中國貪官受賄，從早期指定要家電用品，演變到要人民幣、骨董名器、美金鈔票到海外帳戶資金。貪官一朝因貪腐被治罪，在國外的資金仍可以保障出國留學的兒女一生富裕，「一切都是為兒女」正是歷盡艱苦的這一代華人的思維。

澳洲因為比歐美大陸更近中國，成為華人投資的熱點，大批的中國投資者促使澳洲房地產領先大漲，目前華資已領先其它的外資，居排行榜之首。去年中國投資者總共投入276億澳幣，相當於196億美元，雪梨的房價比2012年5月約漲48%，墨爾本則約漲32%，結果中產階級的本國人反而負擔不起高房價，澳洲政府只好立法抑制銀行貸款給非自住用途的投資，並限制外國人不得買賣二手屋，因為買新屋可以推動建築業，增加就業機會，但二手屋買賣就只會助漲房價。

今年年中，中國股市崩盤，人民幣開始前所未有的貶值，全球資本市場也動盪不安，但是中國富人覺得比起國內，歐美的投資項目還是比較安全、穩定，且能保值，於是加緊把國內的資金移轉到歐美來。目前中國投資海外的前三名國家，依次是美國、澳洲與英國。尤其是在美國投資的成長速度驚人，光是2015年上半年，華資進場美國的資金總額就比2014年整年還高出68%，更因為近來加拿大幣對美金貶值30%，華資乃取而代之，成為美國房地產外資排行榜第一名，紐約曼哈坦的高檔住宅突然炙手可熱起來。

此外，中國政府準備要放寬外匯審核，即讓富人可以直接投資海外資本市場，中國人口眾多，如果資金一窩蜂投入美國房地產市場，對美國的影響力不容小覷。

近年來各國政府都已意識到，國際間的資金流竄會造成全球性資本市場的動盪不安，處理不善甚至會動搖國本，必須隨時監控大量的外資湧入股市或房市，否則它先會造成國內物價上漲，然後有一天外資又突然撤走時，留下一堆經濟爛攤子，但美國地大物博，金融體系龐大，較少這方面的顧慮，美國一向歡迎外資，且留得住外資。

比較1989年時，日本企業大舉投資美國商業房地產，高價買下紐約的洛克菲勒中心、洛杉磯的哥倫比亞電影公司等，結果損失慘重，中國投資者現在捨棄香港或新加坡這些房價已經飆過頭的地方，而選擇美國則是低價進場撿便宜，房地產能保值，不受人民幣貶值影響，又能分散投資風險，是很明智的投資選擇。

拉斯維加斯的豪宅眾多，有一個物業非常獨特，值得一提，它原是在百樂宮中表演的歌星丹尼甘斯所擁有，目前正在市場掛牌求售。

這棟房子是全然的法國古堡式設計，坐落在漢德森市一個只有144塊地的鐵門社區羅馬山 (Roma Hills)裡。丹尼甘斯在2000年買下占了六塊地的建地，他太太立刻飛到法國去選購建築材料，目前房子外牆和外面走路步道用的石灰石板 (lime stone)，屋頂上公雞形狀的風向標，法國骨董的水龍頭和廚房中特大號的切菜板都是那一次買回來的，豪宅蓋了兩年才完成。

2009年丹尼甘斯在睡眠中過世，他的太太收拾了隨身用的衣物，立刻搬去洛杉磯，再也沒回來過，她找了百萬經紀人查爾來賣房子，房子上市沒多久，第二位來看房的買主，海爾夫婦看完後立刻出價買下。這房子丹尼甘斯花了900多萬元建造，而海爾只付了370萬元就買到手了，因為2009年那時房市很不景氣，成交價都很低。

這個物業事實上包括有好幾棟房子，主建築是7000平方呎，有五個臥房，加上旁邊一棟2000多平方呎的客房，還有一棟可停20輛車的車庫。

房子中的房間實際上都不大，因為法國古堡的設計就是這樣，但每一個房間都有壁爐和很高的法國式門，每個房間都可以直接通到院子或涼棚裏。

主建築的頂樓原是丹尼甘斯的健身房，有三面可以看到遠方的賭街大道和小山丘，健身房中還有個按摩室和洗澡間，丹尼甘斯生前天天在那裏運動。

樓下的廚房中有個特大號的切菜板在獨立的調理台上，冰箱貼門是特別做的，和其它的櫃子門一個式樣，商業餐廳用的瓦斯爐，橡皮革顏色的大理石台面， 還有個農場用的特大號水槽和四個洗碗機。窗邊有個小餐桌，後院中的美景一覽無余。樓下洗衣房除了洗衣機和烘乾機外，還有給狗洗澡的地方，旁邊有間佣人的臥房。

從客廳的樓梯走上樓，二樓有個看電視的起居室，旁邊有小孩的書房與圖書館，三個小孩的房間都蓋得像個玩具古堡，主臥室是唯一不太有歐洲風味的地方，床鋪和起居的地方(sitting area) 很寬敞，還有個陽臺，可在那裏看風景。

客人住的房子中有個可放600瓶酒的地窖，在房子旁的車庫裏，那是以前丹尼甘斯放他的勞斯萊斯(Rolls Royce) 和Jaguar的地方。

現在這個物業再次上市求售，有七間臥房和13間廁所，室內面積9649平方呎，占地2.57英畝，要價570萬元。

原文刊登在世界日报赌城版——09-05-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

「房市泡沫」給投資者新的買低賣高機會，在短期內取得可觀的利潤，即「翻售」(flipping) ，屋源來自於銀行法拍屋，或需要大修的空置屋。

例如有位在奧克拉荷馬州起家的「翻售」達人 Daniel Wiafe，曾被HGTV電視臺邀去作一個節目，介紹「翻售」的竅門，他於2012年搬來拉斯維加斯。Daniel Wiafe在本城的第一個案例是一幢原屋主在2001年以25萬元購得的獨棟屋，不幸其租客用這房子來種大麻，結果積欠電費7萬元，被警察掃蕩， Daniel Wiafe以11萬元低價買進，轉手賣給一名投資者14萬元，後者花了2萬5000元修繕，又以22萬元「翻售」。

由於2013年與2014年拉斯維加斯的房價每年回升25%至30%，預期2015年約10%，使得未來「翻售」的利潤越來越微薄。據統計今年第二季拉斯維加斯「翻售」的平均毛利是28.5%，金額約4萬8200元，未包括修理費與銷售費。全美的平均毛利是36%，金額約7萬700元。

在拉斯維加斯「翻售」的利潤已無法吸引外來的投資者，加上目前值得「翻售」的房源不足，投資者們紛紛轉移陣地，今年第二季拉斯維加斯「翻售」占獨棟屋總銷售量的比例是7.7%。前一年的比例是9.7%，全美第二季比例是4.5%。

內華達州目前的溺水屋比例為25%，排名全美第一，第二名是伊利諾州的23.7%，第三名是佛羅里達州的23.6%；拉斯維加斯的溺水屋比例則為27.9%，全美的平均是13.3%，故有些投資者還在拉斯維加斯等待銀行下一波的法拍動作，但預期短期內房價不易大漲，可能要改變投資策略，將房子出租收取租金，以取代「翻售」牟利。

今年7月份二手獨棟屋共銷售3180戶，中間價格為21萬8000元，建商新屋共銷售583戶，中間價格為30萬6000元，以約2000平方呎、3房3衛2車庫的格局為主，許多投資者仍認為拉斯維加斯的房價比美國其它的大城市相對低廉，未來有較大的升值空間，且出租市場興旺，出租回報率高，進可攻退可守。

在買房子過程中，有些買家喜歡在出價時用超低價（Low Ball）的戰略，將對方的要價攔腰砍再打八折，這種出價單送出去，大多賣主理都不理，連還價（Counter Offer）都沒有，就扔進了字紙簍。

不過超低出價也非全無希望成交，如果按照以下五個步驟來做，說不定賣主會願意坐下來談判。

一、出價前請經紀人先打個電話與賣方經紀聯絡，了解賣方要價這麼高的理由在哪裡，有沒有別人出過價，為什麼沒有成交。買房子像作戰，情報周全，勝算才大，否則有如在黑暗中開槍，失敗的機率很高。

二、要了解市場，如果現況是房源不足的「賣方市場」，很多買家對同一個物業有興趣，那麼出價超低的就毫無成功的機會，這時候買家經紀人是最好的戰略顧問，要仔細分析一下這個物業是不是在市場上很久了，要價是不是太高了，這樣才能決定如何出價。

三、不要讓對方感覺受到侮辱，賣方對超低價的感覺多半是認為買方瞧不起人，賣方第一個反應可能是火冒三丈，這時出價單中最好附帶房產估價報告或是營造商的修理估價明細，說明出低價的理由在哪裡，同時讓賣方經紀理解，讓他在賣主面前講幾句好話。

四、是把買家的財力證明連同出價單一起送給賣方，這樣才能表明有購買力與誠意，讓賣方心安，否則賣方以為買方是胡亂出價玩遊戲，不是很認真的想買。

五、是盡量不要寫太多的附加條件（Contingency），太多的附加條件只顯示買家隨時會反悔退出，賣方擔心白費時間，錯失其它機會，也就不願意考慮談價了。不帶任何附加的條件，可以表現出買家購買的決心。

另外可以考慮的是縮短反悔期（due delinquency period）和提高定金的金額，當賣方感受到買方的誠意和決心，也許對買方超低的出價仍會有坐下來談價的意願。

一般來說，出價低於賣價25%就算超低出價，成功的機會非常低，但功課做了這麼多，代表買方真的很喜歡這房子，為什麼不出個合理的價錢，免得讓賣方有被玩弄和侮辱的感覺。

原文刊登在世界日报赌城版——08-22-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

最近一陣子常有銷售員來敲門賣太陽能板，也有客戶打電話來詢問安裝太陽能發電的問題，一時間在鄰里巷弄、茶餘飯後，太陽能成了熱門話題。

當一家家住戶在屋頂上裝了太陽能板，電力供應在拉斯維加斯被內華達能源公司(NV Energy)獨家壟斷的局面就打破了。政府為鼓勵大家裝太陽能系統，對此有退稅優惠，即裝太陽能系統費用的30%可退稅，不過這個法案將在2016年底結束，因此近來裝太陽能板的住戶激增，2013年整年只有1242戶裝太陽能板，今年每個月都有1000多戶裝太陽能板。

裝太陽能板電費馬上可以降10%，因為內華達能源公司的電費不停地上漲，所以裝太陽能板大約不到十年就能回本了。

太陽能系統到底是如何運作的？太陽能首先是被屋頂上的太陽板吸收，板子吸能的效率普通15%，如高效的可達21%。板上所生的電傳到逆變器（Inverter）中，再經過電錶傳到用戶家中，或將多餘的電賣給外面電網系統。逆變器是系統中唯一有會動的零件，可能會壞的部分，壽命大約15年，換一個要4000元。

如何選擇太陽能板公司？目前拉斯維加斯有80幾家裝太陽能板的公司，競爭激烈，最大的公司是「太陽城」，有兩個辦公室，上千員工，其它像「太陽跑」、「再生能源」也是頗具規模的公司，太小的公司將來可能從市場上消失，將來換零件會有問題。

安裝太陽能系統費用不低，約2萬元到5萬元。銷售員上門時，多問些問題，像是有沒有屋頂漏水的保證？有沒有樣品可以看？附近有沒有鄰居安裝他們的產品？可否去參觀？

原文刊登在世界日报赌城版——08-08-2015——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

今年拉斯維加斯大道上的新開發案接二連三地進行，其中以位於蒙地卡羅賭場(Monte Carlo)與紐約紐約賭場之間的商街與競技場最引人矚目，商街耗資1億，競技場耗資3.5億，有2萬個座位，目前接近完工階段，預計於2016年4月開幕。本周米高梅國際娛樂事業(MGM Resorts International) 又宣布在蒙地卡羅賭場內建造一個可容納5000人的戲院，再為以上的商街與競技場開發案添上一筆新項目。

臨近的米高梅城市中心(MGM City Center) 裡的物業將因此而受惠最多，即阿里歐賭場(Aria Casino)、克里斯多購物中心(Crystal Shopping)、菲爾塔高層豪華公寓(Veer Towers)、東方美旅館(Mandarin Oriental)、Vdara Hotel Condo。

經過賭街時，看到成V字形的兩棟斜塔位在馬路邊，就是菲爾塔高層豪華公寓，它的地理位置在米高梅城市中心的最前端，可稱得上是全賭城的第一名頂尖。目前菲爾塔高層豪華公寓正如火如荼地大賣，在未來的幾個月將會更受投資者的青睞。

五年前米高梅城市中心完工開幕時，正逢房市崩盤，之前以高價預購菲爾塔高層豪華公寓的投資者們紛紛解約打退堂鼓，米高梅城市中心提出降價30%以挽留頹勢。接著幾年交易量寥寥無幾，米高梅城市中心在2012年底時，把手上菲爾塔高層豪華公寓的庫存整批賣給一個紐約的地產投資公司，後者轉零售推出。

物業管理費(HOA)平均約0.89元／平方呎，例如700平方呎的單位每個月HOA約623元，其中包括冷氣費用，所以屋主另外負擔的電費非常低；都是代客泊車；購買新的菲爾塔高層豪華公寓，還可取得M Life卡，在MGM各地的賭場裡享有排隊優先特權，在米高梅城市中心裡消費，包括餐廳，有10%至20%的折扣；此外，因為米高梅城市中心是綠色環保建築(Green Project)，地產稅有優惠。

由於菲爾塔高層豪華公寓的造型很另類，故每層樓的房型與大小均不一，但大致可分為四類，即套房、一房、兩房與三房，面積從最小的500平方呎至2000平方呎以上，相較於2010年時的平均房價是1000元／平方呎，目前的房價從最低的500元／平方呎呎至800元／平方呎，按樓層高低與景觀而定。

在拉斯維加斯，高層豪華公寓的租金回報率都不高，菲爾塔高層豪華公寓也不例外，但它特別容易出租，在扣除HOA、地產稅、出租管理費之後，它的租金回報率只約2.5%至3.5%，所以投資者主要看的是它的升值潛力。