拉斯維加斯原本就不是工業城，從前蓋的一些倉庫主要是支援賭場生意，這些老舊的倉庫集中在思醉鋪那一段的15號公路旁，靠近中國城。 新建的倉庫大都在北拉斯維加斯15號公路旁，西南區的15號公路和215公路相交之處，及韓德森市95號公路兩旁。 新建倉庫多有方便進出高速公路的優點，有足夠的空間讓卡車進出，建築物是混凝土斜拉牆 (concrete tilt-up wall)，天花板高，有的還有漂亮門面，可辦公和存貨兩用。 目前在市面出租的倉庫有800多個，百分之八十都是小型，許多是租給小建築商或修理汽車的小工廠，大型的倉庫在3萬平方呎以上的有170個在出租，租金從每平方呎0.28元到1.10元。 待售的倉庫有390個，3萬平方呎以上的只有53個，也就是百分之八十都是小型倉庫，最大一個有15萬3585平方呎，2007年蓋，賣價995萬元。 隨著大批華人經商者遷入拉斯維加斯，對倉庫的需求也增加，但拉斯維加斯在工業發展剛剛起步，在市面上賣的倉庫選擇不太多，而且多半在建倉庫時量身打造，即為了某一特定的生意而蓋，所以如果實在找不到適合的倉庫，不妨考慮買地興建自用的倉庫。 買倉庫與買房子不大相同，一定要找有商業樓交易經驗的經紀，如果買空地蓋，複雜性高，絕非一般經紀人可勝任，除了注意建築規章外，選擇四通八達的地理位置更是考量的重點，將來在以物流為主的商場，交通便利才有競爭力。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

由於地理位置與免稅優惠的吸引，拉斯維加斯具備成為美國西海岸物流中心的優勢，北拉斯維加斯有許多地已規畫為「免稅區」，進出商可將貨櫃先運進這裡的倉庫，加工後再轉運去洛杉磯或旁邊的猶他州和亞利桑納州，貨在出倉庫時才交關稅。 洛杉磯是美國西海岸的第一大都會區，都市歷史和發展的專家史蒂芬‧艾瑞教授說過：洛杉磯這個大都會從南到北包括了幾百個大大小小的城市，人口眾多，面積最廣，在經濟、政治、文化上的影響力巨大，南邊的聖地牙哥和東邊的拉斯維加斯即為洛杉磯最重要的兩個衛星城。 洛杉磯的海港忙碌不堪，早已不敷使用，貨櫃下了船，在擁擠的5號公路上像龜行般地運到各地的倉庫去。 蒂華納位於墨西哥之北，靠近美國邊境，擁有優良的天然深水港灣。香港首富李嘉誠慧眼獨到，早就看中蒂華納港口將成為洛杉磯大都會區的一部分，在2007年3月他宣布投資蒂華納港口，新建了貨櫃起重機和碼頭，墨西哥政府更是樂觀其成，在美墨邊境興建了一條高速公路，計畫是貨櫃在蒂華納港卸貨後，卡車沿著邊境的公路運到加州和亞利桑納州相交之處，再沿95號公路北上到拉斯維加斯，貨進了大倉庫後整理，分裝之後，再從15號公路運去洛杉磯，而拉斯維加斯這邊也很有興趣將自己打造成物流中心。除了海運進來的貨，他們也重視空運。 在2000年時，克拉克縣從美國政府手中拿到了6500英畝土地，他們要在靠加州的愛哇帕（lvanpah）山谷裡蓋飛機場，專門給貨機使用，在離拉斯維加斯30分鐘的金恩（Jean）小鎮規畫了大片土地蓋倉庫，不過後來在房災重擊之下，整個計畫束之高閣。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

目前投資商業地產要特別注意產業的變化與時代的大趨勢。 從長遠的角度來看，網路與高科技的發展將導致就業率與商業地產很難再恢復昔日榮景，因為高科技功能使美國原有的工作機會逐漸減少，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，電子書與線上高清電影的崛起使書店與錄影帶店關門，許多服務業者可以在家裡上班，甚至轉包到國外，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低，唯因人口老化問題，目前醫療保健業仍然一枝獨秀。 想從商業地產投資裡賺到錢，除了注意上述所提的經濟趨勢外，還要作以下的檢驗，房地產買賣的合約上通常會同意給買主一段合理的檢驗時期，到期之前，買主可以選擇取消不買、重新議價或依約完成交易。 1)實地考查：取得原始建築藍圖、研究地點、環境、作建物內外檢查 (包括增建)，預估修繕費用。 2)法律問題：調查產權是否有瑕疵、有無違反建築規章、用途 (Zoning)及環保規定、需要什麼執照，前業主簽訂的維修契約、保險，警局的報案紀錄。 3)數字分析：核實租約、財務報表、預估營收及費用、報稅紀錄，計算現金流程與投資報酬率。 要注意的是，不能盡信賣方所提供的資料，尤其是預估營收及費用 (Proforma)，筆者為會計師兼房地產仲介，在數字分析與核實方面可以提供諮詢。基本概念是預估租金收入–空置損失–營運費用=淨營業收益 (NOI)，NOI–貸款分期付款–所得稅=稅後現金收入。 據此再計算投資報酬率，一般常見的方法是NOI/買價(CAP Rate)，必須比資金取得成本 (即貸款利率)高，才有賺頭，例如首年NOI是12萬元，買價是150萬元，則CAP是8%，以目前的市場行情看，8%是邊緣值，須看建築物的新舊程度作調整。其它還有幾種較精密的投資報酬率計算法，簡單介紹如下： 首年現金流程(Cash to Cash)：首年稅前現金收入/頭款；預估銷售的平均回報率 (Internal Rate of Return)：取歷年累計的稅後現金收入頭款作比較，以複利方式計算出每年的平均回報率。 轉換現值 (Net Present Value)：考慮到時間成本(Opportunity Cost)與物價上漲指數 ( CPI)，將未來的稅後現金收入折算為現值，若比頭款高，才值得投資。

有個總公司在南加州的企業，最近因為其拉斯維加斯辦事處的租約即將到期，又風聞拉斯維加斯的房地產便宜，便考慮購買自用的辦公樓，由於其營業性質並不需要面積很大的辦公室，而一般的辦公樓少則5000呎，多則數萬呎，所以除去自用部分外，還須將多出的其餘面積出租，殊不知拉斯維加斯商業樓的高空置率其來有自，出租並不如想像中那般容易，以下的分析兼顧長期與短期看法。 目前的經濟不景氣固然導致高失業率與消費不振，但從長遠的角度來看，網路與高科技的發展才是全民失業率與商業樓空置率無法改善的真正原因，例如智慧型手機取代許多白領階級的工作，網路銷售搶走店鋪零售業的生意，所以美國原有的工作機會逐漸減少，對辦公樓、店鋪等商業地產的需求量也跟著降低。 拉斯維加斯有全美最高的失業率，雖然之前主要是大事擴建時期遷入，後來停建被裁員的建築工人居多，但許多工人已陸續離開，失業率才從高峰的15%降至現在的12.2%，接下來就得靠引進新的產業提供就業機會，以彌補因高科技而失去的白領階級的工作，這是很大的挑戰。 根據「Applied Analysis」公司的最新統計資料，拉斯維加斯可租的辦公樓約2000棟，面積共約52百萬平方呎，目前空置率為25.2%，比前一年的23.7%高﹔可租的店鋪約隸屬268購物中心，面積共約44百萬平方呎，目前空置率為11.6%，比前一年的11.3%略高﹔可租的輕工業廠房約4300棟，面積共約108百萬平方呎，目前空置率為19%，也比前一年的17.7%高。 拉斯維加斯的土地市場可就更慘了，因為無論是住家或商業樓，前幾年都超建，法拍氾濫成災，市價往往低於建造成本，未來幾年恐怕沒有建商願再開工，對土地的需求消失﹔2011年土地成交量只有1545英畝，比前一年減少28%，每英畝平均成交價為10萬2491元，比前一年$167,276下跌39%，比2007年高峰時下跌90%﹔唯一的例外是目前還可見到有新的大型公寓 (數百單位)的施工，大型公寓是「私募基金」 (Private Held Fund)投資公司的最愛，除了空置率低 (約5%)之外，因為所有單位集中一處，無論蒐購或管理，都有較高的效益。 原文刊登在世界日報賭城版—-4-21-2012

目前商業地產的行情很亂，進場必須審慎評估其「出租可行性」。 拉斯維加斯商業地產的違約案例，不但數量上在全美排行榜名列第一高，銀行處理違約案例之拖延誤時也名列全美倒數排行榜，商業地產的跌幅因地點好壞，有極大的差異，一般而言，土地自高峰跌了60%至80%，辦公樓跌了40%至70%，商場跌了40%至80%，廠房及倉庫跌了40%至60%，目前商業地產的價格與行情很亂，是前所未有的，買家應多看、多比較。 由於美國政府「提高債信額度」的歹戲拖棚才告一段落，美股已受重傷，接著「標準普爾」 (S&P)上周五調降美國「債信評等」至AA+，民眾對經濟前景產生嚴重疑慮，引發美股連著兩天狂跌。 美國「聯邦準備理事會」(Fed)在年前的「量化寬鬆」QE2結束後，已經很久沒有動靜，此次首度開會，本周二會後聲明指出，將維持「低利率」至2013年中期，以振興經濟復甦，此舉果然激勵美股大力反彈，但周三卻又再度下挫，看來如果「低利率」不見成效，Fed重啟QE3將是下一步，並準備付出「通貨膨脹」為代價。 其實美國經濟基本面沒有變壞，而是「資本市場失去信心」，預期未來幾季經濟復甦會稍減緩，甚至有經濟下滑的風險，要挽救疲弱的美國經濟和房市，不能再用如「縮減預算」的財政政策，只能用如「低利率」或「量化寬鬆」的貨幣金融政策，可惜礙於政府重整金融體系的措施，銀行依然縮緊銀根，在經濟和房市復甦中扮演「扯後腿」的角色。 「低利率」對貸款置產者有利，能提升買氣，然而銀行對非自用的商業地產貸款十分嚴格，利率再低但貸不到款也沒用，且其金額龐大，也無法用現金買，雖然商業地產未來的展望並不樂觀，但購買自用的商業地產目前則是良機。 許多銀行最近因「聯邦儲蓄保險局」(FDIC)「規範專員」(regulators)的施壓，才大舉處理呆帳，「法拍」抵押品，商業地產庫存量堆積如山；加上經濟持續不景氣，許多企業倒閉關門，尤以本地北區和西南區的超建特別多，成為拉斯維加斯商業地產的重災區，美而新的「蚊子館」比比皆是，如果地點不佳，要租出去將是遙遙無期，對希望收租的投資人而言，並不理想。

就算今年為了選舉，歐巴馬政府可能指示銀行們繼續穩住商業地產的市場，專家們認為，最遲明年銀行必然會大量釋出商業地產。 以前買不起而租樓的華人商家，將可以實現另一種美國夢了，由於銀行釋出拉斯維加斯的商業地產數量逐漸增加，好的投資標的物已開始出現，再配合聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)，華人商家及投資者是時候可以考慮購買商業地產了。 商業地產的價值是以租金總收入來衡量的，「空置率」高或每平方呎的租金降低皆會影響租金總收入。由於經濟不景氣，目前拉斯維加斯的商業地產陷入一種惡性循環：出租市場競相降價，進一步也貶低了地產的價值，此外，租金收入太差就會被銀行「法拍」，即以一個新的銀行價格轉手，除了拉低鄰家的行情外，新的業主因成本低，每平方呎的租金也可以比別家低，這又造成別家的租客流失或不得不跟著降租，可能因此租金收入遽減，付不起銀行貸款而違約。 本地每個月總有50至60個商業地產的業主撐不下去而違約，小自15萬元的廠房，大至1500萬元的購物中心，在全美排行榜名列第一高；過去兩年來銀行們因為擔心重蹈住家地產崩盤的覆轍，想盡辦法和借款人妥協，能拖則拖，除非租金收入太差，銀行才會考慮「法拍」抵押品，因此市面上銀行釋出的商業地產數量和違約的數量不成比例，根本不敷大批外來的投資者的需求，加上最搶手的大型公寓又常被保險公司及投資信託集團優先買走，有些沉不住氣的投資人就飢不擇食，出高價購買次級品，並不考慮地段或「空置率」的問題。 根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，就像住家地產一樣，商業地產的「影子庫存」很多，經濟不景氣，住家需求依舊不可或缺，商業地產卻不然，而且拖越久，傷越重，所以專家們指出，商業地產一旦崩盤，情況會比住家地產更不堪；果不其然，經過兩年的發酵期，最近供不應求的情況已有改變，好的投資標的物漸漸出籠，有的是透過「不足額還款銷售」，有的是「法拍」，價格也大幅調整，一平方呎叫價60元至100元的比比皆是，以前買不起而租樓的華人商家，在聯邦政府贊助的中小企業貸款(SBA)協助下，將可以實現另一種美國夢了。

為期三天的「商業地產大拍賣」告捷 給拉斯維加斯的房市注入一股信心 商業地產受投資者青睞 第三章（25）文中提到於拉斯維加斯舉行的「銀行回收商業地產」和「商業抵押債權」大拍賣，已在2011年5月19日結束，有許多讀者關心這拍賣對本地房地產的意義，今天就分析值得注意的現象有：拍賣熱絡情形為本地房地產注入活水、商業地產廣受到投資者的青睞、大型公寓十分搶手，及有債務人藉他人名義、以超低價格標下自己就是債務人的「債權」。   據報導，這次拍賣「實質地產」賣出比率高達90%並不令人意外，但「債權」竟也賣出了50%-60%，這真讓專家們跌破了眼鏡；雖然還須再等10天，得標者付訖全額，才能確定最後成交量，但照目前情形看來，商業地產顯然頗受投資者青睞。   除了少數例外，大部分賣出的價格和專家預期的合理價格誤差不到10%，大型公寓最為搶手，其中竟有投資者以近乎買實質公寓的價格標得其「債權」，這除非是對債務人有相當的了解，否則一般人不會如此，因為取得「債權」後，接下來是與債務人談判，如果債務人沒誠意解決問題，甚至申請破產，投資人就要蝕本了。   此外，有些債務人刻意以他人名義標下自己就是債務人的「債權」，以避免其地產遭法拍，以前，這若被債權人發現會遭起訴，現在大家心照不宣，似乎已不成問題了，本地的「驛站集團」 (Station Casinos)就是個先例，其宣告破產後，原來的業主就是用超低價格，在法官的授意下，標回自己的產業，之後其債務大減，在博弈業中將更具競爭力。   根據「商業地產研究機構」(RCA, Real Capital Analytics)的估計，拉斯維加斯的違約商業地產約有180億美元，在全美排行榜名列第一高，但是目前因其釋出量還不夠，加上許多大型的投資集團，握有巨額資金，蓄勢待發已久，卻苦於找不到高回報之標的物，此番進場買「債權」，雖然將承當高風險，但如果能以超低價格買到，未來獲利仍然可期。   商業地產也有泡沫   另外，值得一提的是：華人第二大商場，「太平洋廣場」在這次大拍賣中是以645萬元賣出，該商場占地4.21英畝，建築物面積為77,909呎，即平均每呎單價是83元，而四年前其轉手售價為2,355萬元，如今卻以低於其三分之一的價格賣出，可見商業地產的泡沫也不亞於「住家地產」（釋）；這廣場的主要租客「順發超市」已在附近頂下一個面積更大的美國舊超市，因為在廣場裡的租約還未滿，所以兩處同時經營，使得目前春山路上的大型亞洲超市共達五家，競爭激烈，也帶動拉斯維加斯亞裔的商業活動。 原文刊登在世界日報賭城版—-5-28-11  

目前拉斯維加斯商業地產的市場交易 以次級 商品為主力 想找好標的物 還得再等一段時間 slideshow 商業地產是繼「住家地產」（釋）後，另一隻將要滑落的鞋子，然而因其變數多，速度則較難預測得準，專家們也莫衷一是，還是一句老話，要來的終究會來，只是時間早晚的問題；目前拉斯維加斯商業地產的市場交易，以次級商品為主力，想找好標的物，還得再等一段時間。   有個論壇將「法拍」（釋）潮比喻成一場棒球賽，說拉斯維加斯的房市目前處於第5局或第6局，去年是第3局或第4局，含意是目前只是進行到中段，離結束還兩三年，商業地產甚至更遙遠，這從當前許多現象可看出端倪。 破產案件增﹕ 雖然商業地產的「空置率」（釋）在歷經15個季度連續惡化後，最近這3季已見持平，但業主撐不下去的情況卻紛紛浮上檯面，宣告重整破產的案件激增。   商業地產的貸款除了抵押品外，通常銀行還會要求提供個人擔保，若法拍抵押品的所得仍不足償付貸款時，銀行可去找擔保人追索差額，卻在去找之後才發現，擔保人並不是只有擔保這一筆貸款，而往往其擔保的其它貸款也出了狀況，別家銀行也在討債，結果是擔保人的個人家當和要賠的數目差太遠了，只好宣告破產，銀行之前沒有估算擔保人的無形負債(contingent liabilities)有多少，吃虧難免。 次級商品多：   更慘的是，這些業主若垮了，多是申請「重整型的破產」(Chapter 11)，重整時間一拖就是好幾年，這段時間銀行往往不能「法拍」其抵押品，所以未雨綢繆，銀行想盡辦法和借款人妥協，借款人配合的意願也高，能拖就拖，除非這個「商業樓」（釋）是個蚊子館，或空地，沒有租金收入，銀行才會不買帳，「法拍」抵押品，因此現在市面上銀行賣出的商業地產多半不是空地，就是「空置率」很高的「商業樓」，數量也不多，常有供不應求的情況。 但是奉勸投資人，別因為買不到就出高價搶，或不挑揀地段，現在的「空置率」高，將來也會很難租出的，有的華人認為如果不好租，也可以自用開業，我想投資房地產和作生意應該是兩回事，尤其是靠門市起家的，放棄原來好的經商地點，遷就買的次級房地產，這還可能會賠上自己原有的生意與收入，值得三思而後行。   原文刊登在世界日報賭城版—-3-12-2011