許多退休者搬到拉斯維加斯，都想找一層樓的房子，但是賭城的房子卻是以兩層樓的為多。

全區都是一層樓房子的社區並不多，大多是混合兩層樓和一層樓，如果在這樣的社區裡住在一層樓的房子裡，但兩旁都是兩層樓，會有泰山壓頂的感覺。

此外，如果買二手屋，許多較老的房子因為蓋的時候還沒有傷殘人士的建築法規，也沒有節省能源或現代化配備，難以滿足退休者的需求。

老房子的天花板大多數是八呎高，而現在的房子多有九呎以上天花板﹔有些老房子一進門，客廳低下兩階，一不留意很容易摔跤，或是台階太多，到廚房或客廳需要上上下下，對老年人不宜。

一般而言，買老房子比買新房子更難找到合適的，原因是現代人的生活方式和以前不一樣了。

目前在市場上有7515幢二手屋在賣，有3420幢是一層樓，但屋齡在15年內的祗有1229幢，也就是只有16%。

這些不算太老的一層樓房子在北拉斯維加斯有232幢，最高價的為119萬9000元，最便宜的是11萬6000元，在20萬以下的有43幢。

在東區有57幢房子在賣，最貴的一幢是79萬5000元，最便宜的是14萬9888元，該區在20萬以下的有16幢。

在南區有29幢房子在賣，最貴的是74萬9900元，最便宜的是17萬4975元，該區在20萬以下的有一幢。

在西北區有29幢一樓房子，最貴的是3200萬元，有6704平方呎居住面積。最便宜的是16萬8400元，目前該區20萬以下的只有一幢在市場上賣。

在華人最多的西南區有296幢一樓在市場上賣，最貴的是1590萬元，居住面積為1萬3853平方呎，七臥14浴，2006年蓋，占地五英畝，古堡型的豪宅中包括了室內劇院、冰球場，室外有高爾夫球場和棒球場，在該區最便宜的一層樓為20萬9900元，1362平方呎，三臥二浴，2004年蓋，此區目前沒有20萬以下的，25萬以下的為24幢，正以很快的速度消失中。

在韓德森市(Henderson)有311幢一層樓在市場上賣，有136幢在50萬元以上，最貴的是550萬元，最便宜的是19萬元，目前該區在25萬以下的只有22幢，也是一樓需求很高的區域。

銀髮族買房子還有一個條件，就是要離醫院近，西南區和韓德森市的一層樓房子搶手的主要原因即是醫院多，看病方便，此外，另一個醫院多的區域是賭場大道附近，但那裡一層樓房子很少，不妨考慮高層豪華康斗，因為大樓有電梯、門房服務，安全又方便。

原文刊登在世界日报赌城版——03-19-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內華達州房市復甦，房地產中介成了熱門的行業，內華達州在2000年房市最熱絡時，有2萬8115位房地產經紀，後來房市崩盤，不少經紀退出這一行，在2013年，只剩1萬9484位有執照的經紀，也就是有9000多人將執照停了。今年房市好轉，又有許多人紛紛加入，有執照的經紀為2萬1225人。

房地產經紀在美國的經紀結構中是個不可缺的行業，建築業是美國經濟的火車頭，所以房地產經紀是推動經濟的主力之一。房地產經紀取得執照後營業要遵守「道德規範(code of ethics)」，即具備專業能力，並以公正及嚴謹的態度對待顧客。

道德規範的手冊，主要分為17章，一開頭就寫到：房地產經紀肩負重大社會責任，第一章到第九章為對客戶的職責，第十到14章為對大眾的職責，第15到17章為對同行經紀的職責。

房地產中介是個競爭激烈的行業，免不了對立與衝突，道德規範主要是希望同行間互相尊敬，但並不禁止有任何創新或積極開發市場的方法。道德規範在同行間有糾紛時，最高原則是「己所不欲，勿施於人」，斷人生路，毀壞形象的做法是不可取的。

房地產經紀同時也要協助政府，取締有危害社會大眾或可能傷害房地產專業公信力及聲譽的行為，如從業人員獲悉任何違反道德規範的行為，包括不當挪用客戶和顧客的資金或財產，惡意歧視或造成客戶損失之詐欺行為。

然而，內華達州政府的季報中，每期都會有二、三十個房地產經紀因違反道德規範而受到懲處。

例如，最近一期的季報，一名經紀因沒有物業管理的執照，在他老闆(broker)不知情之下，偷偷幫人出租和管理房子，又挪用了客戶的錢，結果執照被吊消並罰款7萬元。

另一名是房地產公司的老闆，因為宣傳不實( misrepresentation)，又未監督好旗下的一名經紀，不當支用客戶的錢，被吊銷執照，並罰他十年之內不得申請房地產執照。

還有位房產經紀幫客戶在支票上簽名，又公私混合在一起(Commingle)，即沒有將客戶的賬戶與自己的分開處理，被罰吊銷執照。

在這一期的季報中有20個案件，最嚴重的一名經紀共犯了29個案子，被罰款34萬，並吊銷執照。

在美國房地產經紀必須受最高的道德標準約束，不可損害顧客的權益。

原文刊登在世界日报赌城版——05-21-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

投資有進場必然也有出場，出場即出售或轉移，前者涉及「資本利得稅」，後者涉及「遺產稅」、「贈與稅」，茲按不同的持有方式說明這三種美國聯邦稅：

1.以外國人「個人」名義直接擁有不動產–享有「資本利得稅」優惠，但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。2.以外國或美國「公司」名義擁有不動產-沒有「資本利得稅」優惠，但也沒有「遺產稅」、「贈與稅」。3.以美國「合夥」名義擁有不動產-享有「資本利得稅」優惠，但「遺產稅」、「贈與稅」的免稅額很低。 4. 以美國「有限債務公司」LLC名義擁有不動產-有「資本利得稅」優惠，有「遺產稅」，沒有「贈與稅。

出售時，持有一年以上的「資本利得」（capital gain)有優惠稅率，是根據納稅人其它一般收入(Ordinary Income)的累進稅率而有高低之別，一般收入的累進稅率在15% (即單身者收入小於3萬7650元，夫妻7萬5300元)之內者，「資本利得」的稅率是0%，即免稅；一般收入的稅率是25%﹑28%﹑33%﹑35%(即單身者收入小於41萬5050元，夫妻$46萬6950元)，「資本利得」稅率為15%；一般收入的稅率是39.6%的，「資本利得」稅率為20%；持有一年以下就視為一般收入來計算所得稅率。

要注意的是，自2016年2月17日開始，辦理過戶的公證公司從原來「代扣繳」(withhold) 外國人或外國公司售價的10%改為15%，如果是外國人與美國人共同持有不動產，則等分配「資本利得」給外國人時，其「代扣繳」利得的30%改為35%。然後，「外國人」申報年度所得時，再根據以上「資本利得」的稅率計算，多退少補之前被代扣繳的金額。

針對不動產，外國人的「遺產稅」、「贈與稅」免稅額很低﹕A.「遺產稅」-無論有形資產或無形資產，其免稅額只有6萬，但金融投資則全部免稅 ﹔B.「贈與稅」-有形資產的免稅額只有1萬4000元，無形資產則全部免稅，金融投資也全部免稅。

註﹕1.有形資產包括現金不動產；2.無形資產包括股票、保險、「合夥」持股、「信託」資產；3.金融投資包括定存、滋息保險、債券。

所以如果「外國人」準備贈與子女或他人不動產，那麼以LLC名義擁有不動產比較有利，因為「外國人」贈與LLC的股票是屬於「無形資產」，基本上是完全免稅的。

在美國會計師申報公司稅的收費不菲，所以有些會計師以萬一被租客告，為了不涉及個人的身家財產為由，鼓勵「外國人」以「有限債務公司」LLC名義擁有不動產。

拉斯維加斯的房價在經歷如雲霄飛車的飆高、落底又回漲後，根據經紀人公會的統計，自2015年6月至今約九個月，猶如處於高原(高處的平原)，即沒漲也沒跌，按正常情況，房價應該至少每年漲2%至5%。

分析其個中原因是因為前幾年漲得太猛，即2012年與2013年分別漲24%，投資者開始採取觀望的態度，漲幅於是逐漸減小，2014年漲10%，2015年漲6%，最新統計是過去九個月房價持平，總銷售量亦大幅縮水。

投資者持觀望態度，從機構型的投資者(institutional investors)之比例逐年降低亦可見一斑，2013年機構型的買家購入總銷售量的14.1%，2014購入7.6%，2015年購入2.2%。

此外，分析銷售的性質，2012年銀行屋(REO)占26%，不足額還貸銷售屋(short sale)占37%，一般正常的銷售屋(traditional sale)占36%﹔2015年銀行屋占7.7%，不足額還可能要貸銷售屋占7.5%，一般正常的銷售屋占84.7%，雖然目前仍有21%的房屋貸款是溺水的，但相較於2012年時有71%的房屋貸款是溺水的，房市慢慢地接近正常的狀況，據估計還要三、五年溺水才會消聲匿跡。

以上有如個體內傷在康復中，但是外在環境的加持也很重要，聯邦準備理事會(FED)3月宣布不升息，主席葉倫（Janet Yellen）已表明，基於全球經濟成長緩慢而疲軟，聯準會在未來的任何調息上都會謹小慎微。

房市受利率的影響很大，維持低利率使購房資金的取得成本低，且游資多，熱絡房市有利。

就是因為這次聯準會沒升息，炒家紛紛脫手，美元乃開始貶值，匯率不斷滑落，相對其它國家的貨幣就升值，以菲律賓為例，今年2月，比索對美元是48:1，最近回升到46：1，但是匯率對房市的影響比較有限，局限於對有外資介入的房市，本國貨幣貶值可以提高外資的購買力，但如果未貶而看貶，外資反而會卻步。

看來短期內我們不能期望市場會固定向一個方向走，不管是向上還是向下，因為動盪的因素太多。例如，過去大半年，美國股市隨石油價格的下滑而下跌，最近的上漲則是因為油價從28元一桶的最低開始反彈，甚至接近40元一桶，投資者對經濟不穩定的疑慮消失，可是，誰能確定油價的走向呢？

又例如過去兩年，許多西方專家認為，因為地產泡沫，負債過高和產能過剩，中國經濟會硬著陸，而央行去年兩次突然讓人民幣貶值也使外國投資者失去信心，而中國企業和個人擔心人民幣貶值，也跟在外國投資者後面拋售人民幣。但是，最近一線城市的房價又開始猛升，經濟因此也未必會如外人想像的那麼差。

拍賣是一種很古老的交易方式，在羅馬時代，人們就用拍賣來交易商品、動物和權利，現在買賣骨董、牲畜、農作物，還是用拍賣方式。2008年房災最糟糕時，有的拍賣場一天就賣出一兩百幢房子，等於五分鐘一幢。當時有許多華人在拍賣場聽那急口令的報價，如鴨子聽雷，舉了牌結果買到的不是聽到的價錢，最後連進場時所交的定金也要不回來。

拍賣是什麼樣的過程，又有什麼風險在裡面？首先須了解，拍賣的種類有三種，第一是絕對拍賣（Absolute Auction），也就是沒有底價，從零開始，出價最高的人得標。第二是底價拍賣（Minimum Auction），這個拍賣是從底價開始，出價最高的人得標。第三是有保留的拍賣（Reserve Auction），這是賣方保留不賣的權利，房屋拍賣通常都是這一類，銀行或是法院可以修改或增加購買的條件，拒絕將物業賣給得標者。

其次，拍賣的方式有三種，一是密封拍賣（Seal Bid），這是投標者將想出價寫下放在一個密封的信封中，在開標時，再把一個個信封打開，最高價者得標，但如果投標和開標不是同一天，同一個場所，就很容易產生弊端和不公平的事情。二是現場拍賣（Live Auction），這通常在個大會堂或法院台階上，拍賣人員在台上將物品展出，然後叫價。而房子的拍賣，通常沒有任何照片，只有一本目錄，主持人如連珠炮一樣唱著價與參與拍賣的投資者在台下舉牌競爭。三是網路拍賣（Online Auction），這是現在最流行的方式，投標者可以在投標前有幾天時間去看房子，然後用信用卡交個定金，約1000到2500元，就可以參加競標。

網路上買房子，一般人都忽略5%的拍賣場服務費(Buyers Premium)，另外還有賣方附加費(Seller Service Fee)大約5000元，一般這是給銀行屋的，目前網站拍賣的房子，數量上已大不如前，在最高潮時加州一個月有3萬幢房子，現在一個月5000幢都不到，且房子的狀況越來越差，也有賣主自己參加投標來拉抬價錢，得到標，網站公司就馬上打電話來要你在20分鐘內簽42頁的文件，最糟糕的是，贏得競標並不代表就買到了房子，因為賣方可以反悔不賣，可以改變價錢，可以修改條件。在網上買房子，最好也找個熟悉整個程序的房地產經紀，比較穩當。

原文刊登在世界日报赌城版——04-02-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

由於產業結構改變，加上經濟復甦腳步緩慢，美國中產階級的財富普遍縮水，為了節省開銷，過去五年來全美各地都有一種現象，即兩代以上成人同住一屋的人口比例越來越高。

別以為美國人開始仿傚華人的優美傳統文化-三代同堂，美國人純粹是為了經濟的考量，其中文化的差異還是存在的，因為美國人的個人主義思維根深柢固，住在一起可不表示要吃大鍋飯，或何時出門回來得告知父母，所以這時住家如果多一個廚房，多一個進出門口，才能滿足這種大家庭的生活需要。

然而美國的建築法規頗嚴，許多地方政府不允許住家有第二個廚房，廚房的定義是：有爐頭、大烤箱的設備，就稱之為廚房，若只有微波爐、電熱小烤箱及水槽，不算是廚房。有些住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite)， 但客房裡也不許有第二個廚房，立法的目的是讓住家與出租物業有所區別。當然，有些人於入住後，自行加上第二個廚房，雖然違反法規，但只要沒人舉報，不被建設局發現，等將來要賣房時再拆掉復除。

有些地方政府雖然不禁止住家有第二個廚房，卻規定第二個廚房的自來水與下水道管線必須另外接管線，這就增加了營建成本，每一接管線索費約1萬5000元，理由是這種房屋有分租的潛力。

據統計，全美國兩代以上成人同住一屋的人口約為18%，2000年時是15%，有增加趨勢，因此有些新屋建商為吸引這類型的買家，用吧台的名目，加建較小規模的廚房，設備包括微波爐、電熱小烤箱、洗碗機、冰箱及水槽。

再者，有的地方政府規定住家不可以有第二個進出門口，以維持社區外觀上的一致性；有的則規定，如果有第二個進出門口，必須從大街上看上去不顯眼(can’t be visible)；此外也有些地方政府規定，如果住家有獨立建築的客房 (mother-in-law suite)， 必須分別作基礎設施(infrastructure)，包括牽接水、電、瓦斯、下水道等管線，一套基礎設施的費用大約4萬元。

以上這兩條建築法規漸漸不合時宜，所以已經有少數的地方政府因應新屋建商們之請願，擬加以修改。

在經濟最困難的過去幾年裡，北拉斯維加斯完成三大工程，全新的市政府大樓、污水處理廠和一個大型區域公園，現在準備啟動第四個項目，一個已有1350萬元預算的拓寬城中區第五街工程。

第五街是南北向，縱貫北拉斯維加斯正中央的一條大道，2006年，房市正熱時，這裡是拉斯維加斯成長最快的地區，到2008年，房災來臨，這裡成為重災區，即銀行屋最多的地區，直到今天，大街兩邊都還有很多荒地，這裡也是全賭城二手屋價格最便宜的地方。

當初規畫第五街時，南邊從新的市政府大樓開始，北邊連接到榮民醫院和內華達大學分校，榮民醫院因為有聯邦金源，早已蓋好，不過孤零零地立在沙漠中，內華達大學在215公路的北邊有塊2000英畝地，準備用來做研究院和實驗室，不過目前尚未有任何動靜。輕軌系統也規畫好了，用來連接內華達大學校區和新的市政大樓，在第五街上，車站位置與設計市議會都已初步核准。

第五街的發展，除了因為房災使建設停頓，更大的一個問題是該區正當中有個養豬場，臭味四溢，許多看房子的人，都要掩著鼻子，投資者都躲得遠遠的。

不過現在好消息來了，養豬場要搬家了，康布家族擁有這個養豬場40年，所有拉斯維加斯賭場的剩菜剩飯最後都到了養豬場，鴿子和野鳥群聚在四周，住家鳥糞滿屋頂，苦不堪言，可是又沒有辦法，因為養豬場是先來的，在都市規範之前，不受其管制。

在北拉斯維加斯市長約翰李的奔走之下，康布家族決定將養豬場賣了，搬到Apex工業園的北邊。現在的養豬場將拿出來拍賣，共153英畝的地，將以310萬元開起標，得標的開發商將有三年時間提出開發方案，取得市政府的批准。

東北角的開發向來緩慢，第五街四周因為養豬場的臭味，不宜住家，開發商也少有興趣，地價與房價跟拉斯維加斯其他地區相比，是較低的地方。

現在高科技工業將進入第五街北邊的Apex工業園，亞裔商人將大量遷入該地區，建商們已在附近開始搶地了。

在第五街和百年大道(Centennial Parkway)交口，一塊20英畝的商業地，要價850萬，第五街和鹿泉大道(Deer Springs Way) 邊有個十英畝的地，賣750萬，華資可以考慮進場蓋個華人購物中心，一般小投資者也可考慮買個房子，因為升值的可能性大，賭城東北角的房地產就像一張明牌，等人翻牌。

原文刊登在世界日报赌城版——06-11-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

內華達州傳統只有礦業和賭業，現將有高科技進駐，經濟結構成了三足鼎立，繁榮成長，50年後的拉斯維加斯會呈現什麼樣貌呢？

那時「超級循環」（Hyperloop）的交通系統可能像蜘蛛網般在地圖上出現，除了35分鐘就可到達洛杉磯，舊金山、鹽湖城、丹佛和鳳凰城也在此交通網內。

北水南調的工程將完成，一條大水管延著內華達賽拉山東邊的山腳，用深水井將山上雪水融化流到地下的水，打出運到拉斯維加斯，這條水管還會一直延伸到加拿大，將更北邊的水送到拉斯維加斯。

天棚工程（Domed City）也完工了，那是將整個城市罩在一個人工建造的天棚下，這個主意最早是在科幻小說中出現，1976年電影「羅根脫逃」（Logon′s Run）講到未來的人類，住在一個被龐大天棚蓋住的城市，沒有激烈的天氣變化，沒有空氣污染，人們生活在裡面，城市和城市之間聯絡全靠「超級循環」交通系統。

2010年有人提議將德州休士頓建成個「天棚城市」，那是在占地640平方哩的大天棚，同年俄國也有相似的構想，在西伯利亞的米爾麥內（Mir Mine）蓋個天棚城市，不過這兩個項目最後都沒實行，現在有建築師正在設計全世界第一個人工控制氣候的天棚城市，蓋在阿拉伯的迪拜（Dubai）。

將來的拉斯維加斯在天棚保護下，夏天沒有那麼熱，風也沒那麼大，灰塵沙子也不會滿天飛，北水南調後，用水不成問題了，大樓建築以環保綠化為主，陽台上都是綠色的植物，屋頂上都是水耕農場，城內空氣清新，因為那時車子都是電動的，沒有廢氣排出的問題。

遊客們還是從世界各地湧到拉斯維加斯來玩，因為那時在百藍坡的太空港已建好，他們來到太空港，坐太空船去外太空或月球遊玩，回來後還會在拉斯維加斯休息幾天，城內的旅館賭場的生意將更加興盛繁榮。

拉斯維加斯事實上現在已經有太空工業在此落腳，在北拉斯維加斯有個做太空船的工廠，叫畢歌羅（Bigelow Aerospace），他們的太空船在太空中可伸縮漲大，連接組合，目前畢歌羅計畫招募1200名員工，工廠占地18萬平方呎。

水耕工業在拉斯維加斯也早就生根經營，在北拉斯維加斯有個占地十英畝的玻璃暖房，專門生產黃瓜，供給Costco，賣到西部十州的店裡去。

拉斯維加斯是個充滿希望，讓夢想成真的城市。

原文刊登在世界日报赌城版——03-05-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

拉斯維加斯是一個勇於推陳出新的城市，加上賭場高調奢華的風格，豪華公寓在這裡顯得特別相得益彰，因此在房市高峰時，建商們爭先恐後地推出許多豪華公寓的開發案，然而當經濟不再景氣，開發案一個一個宣布破產，留下一大堆未售或未完成的單位，幾經轉手，有的價格已降到造價的三分之一都不到，但超高的管理費仍使得買家對豪華公寓望而卻步，現在眼見經濟逐漸復甦，人們開始追求高檔品味，投資者回頭看豪華公寓的價格實在太吸引人，漸漸進場買進，市場又活絡起來。

主要的買家正是投資者，目前先出租收取租金，或邊賣邊租，雖然支付管理費後的回報率不如普通住屋，但期望將來轉手時有可觀的利潤。此外，也有買來當度假屋的，其中有來自海外的富豪，也有為了節稅來自其他州的人，因為內華達州是美國少數免州所得稅的州之一，況且比起其它城市，例如紐約曼哈坦或新加坡的同一類型的開發案，拉斯維加斯的豪華公寓實在太便宜了。

正如上述，扣掉每月動輒近千元的管理費，豪華公寓的出租回報率並不理想，租金卻很難再提高，因為平均租金已經比普通住屋高很多，付得起超過2000元租金的房客本來就相對地少很多。曾有一個外國投資者，覺得價格太划算，大筆下注買了面積不等的數十套豪華公寓單位，之後卻一直租不出去，不得其門而入，最近其經紀人轉而向本公司的出租部門求助。

拉斯維加斯的豪華公寓有些望眼窗外就是五光十色的賭街景觀，有些根本就可以步行走到賭街，與餐廳、戲院、購屋商場與各種娛樂活動比鄰，其代客停車與叫送餐飲等，與住在旅館裡一樣方便，就像擁有一個屬於自己的頂級旅館房間。

根據Equity Title of Nevada公證公司的統計，2015年拉斯維加斯共售出733個豪華公寓單位，比2014年的636戶，增加15%，這是自2011年以來，連續三年下滑之後的首次回升，其中價格超過100萬元的單位的銷售量則分別是2013年的341戶，2014年的319戶，2015年的359戶。

豪華公寓的市場正穩定地緩緩增長，未來的走向端視美國經濟復甦的腳步，與銀行是否放寬對豪華公寓的房貸條件，至於油價與美金的匯率也都可能影響外國投資者進場投資的意願。