拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題 很多人想搬來拉斯維加斯住，但擔心在這沙漠中的城市會不會有「缺水”」的問題。 其實目前從密德湖中抽出來的水就足夠使用，這個湖當初是因為建胡佛水壩而造成的人工湖，胡佛水壩主要是供給洛杉磯地區的水力發電，由於拉斯維加斯就在附近，享有優先使用權，除了電費特低之外，短期內拉斯維加斯不會有缺水的問題。 此外，多年前州政府請加州柏克萊大學做了個研究報告，提出十個方案，其中最簡單容易做的就是：在延著加州和內華達之間的塞拉內華達大山的山腳下打深水井，再用管子將水運到拉斯維加斯，這個北水南調的計畫，可以解決將來拉斯維加斯供水問題。 拉斯維加斯的水沒有「量」的問題，但是有「質」的問題，密德湖目前是拉斯維加斯唯一的水源，也是唯一的排放污水的地方，水中含菌量過高，自來水廠必須放入大量的氯去殺菌，所以自來水聞起來和游泳池的水差不多。 再來是礦物質含量太高，平均一加侖的水中有三顆半像阿斯匹林那麼大的鈣溶在裏面，舊金山的水祗有半顆，而西雅圖水的鈣含量是零。 自來水中鈣太多，在水龍頭四周容易形成白白的礦物質，沉澱在熱水爐底下，三年下來可積成一吋那麼厚，到時瓦斯在底下燒，而水就怎樣也燒不熱，所以一定要裝軟水機，將鈣中和，不過軟水機的原理是將「鈣」以鹽取代。所以家中自來水的「鈣」沒有了，但卻變鹹了，喝多了會傷腎，所以最好在廚房裏裝個凈水器，作為家中飲用水的來源。 有朋友問：如果水中有那麼多鈣，是不是喝自來水就好了，不必吃鈣片補身體了，家庭科鄭醫師說水中的鈣是礦物質，不能被身體吸收，喝多了，反而會像熱水爐一樣，也就是鈣將沉積在體內，時間久後，照X光，還會看到身體中有一層白白的鈣。 想搬到拉斯維加斯住的人不必擔心缺水問題，只要家中裝了凈水器，就可安心享用健康的飲用水。 原文刊登在世界日報賭城版—-03-17-2012. ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

拉斯維加斯「資優高中」有12個，有些學校提供學生模擬律師及法官在法庭上辯論。 很多人想搬來拉斯維加斯，卻因為考慮到小孩教育而裹足不前，其實是因為對拉斯維加斯的學校不瞭解。 在美國一般學校主要有兩大方向，一個是普通教育，另一個是資優教育，簡單說普通教育是培養一個通才，而資優教育是培養特殊人才，而內華達州是個重視資優教育的地方。 內華達州的學校分為兩種：「普通學校」和「資優學校」（Magnet），在拉斯維加斯，「資優小學」有六個，分別重視語文、領導，教育、數學和科學，「資優初中」有五個，其中「海德初中」以華生較多，高中有12個，其中「克拉克高中」在平均學科上成績最高，而「拉斯維加斯學院」（LVA）則以音樂藝術為重，「先進科技學校」（A-Tech）以科學為重，也有以職業訓練為重的，像是修車子、烹調等。 當初設立這些「資優學校」的主要目的，是提升老城區或低收入階級集中的學區的學術水平，所以在這些地方辦「資優學校」，學校中一半是各地選拔的資優生，另一半則是原來學區的孩子，雖然兩種學生不同班，但在算學校總體成績時，分數免不了會被拉下去，這也就是外行人以學校成績和排名來選學校時，看不出來的地方。 普通學校也設有「資優班」，小學有「天資計畫」（Gifted Children），他們把智商120以上和成績表現好的學生集中到一起，用較深的教材和活潑啟智的教學。因為各族群的平均智商高低不同，標準可能因此作調整，所以「資優班」的選拔在學校中成為不透明，不公開的活動，家長必須自己主動和學校及老師打聽這些「資優班」的申請細節。 另外一些普通學校也有「資優計畫」，這大多是課後輔導的項目，每個學校都挑一、兩個強項去發展，像沙漠林的「柏羅維地斯」高中有個「機器人計畫」（ROBOTEC），另外「克拉克高中」和五個其他學校共同發展「We the People」計畫，學生們模擬律師及法官在法庭上辯論，還有在聯邦大法院中比賽，由真的法官和律師做評審，選出冠、亞軍。 許多「資優學校」有很好的交響樂團，學校的樂團經常到外州比賽，贏得大獎歸，參加「資優計畫」的學生，不但視野擴大，人際關係改善，更是拿到進入主流社會的鑰匙。 因為拉斯維加斯的發展是最近20年的事，大部分的學校都很新，沒有很長的校史與成績紀錄，但是特別重視「資優計畫」，所以在買房子時，不必特意去在乎一個學校的排名，而是要瞭解這些學校裏面的「資優計畫」，而且為了小孩能參加某一學校的「資優計畫」，家長也不要在乎學校離家遠，超過2英哩就有校車到家附近的地點接送小孩上學。作者的女兒，就讀於克拉克高中，在法庭辯論比賽中獲獎，從小就接觸主流體系，和讀死書的孩子不同。 原文刊登在世界日報賭城版—-2-10-2012 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

美西的三個城市 洛杉磯 舊金山與拉斯維加斯相較 拉斯維加斯是投資與養老最佳選擇 由於美國房價大幅下跌，吸引許多外國人來撈底，其中亞洲來的投資者對美西的三個城市：洛杉磯、金山與拉斯維加斯特別感興趣，但是並不了解這三個城市之間的差別。 舊金山風景怡人，洛杉磯四季如春，加上這兩個城市的教育及工業都比拉斯維加斯發達，如果為將來要去美國留學或工作的子女準備住房，建議選擇這兩個城市，但是如果為了投資或養老，就應該選擇拉斯維加斯。 為什麼拉斯維加斯更適合投資呢？ 1.拉斯維加斯是全球最著名的旅遊城市，和加州一樣地處亞洲與美洲的中心，從亞洲來的旅遊者必到此一遊，在一條街上就可體驗威尼斯﹑巴黎﹑紐約﹑埃及金字塔等各國風情，賭館內有世界一流的表演，聞名遐邇的美食，及名牌精品街，特別適合全家老小的購物和度假天堂﹔擁有全美最多的旅館及賭場，一年到頭國際會展不斷地在這裡舉辦，是一個充滿商機又有活力的城市，也是退休養老的首選地之一。 2.拉斯維加斯出租市場熱絡，而且內華達州的法律傾向保護房東，對於驅趕未繳房租的房客作業簡便快速，約20天就可，不像加州可能需要3個月，因加州法律傾向保護房客； 3.拉斯維加斯市政府及地方政府主導力強，推廣高速公路、機場擴建、學校、醫院、會展中心等都市規劃及基礎建設，不遺餘力，同時控制水源及開發地區必須集中，政府擁有外圍遼闊的土地但不開發，有利於維持地價； 4.因為天氣乾燥，風濕及氣喘到此可不藥而癒，以及無「州所得稅」(相較於加州的9%「州所得稅」)，熱鬧24小時的不夜城及有錢人的消費天堂，拉斯維加斯是美國人退休養老的最佳選擇地之一，退休人口佔總人口(已超過200萬)的20%； 5.拉斯維加斯的「中間房價」約僅是洛杉磯的1/2，舊金山的1/3，年租金/房價的比率(CAP Rate)目前在7%到9%之間，幅員不似後者般遼闊，所以容易買到地點適中的房屋，且房齡新，空氣乾燥又少污染，容易保養，因此很多洛杉磯及舊金山的居民反而都來投資拉斯維加斯的房地產。 投資什麼類型的房地產﹖ 商業樓受經濟好壞的影響很大，並不適合普通的投資者，反之，住宅的需求量穩定，流通性強，風險較低，投資的目標是購買好租又好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，社區的檔次﹑地理位置﹑交通便利，特別針對上班﹑上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議。老舊或區差或不受歡迎的產品有時看起來出租回報率很好，但其隱含的空置率及維修成本很高，將來出售也不容易。 配合出租管理服務 因為過去幾年拉斯維加斯的房價暴漲暴跌，許多投機者被套牢，棄屋的風潮未息，房市需要一段時間消化影子庫存，二、三年內房價不易回漲，投資者須有出租養房的心理準備，所以購買房子後，找一個好的出租管理公司來配合很重要。一般而言，到位的出租管理服務應包括﹕找房客﹑篩選房客﹑代收租﹑代付費用﹑維修管理﹑提供月報表及年底報稅表﹑交屋及退房時的逐項檢查﹑處理出租糾紛等，由於工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的團隊分工合作，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者每個月就只要等租金匯到銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。內華達房地產公司目前管理近千戶的房地產﹐是拉斯維加斯名列前茅的出租管理公司，服務外州及外國的投資者的經驗豐富，可提供最到位的出租管理服務。 美國內華達房地產公司, 專精Las Vegas 不動產買賣與代客出租及管理, 林秀華(美國會計師)總經理將首次到溫哥華列治文舉辦兩場Las Vegas 房地產與稅務說明會, 2月10曰(週五) 11日(週六), 座位有限, 請電 604-270-4688 報名.

34–選擇房地產經紀時應多了解和打聽其口碑，包括是否熟悉本地環境、不濫收費、中英文都流利、有出租管理團隊配合等。 拉斯維加斯的超低房價吸引了各地投資者蜂擁而來，主要投資目標是購買好租好賣的房子，租金回報率高，同時有升值潛力，這就要考量許多綜合因素，包括社區的檔次、地理位置、交通便利，特別針對上班、上學及購物等生活條件，所以需要非常資深的本地專業經紀給予正確的建議，外地來的投資者在選擇經紀人時，如果能以僱用員工般的審慎態度，可以減少錯誤和後悔的機會。 了解和打聽的重點包括有足夠專業經驗，也要熟悉本地環境與房市發展：在拉斯維加斯房市有可為時，除了投資者外，也有很多外州的經紀人來尋求工作機會，這些經紀人雖然有房產買賣經驗，但對本地的環境卻非短時間可以掌握，如果選錯物業或地點，結果租不出也賣不掉的問題就產生了。 不濫收費：最常見的濫收費是「處理費」(Transaction Fee)，一開始是因為房地產經紀公司在延攬經紀人時，為了競爭，提出很優惠的分成條款，後來卻發現佣金成數低到不敷管理開銷，只好巧立名目增加收入，於是從顧客這裡收取所謂的「處理費」，而且越收越高，外行的顧客不查，以為這是過戶必收的費用之一，其實每個公司不同，從不收分毫到收600元、700元的都有。 誠信負責：相較於顧客的投資金額，經紀人的佣金顯得微不足道，明知買錯物業，會造成顧客的損失，卻從不站在顧客的立場考量，作一樁生意算一樁，沒有永續經營理念，許多顧客吃了虧，基於面子或息事寧人，但是不出幾年，這種經紀人自然會因麻煩纏身而銷聲匿跡。 耐心：身為服務業的一員，對顧客的要求及外行問題若沒有耐心解，﹐使顧客的買房經驗變得很欠缺安全感，這樣的經紀人若不是急功近利，就是沒有服務從業員該有的涵養。 中英文都流利：如果英文程度不夠水平，對合同和本地地產的法規無法充分瞭解，再有問題需要和其他的單位溝通時，效率也會大打折扣。 最後還應當考慮到，由於出租管理工作瑣碎，必須靠對出租業務熟捻的管理團隊配合，所以選擇規模較大，實力雄厚，口碑佳的出租管理公司，投資者就只要等每個月租金匯到自己的銀行戶頭帳上，不必煩惱其它的問題。 原文刊登在世界日報賭城版—-2-3-2012

外國人投資美國房地產，須注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題，首先得從持有的方式開始規畫。 外國人投資美國房地產之前，除了考慮「所得稅」的問題外，將來若不出售，而要移轉給親人時，還需要注意「贈與稅」和「遺產稅」的問題。 此外，萬一在持有房地產的期間，外國所有權人不幸死亡，美國境內的財產要課美國「遺產稅」，外國人不能享有500萬的「遺產稅」免稅額，且「遺產稅」率很高，特別不划算。所以外國人投資美國房地產，在還未進場前，就應考慮出場的問題。 首先得從持有的方式說起，原則上有兩種持有方式：「個人」和「法人」，「法人」不死，所以可以避掉「遺產稅」，同時在「遺產認證」(Probation)較簡單，法人又有各種形式：「公司」、「合夥」、「有限債務」(LLC)、 「信託」等，由於「公司」不能享有15%低「資本利得」稅(capital gain) ，而且有重複課稅的問題，外國人投資者不能將C Corp.轉為S Corp.來避掉重複課稅，所以「公司」是不好的選擇。 「有限債務」(LLC) ，可以選擇以個人身分來課稅，無重複課稅，但是這樣一選，又會有「遺產稅」。稅務專家常建議外國人投資者，成立一個「境外公司」，最好是在免稅天堂的地區，再由其和外國人投資者個人共同組成一個美國「有限債務」(LLC) ，透過「合夥」契約的規定，持股比率和利潤分配比率不一定要一致，例如持股比率是「境外公司」80%和個人20%，但利潤分配反過來。也就是說，只有20%的部份可能涉及「遺產稅」。 對一般美國人而言，「贈與稅」和「遺產稅」是綁在一起的，而美國的稅法對外國人的「遺產稅」雖有不利的規定，但是在「贈與稅」上卻又大開放便之門，外國人投資者可以利用其外國人的身分，贈與「無形資產」享有免稅，「無形資產」不包括房地產和現金(被視同黃金) ，但諸如股票、保險、「合夥」的持股，「信託」的資產都算是「無形資產」。 把握這些原則，外國人投資者如果規畫得當，可以省掉許多稅賦。找對稅務專家很重要，因為細節很多，例如為了預防把房地產放到「公司」名下，再贈與股票來規避「贈與稅」。美國稅法另外規定，如果「公司」擁有房地產，贈與股票視同「有形資產」，不能免「贈與稅」。 原文刊登在世界日報賭城版—-1-13-2012

圖說：外國人投資美國房地產﹐其稅率和本國人相同﹐「長期資本利得」也享有優惠稅率﹐其最高稅率為15%。 外國人在美國投資房地產﹐每年的租金收入和賣掉房地產獲利的「資本利得」(Capital Gain)﹐須報繳聯邦所得稅﹐用表格1040NR (Non-Resident) ﹐其稅率和本國人相同﹐持有超過一年的「長期資本利得」亦有優惠稅率﹐但是外國人不能享有「標準扣抵額」﹐只能有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐亦即各項淨收入加總後﹐減去3,700就是「應稅所得」(Taxable Income)。 2011年的稅階﹕ 「應稅所得」在 8,500美元 以下﹐其稅率是10%﹐8,501到34,500*美元 是15%﹐34,501到83,600美元是25%﹐83,601到174,400美元是28%﹐174,401到379,100美元是33%﹐超過379,100美元的部份是35%。 租金屬於一般收入﹐其所得稅額是按以上的稅階計算﹐但「長期資本利得」則有優惠稅率﹐很特別的是﹐「長期資本利得」的優惠稅率是根據「應稅所得」的稅階而定﹐當「應稅所得」的稅階在10% 到15%時﹐即「應稅所得」少於34,500*美元的人﹐其「長期資本利得」的稅率是0%﹐如果超過這個34,500*門檻﹐其「長期資本利得」的稅率是15%。 實例﹕例如一個當初以15萬美元購入的房屋﹐每月租金是1,250美元﹐扣除房地產稅120﹑保險費60﹑社區管理費100﹑出租管理費100﹐維修費50後﹐每月淨收入為820美元﹐房屋部份以27.5年計算折舊﹐每年可以提列折舊4,500美元﹐出租了5年後以22萬5千美元出售﹐假設5年來沒有任何增添或裝修﹐出售時支付佣金13,500美元﹐其它過戶手續費用 3,400元。 (一) 計算租金收入的所得稅﹕每年的毛租金收入為15,000美元﹐淨租金收入為9,840美元﹐因為報稅時允許提列折舊費用4,500美元﹐帳上收入是5,340美元﹐外國人申報繳所得稅﹐只有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐「應稅所得」為1,640﹐稅率10%﹐所以只須繳164美元的所得稅。 (二) 計算「長期資本利得」的所得稅﹕為了簡化說明﹐假設除了賣掉房地產獲利的「長期資本利得」外﹐沒有租金或其它收入。計算時須再分兩部份﹕ A﹑將售價22萬5千美元減去佣金支出13,500美元及其它過戶手續費 3,400美元﹐淨收入是208,100美元﹐減掉「房屋成本」﹐「房屋成本」是當初的買價15萬美元加上裝修等成本﹐再減掉外國人 申報繳所得稅有一個名額的「個人免稅額」3,700﹐據此得出「應稅所得」為54,400美元 (208,100-150,000-3,700)﹐這部份可以享受「長期資本利得」的優惠稅率﹐在門檻34,500*以內的稅率是0﹐超過的部份之稅率是15%﹔ B﹑5年來的累積折舊22,500美元(4,500 x 5) 原屬於帳上成本的減項﹐這部份則須以「一般所得」的稅率另外補稅(recapture)﹐因為「總應稅所得」為76,900(54,400+22,500)﹐超過34,500*﹐這部份的稅率為25%。 綜合A與B﹐用國稅局設計的計算公式﹐須繳8,610美元(15% x[54,400-34,500*]+22,500×25% )的所得稅。 原文刊登在世界日報賭城版—-12-23-2011

內華達房地產公司負責人林秀華表示，投資房地產倒帳，收到銀行發的1099-C稅表，需要根據個人不同的情況報稅。 林先生和朋友們在房市高峰時，成立一個有限債務公司LLC一起合資，並且向銀行貸款，買了數個大型公寓，加以整修，改善物業管理，有助提高租金及出租率，再以高價轉手賣出，取得差價的利潤，分配給各投資人。前幾年的營運相當順利，無奈後來碰到房市崩盤與金融危機，目前還剩一個大型公寓未脫手，和貸款銀行談判修改貸款條件未果，想要放棄讓銀行「法拍」，又怕銀行會發1099-C 稅表向國稅局申報銀行壞帳損失金額，不知這筆帳要怎麼算？ 經過會計師的解釋，才有點頭緒，原來帳上的相關成本與負債一併沖銷時，剛好可以和1099-C的倒帳收入相抵。為了簡化說明，此處先把帳上計列的折舊的部分略去不計，以數字來舉例，假設一個300個單位的大型公寓當初的買價是2000萬元，頭款500萬元，向銀行貸款1500萬元，現在讓銀行「法拍」，預計銀行可取回1000萬元，所以會發給林先生的LLC一張1099-C稅表500萬元，這500萬元是銀行的壞帳損失，同時也是林先生的LLC之的倒帳收入。 會計師建議用表格4797，帳上的成本是2000萬元，賣價就用銀行可取回的1000萬元來算，得出損失1000萬元，由於林先生的LLC的營業性質就是投資買賣房地產，所以此筆損失不是「資本損失」(Capital Loss) ，「資本損失」只能與「資本利得」(Capital Gain) 相沖或每年申報3000元而已，此筆損失是屬「一般營業損失」(Trade of Business Loss) ，可以全數在當年報銷。 以上表格4797得出損失1000萬元，加上銀行的1099-C稅表收入500萬元，兩者相抵，林先生的LLC仍損失500萬元，就不必擔心要補交稅了。 此外，有位邱小姐也想放棄其投資出租屋讓銀行「法拍」，因為邱小姐的本業並非投資買賣房地產，它的「資本損失」就只能每年申報3000元。除非邱小姐趕快賣掉些賺錢的股票，取得「資本利得」可與之相抵；又如果邱小姐的房屋不是出租屋，而是「主要自住屋」(Primary Residence) ，「法拍」程序發生在2007年1月1日至2012年12月31日之間，符合2007年布希總統簽署的「自住屋貸款免稅特赦」的免稅特赦條件，可以用982稅表(Reduction of Tax Attributes Due to Discharge of Indebtedness) 來申請赦免。 原文刊登在世界日報賭城版—-12-16-2011

用 「市場行情比較報告」CMA，再根據各個房子內部情況，做一個價格的調整 ，得出一個合理的買價。 有人興沖沖地從外地來，說：「我想在這裡投資」 。他似乎存著一種心理，即拉斯維加斯的房子非常便宜，是投資的好時機，但是又拿不準房價還會不會繼續下跌，因此，他出價的時候非常保守。人家在五、六年前花了35萬買的房子，現在只賣15萬，房裡房外乾乾淨淨，可是他居然只肯出13萬，結果當然買不到。 來拉斯維加斯買房子投資的人必須記住，此地房價已經跌到上一世紀的水平，泡沫已經徹底破滅，就像要想在已經乾癟的醃肉中再擠出油來一樣，大幅度砍價是買不到房子的。簡單說，講價時應當替賣方留點餘地，也替自己爭取到好的資產。 當賣方要把房子推上市場的時候，他們會找經紀人為他們估價。經紀人會把附近類似的房子的近期賣價拿來作參考，再看看這個房子的內部狀況，然後建議賣價。也就是說，賣價是有根據的。經紀人知道，這個價錢是可以賣掉的，所以出價過低的人是買不到房子的。 另一方面，相當多的投資者，口袋裡裝了現鈔，找到可以信賴的經紀人，一天到晚在物色好的資產。（本地賣出的房子一半以上都是現金購買）好房子一上市，價錢適當，可能就有幾個經紀人會通知他們的客戶，立刻出價。時常一個星期不到，房子就簽約了。所以，不能看到有些房子在市面上100多天都沒有賣掉就以為此地的房市不好，可以殺價。 此外，買方的經紀人也會準備一份「市場行情比較報告」CMA，將同一地區同類型的房子在過去三個月來成交的價格紀錄做一個比較，當然，還要比較各個房屋裡的內部情況，做一個價格的調整，得到一個合理的買價，再提出買價單，所以這樣等於就是經過了兩個不同房地產經紀人的把關。一棟10萬多買進的房子每月應當可以租到1000元左右。扣掉各種費用，收益一般在7%到8%之間。基本上可以在十年之內還本。在銀行利息低於1%的今天，如果你手上有多餘的現金，投資出租房屋，不就是一個很好的選擇嗎？ 原文刊登在世界日報賭城版—-12-9-2011 ——本文由内华达房地产公司经纪人水秉和提供。

最好檢視一下車庫中的熱水爐，拉斯維加斯的水質比較硬，熱水爐用過五、六年，如果沒有軟水機，熱水爐的底下可能有一、兩吋的沉澱礦物質，不但費瓦斯，而且隨時會爆鍋。所以先檢查一下進出水的接頭有沒有白色的礦物質，爐子上的標籤有沒有說是哪一年的，這樣心裡就有數，何時要換個新爐子。 有關「法拍屋」最多的傳言是：前屋主不甘房子被法拍，故意在馬桶中灌入水泥。這可沖一下馬桶，看水流下去快不快。其實要修理不難，水管匠用「聲納」可很快地找到堵住的地方，然後將堵住的那段管子換去，大約1000元就可以解決問題了。 看看洗澡缸四周，有沒有發霉或脫落的瓷磚。如果情況嚴重的，可能要全部打掉，做新的就比較貴了。 再來是看門窗，老房子的玻璃多是單層的，窗框可能也老了。現在新的窗子，玻璃是雙層的，不但隔熱而且隔音，買老房子的人可以考慮換個窗子，住起來才舒服。 接著巡查屋外，冷氣機或游泳池的機器還在不在？現在許多房子因為空置，室外的設備很容易被偷走，買台新的冷氣機大約要個7000或8000元。 最後看屋頂有沒有損壞的屋瓦，要不要大修理，首先留意天花板上有沒有漏水的痕跡，如看到有水印，代表屋頂不好，如要換瓦頂，2000平方呎的房子，大約要3萬元，如樓上有廁所，而樓下的天花板上有水印，代表水管不好，就要找人來將天花板打開，換水管了。如果牆角有發霉的痕跡，代表淹過水，可能要換地毯和牆板了。 購置二手房，免不了要換新地毯，油漆一下。一般來說，除非很大的房子，5000元以下就可以解決了。 最後是院子，如果草皮死了，建議改換小石頭地，加上幾株灌木叢點綴；若有游泳池，要徹底檢查設備，平時每月保養費約100元。如須清洗游泳池，要花700、800元，如果看到游泳池裡空空的沒水，就是表示游泳池壞了，要填平的話須兩卡車的土，約3000元。 當買房子的人將這些要修的、要花錢的地方都一一找出來，就可以很快地評估出那房子值不值得買了。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

俗語說：外行人看熱鬧，內行人看門道，來拉斯維加斯投資買房子，怎樣看，才能像個內行人。 首先投資人要對拉斯維加斯的地理環境稍微有點瞭解﹕拉斯維加斯正中間有個南北向 的15號公路，東西向有個撒哈拉大道，將這個城分為4大區塊，而一般華人偏好西南區，因為中國城在那裡，另外在西北區的「沙漠林」和東南區的「漢德森市」也漸為華人所喜愛，東北區有空軍基地，及不少活動房屋，居民的收入水平較低，最不受華人青睞。 其次看房子附近的環境：是不是太靠近高速公路，或靠近高壓電線，會不會受到機場噪音的影響，附近有沒有購物中心，買菜方不方便，有沒有學校，小孩上學方不方便，有沒有公園，就近可散步，生病的話，附近有沒有醫院？ 再來看小區的建設如何﹕有的建商綠化做的很好，進了社區，感覺很好，有的做得很馬虎，不過這些也和管理費有關﹔在「沙漠林」區，常有兩﹑三種管理費，加起來一個月可能要150元左右，高層豪華康斗的管理費有的高至一個月1200元，投資者若是準備將房子出租，這個管理費一定要問清楚，因為習慣上管理費是由房東負擔。 房子的座向也是很重要的一件事：一般中國人都喜歡南北向的房子，其實重點是看起居室和主臥室窗子所面向的位置，如果向西，就會有西曬的問題，起居室和廚房是家人主要活動的地方，最好是向南，通常亦即後院向南，這樣房子住起來最光亮舒服。 市場上求售的房子大多數是銀行屋，銀行屋都是按「現狀」賣，沒有保證，也不會負責修理，有許多爐子、洗碗機也沒了，牆上被敲得一個洞、一個洞的，所以投資者還要多準備些錢做修理用。 此外，要注意爐頭上的通風有沒有通到外面，如果沒有，將來換個中國式的抽風機，同時要在牆上打個洞，將炒菜的煙給抽出去，有的廚房在房子的正當中，那個抽氣的管子就不好裝了。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。