2015年5月份拉斯維加斯有677棟房子被法拍但流標，而由銀行回收，達到自2013年初以來的最高點，過去三個月來銀行回收的數字逐月增加，且此趨勢還在持續中。千萬別以為房市又逆轉，房價看跌，這現象其實無關景氣的變化，而是因為銀行開始加速法拍行動，清理過去積壓的影子庫存(Ghost Inventory)所導致。

雖然法拍行動加速，但銀行回收房屋後，未必會立刻將所有的房屋上市求售，因為擔心房市供過於求，造成房價再跌，則損失將更多。換句話說，銀行應該會採取酌量釋出的政策，在不影響房市穩定的情況下，出清手上的庫存。

眾所周知，由於過去幾年來，內華達州政府不斷地以新的立法，包括Robo-Signing Law，與SB 321屋主權益法案等，來干預銀行進行法拍的程序，即銀行在新的法令限制下，不能輕易法拍其屋。據Realty Trac的統計，在2007年時，從銀行發出違約通知給屋主後，平均只需要137天就能完成法拍，但2014年增加到386天，而今日更增加到447天。

這使得違約屋主們有恃無恐，常見溺水屋的屋主們，雖然已經四、五年未付房貸，但仍安然住在房屋裡，甚至還有長達七年的例子；也有屋主棄屋出走而任其空置，據Realty Trac的統計，在內華達州內，目前正進行法拍程序的房屋中有34%是空屋，即1942戶，比去年增加16%，相較於全美的24%是空屋，與全美比去年降低10%，內華達州的空置屋問題比美國其它的城市嚴重。

此外，根據Zillow的統計，目前拉斯維加斯的房貸中有25%是溺水屋，雖然比2012年初高峰時的71%已降低極多，但仍居全美各大城市之首，而拉斯維加斯的房貸中被法拍的比例卻名列全美第五，顯見內華達州政府干預法拍的績效卓著。

內華達州的銀行不能輕易法拍房貸違約戶的房屋，反之，只要積欠小小的社區管理費，社區管理協會(Home Owner Association)就有權利立刻法拍這些房屋，許多弊端與糾紛因此而起，且造成一種亂象，現在銀行開始積極加速法拍的行動，以免被社區管理協會捷足先登，影響既有的權益。

拉斯維加斯的「沙漠林市中心」（Downtown Summerlin）是個占地400英畝的商住兩用開發案，在2008年因為金融市場崩盤而中斷工程，成為爛尾樓，水泥地基和結構鋼架在紅石賭場旁空立了數年，直到2014年經濟好轉才復工，開發商目前完成第一階段的工程，以購物中心為主，106英畝，有125家店鋪和一幢九層樓辦公室。購物中心開幕的頭一個月，有30萬人來參觀消費，羅思東瑞克百貨公司開門的第一天，有300多客人在門外排隊，另一家賣高爾夫球用品的商店，每星期約有500多客人光顧。

這個購物中心運轉成功之後，開發商休斯公司接著將把商住兩用企畫中的「住」加入這個「市中心」。沙漠林社區目前有10萬人口，住在4萬幢獨棟住家與2000個單位的公寓。

出租公寓的市場在經濟衰退時期也受到大影響，拉斯維加斯公寓在2007年的平均租金是932元，但在2012年有759元，下滑了20%。但是在2013年，拉斯維加斯公寓的租金第一次上升，增加了2.9%，而去年2014年，更增加5.25%，雖然這個數字比最高峰時還低，但已足以鼓舞開發商進場建造新的公寓了。

拉斯維加斯的開發商在房市崩盤之後，就未見有新的公寓興建，2013年終於有建商開始蓋新的公寓，2014年增加了2500單位的新公寓。

「沙漠林城市中心」計畫在這塊地上蓋滿公寓，增加該地區的人口密度，達成行人天堂的目標，2014年第一個動土開工的是一個高檔豪華公寓，取名為「星座」（Constellation），這是一種飛機的名字，是休斯公司在1943到1957年為環球航空公司特別製造的機型，公寓將占地4.5英畝，有124個單位，裏面有游泳池和健身房，建築物為三層樓房，每個單位都有20呎高的天花板，每個單位大小從1000呎到2000呎不等，租金大約為一元一平方呎。

公寓的租客對象將以千禧族為主，因為他們尋求便利，重視住家四周的生活元素（Amenities），而「沙漠林市中心」有時髦流行服飾的展示中心，餐飲業和許多夜生活的娛樂項目，千禧族將會喜歡這裏﹔其次是即將要退休的嬰兒潮租客，這些人計畫退休後經常出門旅行，小一點的房子和多彩多姿的環境很適合他們的生活形態，而「沙漠林市中心」正好能滿足這樣的需求。

原文刊登在世界日报赌城版——05-30-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

根據信用評比公司Fitch的調查報告，美國有九個州目前的房價明顯高估，包括加州、亞歷桑納州、夏威夷州、俄勒岡州、愛達荷州、內華達州，雷諾約高估19%，拉斯維加斯約高估14%，原因是內華達州的房價是被市場上房源供給不足炒作起來的，約只三個月的供給量，一般情況應該是六個月；合理市場價格是要看當地居民收入水平、失業率、租金水平、貸款利率、家庭組成而定。

RealtyTrac同意這樣的看法，認為內華達州尚有為數眾多的溺水屋還未出籠，這兩年需求強勁多半還是靠外來的投資者在支撐，凡一年內交易兩次以上就可謂翻賣(flipping)，而今年內華達州的房屋翻賣平均獲利率是24%，比全美平均35%為低。

但也有人持不同觀點，認為全美經濟已經明顯復甦，許多企業紛紛進駐拉斯維加斯，近來澳門博弈業因為中國全面打貪而衰退，而拉斯維加斯則有個耗資40億、3000餘客房的超級大賭場Resort World剛要開工，將可帶動本地的就業市場。這麼大的賭場開門營業，光是高級主管就需要約2000人，房地產應會看漲，但賭場本身若要成功，賭城的觀光客人數必須增加10%，否則現有的賭場會有一波關門與解僱的風潮。

最近Resort World旁邊的45層樓高的豪華公寓Sky Las Vegas，宣布把尚未出售的65戶，包括位於二樓與三樓的2萬8600平方呎的商鋪，除了CVS藥房在去年已轉手外，交給本地的商業經紀公司CBRE Group，整批上市求售(Bulk Sale)。Sky Las Vegas的開發商M. Aaron Yashouafar and David Pourbaba來自南加州，於2007年推出，共409戶，當年就售出300戶，此後七年則僅賣掉22戶，好不容易熬到今天，如果Resort World成功，它將沾其光，受其惠，價格或可翻倍，卻選在此時出場，難道他們不看好Resort World？此舉頗引人側目。

此外，也有行內的人士質疑Resort World是否會真正開始興建，因為其許多開工的前置作業皆付之闕如，也許再過幾個月以後，就能見真章，此刻投資者不妨持保守的態度，拭目以待！

拉斯維加斯將出現一個頂尖檔次的豪宅社區。

最近沙漠林(Summerlin)的開發商休斯公司宣布和亞歷桑納州的狄斯萊德公司（Discovery Land）合作開發的方案，他們將在瑞脊社區（Ridge）之南一塊550英畝的土地上蓋250戶豪宅。這個社區還沒有取好名字，每戶占地兩英畝，售價是百萬起跳，開發商預計十年結案。狄斯萊德公司是國際知名專蓋頂尖檔次豪宅的開發商，1994年由麥克梅德曼創立，他從史丹福大學畢業後，當他在北加州從事房地產買賣時，他就有一個蓋頂尖檔次社區的夢想，可在社區中享受大自然的美。目前他在美國已蓋了17個社區，分布在加州、夏威夷、亞歷桑納、愛達荷、蒙大拿、德州和東岸的南卡羅來納州。

在美國經濟衰退的那段期間，狄斯萊德公司也沒有倖免，那時他們正在德州開發一個名為西班牙橡樹的項目，積欠銀行3400萬元，結果整個工程被銀行沒收拍賣。現在沙漠林的項目將是公司東山再起的一個里程碑。

這個社區將有一個18洞的高爾夫球場，一個休閒中心，有五星級的廚師、專業營養師、飲食顧問和健身教練，休閒中心也將和紅石公園合作安排爬山健行的活動。

休斯公司的約翰瑞斯說：這將是拉斯維加斯地區高檔社區中最頂尖的豪宅社區，現有的高級豪宅社區將沒有一個可以與之相比。房子的建築風格以崇尚自然，並融合入整個社區的外觀。

狄斯萊德公司大膽在沙漠林推出這個方案，主要是經濟復甦的時間到了，地區在2012年時，拉斯維加斯共賣出150幢100萬元以上的豪宅，但2013年卻增加到325幢，買豪宅的人多了，許多他們公司的老主顧都想在拉斯維加斯也擁有一幢豪宅。

賭城的沙漠林聲名遠播，瑞脊社區目前又是沙漠林裡最高檔的地段，那麼和瑞脊社區比鄰，且比它還要高檔的這個新社區裡的豪宅將可能賣到多高價？目前瑞脊社區裡一幢上市的豪宅要價可作參考，這幢現代化造型的房子有1萬3000平方呎，五個臥房，九個廁所，建築物本身有三層樓，要價1250萬元。我們拭目以待吧！

原文刊登在世界日报赌城版——05-16-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

很多華人投資者喜歡問有沒有住商兩用(mixed use) 的房地產可以買，可是這樣的房地產在拉斯維加斯的市場上很稀少，主要原因是傳統的都市規畫將住宅區和商業區畫分得非常清楚，不能混合使用。

做生意的人晚上將店關了再開車回住宅區自己的家，而住在獨棟屋的人為了買個麵包或牛奶，還要開車去商業區裏的雜貨店，這樣的生活方式，一般的亞洲人實在無法了解，為什麼沒有這樣的住房，可以在自己家樓下或走路去買杯咖啡或買個餐盒。為了因應現代人生活習慣的改變，鼓勵人們往城市的中心住，並盡量使用公共交通系統，取代私家車，都市規局局增加了「住商混合使用區」（Urban Village），可以有樓下是商場，樓上是多層住家的建築。

這種型態的建築在加州和紐約都可看到，這是能源危機後，聯邦政府大力推動的結果。這樣的住商混合社區也已出現在拉斯維加斯了，在韓德森的綠谷山莊賭場(Green Valley)旁的迪斯特（District）就是一個設計很好的住商混合社區。

現在又有一個住商兩用的社區出現在拉斯維加斯，這是在羅叟大街和215公路交口的格林美石（Gramercy），一個占地20英畝，原為2008年稱作「西曼哈坦」的開發案，那時已有四棟大樓蓋好，不過因為房市崩盤，建商破產，成為蓋了一半的爛尾樓好多年，最近由加州的克洛茲（Krause）開發公司接手繼續開發。

首期工程將推出樓下的商店和樓上的160戶住家單位出租，大小從530平方呎，月租1075元的套房；1056平方呎，月租1825元的兩臥兩浴；到2085平方呎，月租金2500元的頂樓兩層閣樓，一共有12種不同的平面圖供選擇。

樓下的店鋪目前已有雜貨店，小吃店和牛排館簽約準備進駐。

社區中將有室外電影院和健身房，周末還有農夫市場和音樂晚會，這個社區是專為活躍的年輕企業家和專業人員設計的。開發商準備在第一期工程全部租出後興建更多的大樓，並拿出來賣。

拉斯維加斯的生活將因為住商兩用的樓宇出現而更多元化，而房地產投資的目標也將不只限於獨棟屋，住家也不是單純的可以睡覺吃飯的地方，而是要提供更完備的生活機能，環境要更多彩多姿。

原文刊登在世界日报赌城版——04-25-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供