最近網上正熱傳一篇有關房地產的文章，大標題是「冒充房地產經紀，買主屋主須警惕，勿匯款經紀私人戶頭」。故事內容是有人假冒地產經紀，要買主將看中房子的頭款開了張支票，然後又去賣方那裡拿了張佣金支票就逃之夭夭，不知去向。

乍看這文章的嚇人標題，會使人害怕地產經紀人，但再仔細一讀，發現這是篇中國國內網站流傳的，在美國不太可能發生這樣的事。

首先，美國的地產經紀人需要有政府監管單位核發的執照，且買賣雙方簽好合同之後，必須透過「產權公司」（Title Company）（在東部必須經過律師樓）來處理所有的文件和金錢，完成過戶手續。

產權公司是第三者，不偏向買方或賣方，在過戶的時候，買方在產權公司開一個賬戶，買方的頭款與尾款或貸款公司的撥款就匯到那個賬戶上，直到所有的錢都到位，文件都簽過，產權公司才到縣政府辦理移轉登記(Record)，即過戶，買方取得地契，賣方同時也拿到售屋款。

在過戶前，付支票或匯款給產權公司都指名產權公司，所以不可能發生地產經紀人捲款逃走的事。

產權公司還有一個主要的工作，即確定產權乾淨，沒有因賣方的官司和債務而被債主設定或抵押的瑕疵在房子上，以保證買方和貸款公司的權益。

如果產權有瑕疵，雖然房子還是可以買賣過戶，只是地契成了「不清產權」（Cloud Title），當然沒有一個買家願意承擔賣方留下的債務和官司，所以在過戶時，由產權公司清查一下過去的記錄是件很重要的事。

產權的定義是房主在房產上所有的權利和義務，在過戶時，產權公司會提供產權報告，上面會列出設定或抵押，官司和已讓出的權利，一般房子都會讓出一些地和空間給水電公司拉管線，有的不一定只是給這一家用的，而是全社區用的，最常見的就是大門前有個電力公司的變壓器櫃子或是有線電視公司的設備，房子旁邊留有幾呎的空間讓電力公司等將來可以裝更多的管線。

另外有些房子可能已將地下的水權、礦權、伐木權賣給了別人，如果有這種事，在產權報告上都會寫明。

產權報告也可能掛一漏萬，比如現在的房子已交易到第四手，而第一手的房主有個官司或欠債到後來才冒出來，現在的屋主的權益就會受到損害，所以在過戶時，產權公司也出售產權保險，未來若有損害則由產權公司承擔。

原文刊登在世界日报赌城版——12-12-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

房地產下一波的新潮流將是「智慧房屋」（Smart house），什麼是智慧房屋？那將會很像卡通「傑佛遜」裡面的一家人，住在雲端上的房子中，先生上下班時，老闆用手機指揮他工作，太太坐在沙發上烘頭髮修指甲，和朋友聊天，小兒子在電視銀幕前和老師講話做功課，按個鈕就有機器人出來打掃做飯，一家人出入都用一個像飛碟的噴氣汽車，這裡面所描繪的其實已很接近今天人們的生活，大家不是成天拿著個手機聊天、看電子郵件和打電動遊戲，也有個會自己跑的吸塵機在屋子中轉來轉去。

智慧型房子主要功能分為四大類。

第一是省能源，房子中的能源的調控由電腦控制，熱水爐改用小型的，由電腦時間控制，它會在房主回家時才將熱水燒好，花園中的澆水系統將完全由電腦控制，燈光會隨著人在房中移動而開關，西曬的房子，因為用了智慧型窗子也解決了屋內過熱的問題，窗簾會自動開關，窗子玻璃也會像太陽眼鏡一樣會隨著光線強弱而變黑或變透明。

第二是娛樂，房子中的電視，電動遊戲和音樂將完全由電腦控制，音樂將會隨著人的移動而由一個房間轉到另一個房間，特大號多功能的電視螢幕將出現在每一個房間。

第三是安全，房子中的保全系統將更為全自動化，電腦控制的燈光系統將使小偷不清楚房間中有沒有人，房子也有攝影系統，可以讓人在幾千里外監控房子中的行動，上個月拉斯維加斯有位居民的手機通告說有人進了他房子，他在手機上看到小偷，立刻打電話給鄰居，他鄰居前去用攝影機將正跑出屋子上車的三個小偷都拍了下來，這一段影片在視頻上放出，一下子就有200萬個點擊率。

第四是家務，家中的消防、剪草、百葉窗的開關、寵物的食物，煮飯的電鍋將全由電腦控制，自動化的機器人可以協助行動不便的老年人。這時將產生新的行業，叫房屋自動化設計師，他們已經成立了自己的協會CEDIA (Custom Electronic Design Installation Association)，正在爭取執照制度的立法。

而這些智慧型的功能全靠電腦和手機控制，再不久的將來人們連手機都不用了，用穿載型的手錶或隱形眼鏡就可控制房子，這時就像科幻片中人們站在老遠，對著電燈看著燈就會自動亮了，瞪著門，門就能自動打開了，朝爐子上看一看，飯菜就做好了。智慧型房子將是個700億的大產業，明年在拉斯維加斯的電子大展將是各廠家爭雄稱霸的地方。

原文刊登在世界日报赌城版——11-28-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯的超市正隨著經濟變遷而發生變化，11月時Hagen超市宣布關閉七家店，10月時，「Fresh & Easy」宣布在拉斯維加斯的14家店全部關門，但這並不代表當地的經濟有了大地震，而是超市間的競爭。

在2007年，「Fresh & Easy」一口氣在拉斯維加斯開了25家店，那時只要找得到土地就蓋，不在乎四周的環境和鄰居，結果後來一家接一家關門，但關了門的店很快就有人接手，「Smart & Final」就進場拿下「Fresh & Easy」在沙漠林的店鋪。

墨西哥人的超市現在也正大張旗鼓進入拉斯維加斯這塊市場，他們瞄準主流超市沒有考慮到的顧客，除了以少數族群為目標，也有以健康食品為號召的，像Sprouts和Trader Joes。

最近，大華超市在城的東邊，馬里蘭大道(Maryland Parkway)旁開了一家新店，參加這場超市大戰。大華所選的地點，是東邊較早開發的地方，在沙哈拉大道(Sahara Ave.)、佛羅明哥(Flamingo Rd.)，尹斯特(Eastern Ave.) 和天堂大道(Paradise Rd.) 所圍起的一個方塊中。

這個地區的房子都很老舊，也有治安問題，但人口密度高，很容易出租，因為許多剛搬來拉斯維加斯的人，住在這裏靠近賭區、內華達州立大學、日升醫院，購物中心，工作、生活方便，交通便利。

這個地區目前有兩棟100多萬的房子在市場上掛牌求售，最貴的那家在拉斯維加斯鄉村俱樂部(Las Vegas Country Club)中，要價129萬5000元，有6139平方呎，五臥，七浴，兩車庫，1989年蓋，四周全是高大的樹木，門前是大片的草皮，很高雅漂亮，這個社區中另有12棟掛牌在市場上賣，最便宜的是34萬9500元；另一個高爾夫球社區叫「國家高爾夫社區」(Nation Golf Course)，有五棟房子求售，價位從37萬到49萬不等，房子比鄉村俱樂部的更老舊。

在高爾夫球場外有30幾棟房子在賣，價錢在10幾20幾萬之間，最便宜的是一棟1161平方呎，四臥三浴，1963年蓋，要價10萬4922元，可租1050元一個月，另一棟2431平方呎，四臥三浴，沒車庫，1963年蓋，要18萬元，可租1300元一個月。

不過獨棟的住宅在該區已不多了，大多數是多單位公寓，因為不易管理，所以不建議小額的投資者入場，但在賭場街(Las Vegas Blvd.) 和馬里蘭大道之間有一些大型的物業在市場上賣，大華超市如果成功，勢必吸引一些新的華資進場。

原文刊登在世界日报赌城版——11-14-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

開車經過查爾斯大道(Charlestion Blvd.)，發覺介於15號公路與Valley View之間的北邊一面，昔日的醫療大樓群如今多已人去樓空，一片荒涼，醫院不約而同地往南遷，改聚集在偏遠的西南區215公路與Durango Ave.的交會點附近。

偏遠的西南區有很多新建的商業樓，前幾年曾是無人問津的蚊子館，如今漸漸有醫療機構入駐，因為樓宇新穎，租金便宜，蔚為一股熱潮。醫院或診所不像一般的購物中心，必須處在繁華熱鬧的地點，才有商機，醫院就算地處偏遠，就診的人都會不遠千里上門求醫。

查爾斯大道的醫療大樓一一空置，附近的區域也連帶地滿目瘡痍，例如聞名的Scotch 80’S，此區有許多歷史名宅，經過翻新，曾有一番新的面貌，近來賭城的房市回溫，這裡不南不北，了無起色，還不如其北的舊城區(Down Town)翻新後生機盎然。

進入網路的世代，由於網購與不須在辦公室上班的大勢所趨，使得購物中心與辦公大樓變成供過於求，只有少部分可以倖存，尤其辦公大樓必須是特優的地點才能投資，大半條的查爾斯大道已經過氣，其上老舊空置的大樓未來可謂凶多吉少，可能會淪為被銀行法拍，外州來的華人投資客，勿因其要價便宜而心動，如果找不到房客，將成為燙手山芋。

經營使用者亦然，例如一家餐廳業者曾說過：「不怕租金貴，因為貴的租金是顧客付的，便宜的租金，則是自己付的」。就以餐廳為例，在拉斯維加斯，餐廳要集勢，最好在拉斯維加斯大道(the Strip) 或春山街(Spring Mountain Rd.)，因為眾多的外食者往往來到餐廳雲集的地方才決定要上哪家餐廳，在其它的城市，重點是使膳食遠近馳名，在拉斯維加斯，則是要集勢的旺點，雖然競爭大，可是客源更大。

經營企業與商業樓的投資比住宅的風險高許多，新來乍到的商家或地產投資者，最好能先與長住且留意城市發展變遷的當地居民洽詢，再決定方向。

拉斯維加斯目前的空屋率仍在全美前十名之列，9月底計有1萬6752戶，占全城的2.6%，第一名是密西根州Flint為7.5%，第二名是底特律為5.5%，相較於全美平均空屋率為1.8%﹔而拉斯維加斯的法拍屋中有9.3%是空屋，相較於全美的5%。

房產經紀人帶客人看房子，有時會碰到有非法占領（Squatting）的流浪漢住在裏面，他們打破後窗玻璃，住進被人放棄或銀行沒收的空房子裡，早出晚歸，出沒無常，十分駭人。

長久的非法占領可以成為合法擁有，這又稱為反向擁有（adverse possession）。在法律上只要一個人成功占用物業五年，也付了地產稅，再加上四個條件，對地主宣誓敵對行完、事實占領、公開占領和專有連續使用，就可將房子土地合法擁有。

這個法律是林肯總統在1862年簽署通過的，那時法律是這樣寫的：一名美國公民，從未持槍反抗過政府，有權在一塊160英畝的地，蓋一間12呎x14呎的房子，在上面住五年就可合法擁有那物業。

這是在西部拓荒時的老法律，現在有些非營利團體帶著街友遊民公開占領空置的房屋建築。在紐約，一個叫橡樹子（ACORN）的團體，在1979年占領足夠給200人居住的樓宇，國會議員還支持他們，讓他們以一元買下這些建築物。到1985年，橡樹子已在全美國58個城市占領過房屋給街友遊民住，政府還出了270萬元經費給他們修房子。

但是非法占領事實上是很難在五年以後順順利利拿到土地，因為地主可用遊蕩法（loitering）和非法穿越法（trespassing）將非法占領者趕走。

一旦房主發現有人以非法占領為藉口住進空置的屋子，要趕他們，以法院的角度來看，這些非法占領者是「房客」，只能採用驅趕惡房客（eviction）的途徑。首先房東要在大門上貼「五天搬家」的通知，再貼「五天違法居住」的通知，然後是「趕人終結」的通知，才能通知警察趕人，沒有法院命令，房東是不能隨便趕人、換鎖、切掉水電，也不能將出入口封死，在房客被趕走後，他留在室內的東西，房東必須保留14天，否則房客有權告上法院，要求賠償。

目前在拉斯維加斯，光是西北區就有3600棟空置屋，預計到今年底可能會增加到5200棟，警察也擔心這些房子會被不法分子利用去做毒品工廠，群聚嗑藥的房子，或是開狂歡派對，勢單力薄又不知情的經紀人去看房子時會發生生命危險，而房子被人破壞損毀也讓房主蒙受損失。

為了掃毒，消除非法活動和不讓非法占領傷害到拉斯維加斯的經濟，最近通過一條法律AB386，賦予警察直接權力驅逐占領者。房地產協會（GLVAR）和拉斯維加斯市政府及警察局配合行動，如有房產經紀或房東舉報非法占領，就算非法占領者有偽造的租約，只要有非法使用水電和其它非法事證，警察有權在一天之內就將占領者趕出物業，大大提升與維護房東的權益。

原文刊登在世界日报赌城版——10-31-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

饒舌歌手瑞福拉夫(Riff Raff)最近在西班牙小山丘社區（Spanish Hills）買了棟豪宅，準備在拉斯維加斯長期定居，當初他要房地產經紀人給他找個400萬元以內的房子，結果只花140萬元就買到一棟6000平方呎、五臥房、七浴室的房子。他很興奮地說，剩下的錢可以去賭城大道上血拚了。

這棟房子又稱為「可待因古堡」(Codeine Castle)，裏面全漆成紫色，另一位喜歡紫色的歌星王子，可要眼紅了。

客廳有兩層樓高，沙發、餐桌和廚房都在這個大空間中，一目了然，四面牆都是像嗽口水般的淡紫色，主臥室裡面漆成大塊石磚的模樣，顏色當然也是紫色，臥房除了放床，還有起居室和壁爐，後院有游泳池，紫色柱子的涼亭和烤肉架，因為位處山坡高地，可看到遠方的賭城大道和高山。

西班牙小山丘社區是拉斯維加斯的高級住宅區之一，地點在215公路和熱帶雨林大道(Tropicana Avenue)旁，離賭區近，深受影藝界人士喜愛，許多好萊塢的電影明星都在此置產，又被稱為拉斯維加斯的比華利山莊。社區有鐵門和警衛，裏面的街道兩旁都種上了大樹，有個很漂亮的小公園和網球場。

目前有14棟房子在市場上賣，最便宜的一棟要價115萬元，有4708平方呎、四臥房、五廁所，屋主於2001年自建，從來沒上過市，第一次拿出來賣。

這個社區中最貴的一棟要價1700萬元、六臥、十浴、1萬5000平方呎，相當於一平方呎1113元。電影明星尼可拉斯凱吉(Nicolas Cage) 在該社區也有棟房子在賣，這房子去年要價949萬元，現在降到694萬，七臥、11浴、1萬4306平方呎，也就是一平方呎489元。根據Zillow網站評估，這兩個物業的要價都太高。

另一棟豪宅要價115萬元、五臥、六浴，4860平方呎，等於一平方呎237元，現任房主為巴西拳王，他在2011年，以67萬買下這個在2007年建蓋的房子。

現在華人對拉斯維加斯的豪宅興趣日趨濃厚，而西班牙小山丘社區因為地點適中，成了華人買家最青睞的社區之一。

許多華人因為沒有購買豪宅的經驗，往往不得其門而入，約看豪宅，一定要準備好財力證明，先傳給賣方經紀人得到賣主的許可，再和賣方經紀約好時間去看，通常賣方經紀會有兩個人，拿鑰匙開門後，他們會一前一後帶客人進去看，因為房中有很多骨董字畫，他們為保護房產和屋內的裝飾，所以很小心，而華人常常一家大小進去看，小孩到處跑，讓房產經紀很頭疼，希望買家參觀豪宅時，能慎重其事，等到覺得適合買定了，再帶全家人去視察未來的住宅。

原文刊登在世界日报赌城版——10-10-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

物價跌、東西便宜，對消費者而言應該是好事，老百姓比較怕通膨，但事實上從長遠眼光來看，通縮會造成惡性循環，使經濟窒息，道理何在呢？

就從中國的「產能過剩」，這個促成通縮的原因說起吧，過去20年來中國不斷興建工廠，增加產能，雖然2008年全球爆發金融風暴，世界各國的經濟陷入低迷，但中國政府竟然撒下4兆人民幣，繼續撐住全球搖搖欲墜的資本市場七年，中國經濟依舊以每年兩位數的速度成長，但卻埋下產能過剩的禍根，如今開始調整其經濟結構，將帶給未站穩的西方國家新的衝擊與危機。

生產過剩，供過於求，物價必然下跌，廠商獲利就減少，於是減少生產，並且裁員減薪，有些廠商不敵削價競爭而倒閉，隨之造成失業問題，而個人收入減少自然要量入為出，減少消費，也有人因為期待價格還會下跌，就等候不購買，錢包繼續關緊，因此需求量更低，如此就是通縮的惡性循環，中國將帶給全世界通縮的問題。

通縮對經濟的殺傷力大，日本就是最好的例證，經濟低迷了近30年，還爬不出泥沼。當年日幣被迫升值鑄成大錯，中國應該不會步日本的後塵，現在的對應措施攸關未來，既定的政策是把出口與投資導向轉為內需與消費導向，即採取貨幣寬鬆政策與透過非房地產的地方基礎建設，擴大財政支出，但如果結構性的問題無法解決，包括股市與金融體系(資本市場)及房地產投資，問題可能還會延續到2020年以後。

今年8月中人民幣貶值似乎是為了增加出口的競爭力，但實際上是中國政府受到必須貶值的壓力，因為之前政府用國家的錢去救股市，消息靈通的投機者趕快出場，然後把錢轉到國外，中國政府終於接受事實，放手不再干預股市，讓人民幣貶值，新興亞洲國家與拉丁美洲國家，也都希望自己的貨幣貶值，能帶動出口，在眾人齊貶之下，美元自然走強。

反觀美國金融業經過數年的重整之後，財務體質已經漸漸強健，嚴格的金融法規使銀行不能再亂借錢炒股，債務低因而不怕升息，但是美國聯準會只敢緩緩升息，因為考慮中國通縮這顆不定時炸彈的威力。

因為之前大家預期9月份美國聯準會會調漲利率，也加速美元走強的趨勢，結果9月份沒升息，如果12月份的升息幅度也有限的話，明年美元應該就會修正下跌，只要升息與強勢美元這兩個因素得以解除，就不會波及美國房市復甦的腳步。