要再裝修,現在80%買房的客人是選擇現成可住的。

這個房子很小,目前市面上多的是豪宅大房,而許多退休的人和單身者只要有個小房子即可。

找有潛力可整修(Fixer Upper)的房子,將它們整修過後再拿出來賣,許多人是以這種方式在拉斯維加斯投資房地產,這需要眼光獨到,嗅覺靈敏,能聞到錢的味道在哪裡。

原文刊登在世界日报赌城版——06-10-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

 

資本市場加注 競作包租公

Written By: judith - Jun• 05•17

2008年美國房地產崩盤,許多華爾街私募基金進場購進大批的法拍屋,當時的策略是先出租一陣子,等房價回升後再轉賣獲利,但後來發現租金收入既可觀又穩定,出租行業其實有利可圖,加上看好未來的出租市場,就順著風向繼續作房東,但因為法拍屋源已經逐漸枯竭,於是他們開始尋找其它的屋源,無論建商新建屋或二手屋,只要能出租的就大量買進,甚至出資自建只租不賣的公寓,就為了收取租金,投資出租成為房地產業的新趨勢。

例如全美最大的股票上市房東公司American Homes 4 Rent,預計在未來一年內將向12家建商購買至少600幢剛建好的新屋;又例如AHV Communities是一個混搭獨棟屋與公寓的開發案,裡面有健身房、地擲球(bocce-ball)球場等設施,只租不賣,這裡的獨棟屋租客不須自理庭園,即不必自己除草,而是由社區包辦庭園的維護工作,一些嚮往著住獨棟屋,卻買不起或不想買房以安定下來的年輕世代,不啻為好選擇。

由於銀行審核嚴格使得房貸不易取得,且房價不斷地攀高,加上大部份的年輕人存不了作為買房頭款的錢,就算有心買房,也無能為力,他們只好繼續租屋而住,目前美國的自有屋主比例為51年來新低。

這種規模超大的房東而言,如果個別購入市場上的二手屋,其付出的精神與時間很不划算,且老舊的房屋往往需要再花一筆可觀的整修費用,所以多半傾向從新屋建商處購買成批的庫存屋,除了享受建商的量售折扣價格之外,將來的維修問題也少很多,且新屋更容易出租出去,租金相對也較高,一般而言新屋的租金比二手屋高5%至8%。

許多新屋開發案作到末期時,新屋建商會將賣剩的10至20個庫存屋廉價出售,以撤掉在社區裡的售屋處(sales office),再轉戰到其它的新開發案,房東公司能購買成批的庫存屋對建商的結案 (close out) 或脫困有很大的助力。

甚至連全美第二大新屋建商Lunar Corp.也投入出租房屋行業,因為看好Teslar與Google都在北內華達州設點的潛力,他們在雷諾市(Reno)的衛星城Sparks建造只租不賣的房屋,2015年只蓋了80戶,目前共蓋有225戶,出租率為99%。

已購入12000幢獨棟新屋作出租用途的Amherst Holding公司的總裁Drew Flahive說:與其建造低價房屋賣給首次購房的年輕人,其利潤太微薄,建商不如改建出租屋,以取得更高的投資回報率。

韓德森市發展潛力十足

Written By: judith - May• 30•17

房地產經紀人協會地圖上的600號區,也是拉斯維加斯東南角的韓德森市。

目前600號區共有1176幢住家在市場上掛牌出售,其中已有買賣合約,正在辦理過戶手續的有335幢,比例為30%,平均上市時間為39天。600號區上個月的平均成交價格為一平方呎147元,是六大區域中最貴的,這是因為此區中高價位的房子比較多。600號區中又分為六個小區:

1.601小區夾在日落大道(Sunset)和暖泉大道(Warm Spring)之間,該區包括了日落公園,野馬高爾夫社區,哥羅瑞亞購物中心(Galleria)和日落驛站賭場(Sunset Station)。

該區目前有65幢在市場上賣,20萬以下的只有1幢,50萬以上的有19幢,最便宜的17萬5000,最貴的270萬,1萬92平方呎,5臥9浴,2008年蓋,在日落公園旁,造型摩登,處處有水池和庭院景觀,開價比市場估價低了20萬。

2.602小區夾在暖泉大街和215公路間,有145幢房子在售,只有1幢在20萬以下,50萬以上有38幢,最便宜的19萬8000,最貴的220萬,1萬433平方呎,7臥9浴,1998年蓋,坐落在雷根希高爾夫社區(Legacy),這幢房子四面外墻都是10吋厚的水泥,夏天隔熱效果很好。

3.603小區在寶德公路(Boulder)以東,包括了拉斯維加斯大湖區(Lake Las Vegas),目前有120幢房子在賣,20萬以下只有2幢,都是1980年以後蓋的,50萬以上的有45幢,占了三分之一,其餘73棟在中間。最低價14萬5000,最貴的630萬,9328平方呎,4臥6浴,2006年蓋,就在湖邊上,每個房間都有美景。

4.604小區在寶德公路以東,米德湖公路(Lake Mead)以南,該區有68幢房子在賣, 20萬以下有10幢,最便宜的是7萬5000,1240平方呎,3臥1浴,1954年蓋,要大修。最貴的77萬5000。

5.605小區在215公路以南,夾在基布森(Gibson)和寶德公路以西之間。該區包括韓德森的老城區和市政府。目前有153幢房子在賣,20萬以下有7幢,最便宜的10萬5000,也是個翻修炒屋的熱門區。

6.606小區是在215公路和聖落斯(St. Rose)以南,和基布森(Gibson)以西,包括七丘(Seven Hills) 和安森(Anthem)社區,綠谷瑞奇賭場(Green Valley Ranch Casino)也在其中。該區有570幢房子在售,房源充足,但價位較高,沒有20萬以下的房子,50萬以上的有249幢,321棟在中間。是個貴氣十足的地區,最貴的一幢是1200萬。

原文刊登在世界日报赌城版——05-27-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

從房租漲幅看經濟榮景

Written By: judith - May• 15•17

過去幾年,由於上市求售的房源緊俏,拉斯維加斯的房價節節上升,但出租屋沒有供不應求的問題,租金的漲幅極微小,但近來房租則開始亦步亦趨,主要原因是全美經濟比過去幾年所看到的光景都強健。

目前賭城的二手屋中間房價為24萬2000元,約比去年同期上漲10%﹔三臥獨棟屋平均月租為1328元,比去年同期上漲超過3%,全美平均月租為1379元,約比去年同期上漲2%。

克拉克縣的一臥公寓平均月租為810元,兩臥公寓平均月租為990元,約比去年同期上漲5%﹔韓德森市一臥公寓平均月租為980元,兩臥公寓平均月租為1100元,分別比去年同期上漲15.5%與11.7%。

分析個中原因如下:1.賭城上市求售的低價房源供不應求,首次購屋的年輕人搶不過持現金出價的投資者,只好暫時租屋而居,目前賭城的空屋率是4.16%,相較於全美的平均空屋率4.9%低。2.Y世代(1981到2000年出生者)的年輕人注重品味,出租屋比以往更新,設備也更齊全,高檔次的新公寓蔚為風潮,租金的要價自然提高。3.全美對未來經濟前景普遍樂觀,因為失業率走低,目前全美失業率為4.5%,接近充分就業。

新總統川普反復無常,追求受歡迎的程度,並無中心思想,開始時帶來極大的變數,使未來充滿許多不確定因素,但隨著時間的考驗,許多臆測漸漸平息,經濟學家認為,美國的權力制衡原則齊備,川普迫於形勢,不得不慢慢走回體制內,回歸共和黨主流的政策立場。

例如川普為扭轉貿易逆差,提出邊境調整稅,為達到民粹保護主義,提出興建美墨邊界長城,和穆斯林國家的入境禁令,這些都與共和黨的傳統理念,即自由貿易,平衡預算等背道而馳,因而踢到鐵板;又如競選之前,川普一再強調要跟各國收保護費,不想再讓美國免費扮演世界警察的角色,但4月初,卻下令美軍攻擊敘利亞空軍基地,對中國的政策立場也轉彎了,先表示不會將中國列為匯率操縱國,川習會後又達成共識,中美一起致力維護亞太地區的和平穩定,對北韓施壓。

其實川普尚未成功推出任何有重大影響力的新政,經濟就開始全速運轉,春天自己來報到,2008年的金融海嘯餘威已經風平浪靜,十年來投資者一直憂心低經濟成長,如今經濟反彈的力道扎實,開始展現金融海嘯以來最強健的勢頭,只要歐亞不發生重大的政治危機,例如英國脫歐過程中失序,或北韓發起核戰,應可樂觀期待全球經濟大步成長。

西南區的二手屋 是不是滯銷了?

Written By: judith - May• 08•17

華人在拉斯維加斯買房子,最喜歡買的區域就是西南區,因為中國城就在這個區域中,在房地產協會的地圖上編號500號區,這是一塊在15號公路以西,查理斯頓(Charleston)大道以南的地方。

目前這個地區有1720幢二手獨棟別墅在市場上出售,是房地產經紀人協會地圖上的六大區域中存貨最多的一個區,賣出的為467幢,成交率是27.4%,成功率最低,該區平均上市日期為39天,為六區當中最久,平均單價為147元一呎,是六區中最高的,價格偏高,是西南區滯銷的主要原因之一。

此外,由於西南區土地成本較高,許多建商把獨棟別墅房子的車庫蓋得很窄,只能勉強停進兩輛小轎車,沒有多餘的儲物空間,或是車庫前的通道(drive way)太短﹐無法多停一輛車,因此社區裡的路邊停車車滿為患,也間接造成房子滯銷,投資房地產的人需要理解其原因。

在西南區中,可購買的房子種類很多,投資者不一定要買獨棟別墅,在500號區域中,目前有233個二手康斗單位在賣,113個單位已賣出,成交率為48.5%。其中也有高層豪宅在賣,就是菠蘿瑞瑪(Panorama)和棕櫚大廈(Palm),價格從19萬8500的615呎小套房,到420萬的3653呎豪華閣樓都有。

該區也有許多新屋在賣,有南高地社區(Southern Highland)和山之邊社區(Mountain Edge),另外在西邊的山腳下,沙漠林社區(Summerlin)還有建商在蓋新房,在215公路兩邊也有許多建商在那裡開發,所以當西南區的老區二手屋房價漲到近30萬時,買主們寧可到遠一點的地方,花30幾萬就能買新房子了。

西南區在房地產協會地圖上分為五個小區。501區是個老區,就在佛羅明哥(Flamingo)以北,這裡房子最便宜的二手屋是16萬5000元,1273平方呎,3臥2浴,1954年蓋,最貴的是177萬5000元,坐落在沙漠小徑(Desert Inn),離中國城不遠,是早期馬戲賭場老闆的房子,有7,758平方呎,四臥七浴,1977年蓋。

502小區靠在山邊,有一半屬於沙漠林社區,這裡有347幢二手屋在賣,已沒有20幾萬以下的房子了,有一半是50萬以上的,貴氣逼人的小區,最貴的是 $870萬,有11,354平方呎,6臥11浴,10車庫,2006年蓋,坐落在瑞琦社區(Ridge)。

503小區在熱帶雨林大道(Tropicana)以南, 有323幢二手屋在市場上賣,該區尚有許多空地。小區內最貴的一幢房子佔地5.6英畝,賣699萬9000元,15,218平方呎,5臥9浴,2009年蓋,後院有遊泳池,和各類球場。

504小區在215公路和藍鑽石(Blue Diamond)之間,尚有很多未開發的地,目前有304幢二手屋在賣,最大的一幢為249萬9000元,11,543平方呎,9臥12浴,後院有果園和養馬場。

505小區在藍鉆石以南,離拉斯維加斯遠了點,有兩個社區:山之邊社區和南高地社區,最貴的一幢二手屋為870萬美元,11,354平方呎,6臥8浴,2005年蓋,是以前棕櫚樹賭場老闆的房子。

西南區因為交通方便,地理位置適中,新房子到處在蓋,但尚未開發的地方也很多,投資者必須好好研究後再下手。

原文刊登在世界日报赌城版——05-06-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

違約房貸 不再透過仲裁救濟

Written By: judith - May• 01•17

內華達州有關「房貸違約」的救濟方案是全美之最,也實施了很多年,其中最廣為人知的是Mediation(仲裁)制度,由第三方協助屋主與銀行談判,修改貸款條件,使其房子免於被銀行拍賣掉,可以降低屋主的每月分期付款金額,大大地減輕其負擔。

隨著拉斯維加斯的房市復甦,房貸違約案件逐年降低,目前其比例已低於10%,屬於正常範圍內,所以內華達州政府去年通過Senate Bill 215新規,從救濟方案中刪除「仲裁」制度,明定於2017年6月30日為「仲裁」法條的截止日,也就是這以後沒有「仲裁」這個救濟管道。

政府的原意是要幫助自住的溺水屋主,但救濟方案滋生的流弊也時有所聞,以上的修改貸款條件最多就是裝窮以舒困,但真正弊病在「short sale」(不足額還貸銷售),居中者往往大撈一筆。

不足額還貸銷售的「不足額」本身就提供了一個很大的操作空間。例如一棟市價25萬的房子,經紀人壓低為21萬,上市一天,且經紀人突然失蹤聯絡不到,第二天便稱已成交,其實是賣給合夥的投資者,如此一來一往,暴利數萬元。在房價波動較大或不容易取得相似房子的售價時,銀行雖然派了估價員,也很難避免舞弊。

更有甚者,許多老華僑不諳法律,有心人士趁機遊說,代為操作,竟有經紀人要溺水屋主簽署「要價」、「上市日期」、「售價」欄留白的諸多合約,經紀人跟屋主說,因為溺水,賣多賣少與屋主已無關,即不可能有餘額給屋主,不如由經紀人作主。其實簽署留白的合約已是嚴重的違紀行為,不即時提供簽過的拷貝給屋主,也是違紀,屋主在無知的情況下則成為共犯。

此外,屋主年底必會收到銀行寄來的1099稅單,載明shortage(差額),因為售屋所得金額尚不足以償還積欠銀行的房貸與罰款,銀行申報損失,可以抵稅,反之,債務之豁免為屋主的收入,要申報並繳交所得稅。獲取買賣雙方佣金及數萬元差價的經紀人作一筆交易就盤滿缽滿,屋主卻是啞巴吃黃蓮。

拉斯維加斯西北角的房地產

Written By: judith - Apr• 24•17

拉斯維加斯的西北區,也就是房地產協會地圖上的400號區域,這區近年來快速成長,大型商場興建中,百年山醫院正常運轉,生活機能方便,許多大投資者紛紛進場,買房不可不注意這個新開發的地區。

這裡又分為五個小區,除了401和402小區中的房子比較老舊,其餘都是新開發出來的新區。

目前西北區中共有1038幢房子在賣,437幢成交,賣出比率高達42%。平均房價為23萬9999元,也就是130元一平方呎,平均上市只有27天,房子非常搶手。在西北區中有180個康斗在賣,成功率高達70%,平均價格為10萬9200元,也就是99元一平方呎,在市場上平均只有19天,看來康斗的市場更熱。

在401小區,也就是接近瑞秋大道和查理斯大道交叉口有一塊三角形區,有59幢房子在賣,最低的為13萬9900元,1196平方呎,3臥2浴,1995年蓋;最高價的一幢為950萬元,1萬2000平方呎,7臥6浴,1996年蓋,這幢房子又被稱為驚聳別墅(Trilled Villa),因為天王歌星麥克傑克森最後的三年都在這房子裡度過的,很多舞步,歌曲和影視中的靈感都是在這裡產生的,像是個中世紀的城堡。

在402小區中,有102幢房子在賣,超過55萬的房子只有一幢。

在403小區中,也就是95號公路四邊和瑞伯(Rampart)以東的一塊地區,這裡有108幢房子在賣,82%是在20萬到50萬之間。

404小區也稱為北沙漠林,該小區有813幢在賣,約有一半在50萬以下,其餘157幢都是在50萬以上,這是個高價位的住宅區。在沙漠林,圖爾兄弟(Toll Brother)蓋的房子都是60萬起跳。在404區,還有一批高級康斗,叫米瑞維拉(Mira Villa),四層樓的建築,最貴的單位要價175萬元,3902平方呎,4臥4浴,2006年蓋。康斗都這麼高的價錢,可見該區貴氣逼人。

405小區是在夏安大道(Cheyenne)和95號公路以西的一塊地方,這裡大都是新社區和還沒開發的沙漠,該區最低價格的房子是15萬5000元,1347平方呎,2臥2浴,1997年蓋,最貴的是240萬元,5957平方呎,4臥6浴,2006年蓋。目前該區有261幢房子的價位在20萬到50萬之間,約72%,為該區主要的房價。

405區中目前最大的社區開發為天空峽谷(Skye Canyon),該社區有1700英畝地,夾在理查斯大山和富德蘭湶水公園(Ford Lamb State Park)中間,目前大部分的地都沒開發,是奧林匹克公司規劃的,中間有爬山和騎自行車的小徑,已蓋好的房子,價格在20萬到60萬之間。

西北區發展快速,房子價位高漲,來拉斯維加斯買房產時不能不注意這塊地區。

原文刊登在世界日报赌城版——04-22-2017——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

價位區隔錯置 房市失衡!

Written By: judith - Apr• 17•17

2016年全美房源只有一個「緊」字可形容,房地產專家預測2017年的房源會比較充裕些,但是事實顯現2017年初的房源似乎比2016年更緊俏,乃20年來之新低。這個市場還有一個現象,就是高價位房屋賣不掉,低價位房屋買不到。進一步分析如下:

一、總供給量不足:2017年2月份全美建商推出的新屋數量,雖然已創十年來新高,但仍只有過去50年的平均值的三分之二;此外,房貸利率從2016年11月的3.5%,到目前的4.14%,房價更是因房源不足而不停地漲,使得許多想換屋的人,怕買不到而遲疑出售二手屋。

二、市場價位錯置:而且由於土地、建築成本與政府規費提高,在追求利潤的前提下,大多數新屋開發商選擇建造中高價位的房屋,殊不知市場需求是首次購屋族、投資出租者、或退休者的低價位房屋。

目前二戰後嬰兒潮的人紛紛迎接空巢期或面臨退休,不再需要大房子,他們傾向出售大房子,轉而購置小房子,嬰兒潮族群換屋(downsize),也促成高價位房屋供給量的增加,以及低價位房屋需求量的增加。

三、房市嚴重失衡﹕在總供給量不足的情況下,價位區隔顛倒錯位,使得供需不平衡的情況更嚴重,根據全美房地產經紀人公會(National Association of Realtors)的統計,網上搜尋低價位房屋者的比例是32%,但符合這價位房屋的房源比例是21%﹔高價位的搜尋者比例是40%,而高價位房屋的房源比例是58%。

雖然房市供需失衡,但總的來說,2017年房價比前幾年相對穩定,投資者也比較理智。經濟學家們一致看好2017年的經濟成長:預測出口增長6%,相較於2016年的2%,GDP成長2.1%,相較於2016年的1.6%,通膨指數2.5%,相較於2016年的2.1%,失業率4.5%,相較於2016年的4.7%。隨著經濟成長,未來幾年房市將更健康與繁榮,沒有泡沫化的問題。

在拉斯維加斯,房地產的市場在這三個現象交叉撞擊之下:1.總供給量不足,房市成賣家市場,價錢低,地點好,房屋好的會有人搶購,上市沒幾天就沒了。2.市場價位錯置,蓋房子的建商蓋的房子都很大,而不顧小房子的強烈需要。3.房市嚴重失衡,拉斯維加斯的東邊和西邊的房子供需成了不平等的成長,新房子的需求還是很高,很多二手屋還是賣不出去,在這三現象交叉撞擊之下,進出房地產市場,更需要房產經紀的指導和幫忙。