By Judith Lin Sullivan

Archive for the 'Uncategorized' Category

美國房產仲介專業水平高

根據中國網上的一項調查,幾個不讓人尊敬的行業,房產仲介是其中一個,主要原因是銷售時常提供虛偽、不實的信息,市場上不專業的房產仲介濫竽充數,2014年中國官方統計全國有100萬人從事房產仲介服務,而其中只有9840人有執照,所以一般中國買主來美國買房地產時,往往對房產仲介抱持偏見和不信任,事實上美國的仲介制度和中國非常不一樣。 在中國,人們習慣了走進仲介公司,會看見一排西裝筆挺或打扮入時的俊男美女出來歡迎,在美國因為房產仲介不必排班坐辦公室,一般都是先約定好時間,會面相談後才去看房子,而這些美國房產仲介平均年齡約50歲,很多是老先生老太太,不過他們必須是有執照的,一般教育程度都是大學畢業以上。 在內華達州如果要從事房產仲介一行,規定要年滿18歲,上過90個小時的課,通過州政府的考試,拿到執照後,每兩年要回學校上課,拿滿24小時的專業課程,才能繼續執業。 房產仲介主要分兩種,一是經紀(Broker),另一個是銷售員(Salesman),經紀是自己設立開公司或管理公司,而銷售員必須在一個有經紀的公司下掛牌才能做生意,其實經紀和銷售員的買賣房子資歷和能力上都差不多,只是有些人對辦公室的行政管理不感興趣,只喜歡在外頭帶客人看房子,所以賣了十幾年的房子,還是安於銷售員的頭銜。不過不管是那一種執照,只要是GLVAR的會員,都是房產經紀(realtor)。 房產仲介需要專業知識,更要遵守法定的道德規範(Code of ethics),不能作不實陳述(Misrepresentation),虛假承諾,多頭代理或公私款不分,在道德規範中也明確規定工作規範,其他房產仲介的互動,有糾紛時如何處理,維持公眾形象與專業水準。 目前內華達州有執照的經紀為2742人,經紀銷售員(Broker Salesman) 為3057人,銷售員1萬5775人,而幾年前房市崩盤時,從業人員只有這一半。 房產仲介表面上是光鮮亮麗的一行,一張佣金支票抵得上打工族一個月的薪水,但事實上仲介要花很多時間在客人身上,一般估計,每在客人面前花一個鐘頭,得在電腦和文件上花九個鐘頭,所以70%的人在拿到執照,做不到一年時間就退出這行了,因為收入不穩定,工作量大。 這也是美國的房產仲介和中國的最大不一樣,美國房產仲介不光是帶人看房子,最主要是文件上的處理,因為都是法律文件,處理不當可能就打官司或被吊銷執照,但房產仲介在美國整體經濟上是非常重要的行業,因為建築業是國家經濟中的火車頭,而房產仲介更是火車頭的動力,所以州政府對其管理嚴格,房產仲介的專業水平也高。 原文刊登在世界日报赌城版——12-31-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

Read the rest of this entry »

中國熱錢 投向海外房地產

隨著中國的經濟起飛與全球化走向,中國熱錢投向海外房地產的趨勢越來越多,2016年更是暴起,主要因素有四:1.過去一年來人民幣跌跌不休,跌幅約計12%,2.中國國內房價高得離譜,例如這一年,深圳、上海與北京的房價上漲約30%,3.中國經濟成長明顯趨緩,4.在這些海外投資者中,有子女在海外求學的占45%,可見其在為下一代作未來在海外發展作準備。 熱錢投向海外房地產的主要標的城市有:高價位的如雪梨、溫哥華、紐約、舊金山、洛杉磯、倫敦、香港,低價位的則如奧蘭多、休士頓、泰國的Pattaya Beach、馬來西亞的Johor Bahru。 據官方正式統計,2016年上半年有150億美元熱錢投向海外房地產,預計2016年將比2015年增長130%。其實這統計只是冰山的一角,並沒有將其它各種特殊的管道金流計入,或許2015年的真正金流是800億,預計2016年的金流是2200億。 這是因為中國政府對資金流出的限制越來越緊,例如2016年年中開始不允許使用親友的每年5萬元美金額度,取締地下錢莊的海外操作,及要求銀行減少出售外匯等,但所謂上有政策,下有對策,許多人乃透過境外公司取得外匯融資,甚至有海外的中國開發商允許投資者以人民幣在國內付款,還有非常多的外幣貸款參與其中,其約占海外房地產投資80%以上。 Bloomberg投資顧問公司,取自幾個著名房地產網站,如zillow.com﹑trulia.com﹑lianjia.com﹑juwai.com﹑fang.com上的掛牌求售的房屋資料,列出在以下的不同城市,花100萬美元分別可買到多大的房子;紐約560平方呎一房一衛的康斗、上海580平方呎一房一衛的康斗、多倫多600平方呎一房一衛的康斗、北京950平方呎一房一衛的康斗、雪梨1160平方呎2房2衛的康斗、溫哥華1420平方呎2房2衛的康斗、休士頓1475平方呎2房3衛的康斗、奧蘭多3420平方呎3房3衛的獨棟屋。 雖然拉斯維加斯不在上列城市中,但拉斯維加斯其實有48%或7萬3629戶的獨棟屋是外州或外國的投資者所擁有,其中有約60%是來自加州的投資者。

Read the rest of this entry »

買新屋要不要做房屋檢查?

許多人對買新房要不要做房屋檢查這個問題有誤解,新房子嘛,應該不會有問題吧,事實上正因為是新房子,更要找個懂房屋建築的專家來看看。 建商在趕工蓋房子時,免不了有疏忽蓋錯的地方,雖然市政府按期派有檢查員去看,但只要是蓋出的房子能達到建築法規的最低標準,他就簽字蓋章,而買主花了幾十萬買房子,不應該只求達到這個最低標準吧! 房屋檢查員(Home Inspector)找出的問題可分為三大類,第一是系統上的缺失(System Defect),比如冷暖氣系統,雖然機器是新的,但工人可能沒有將管子接到冷氣機上,或是天花板上的絕緣材料沒有放足夠,房子失去節省能源的效能。 第二是結構缺失(Structure Defect),房屋檢查員在新房子中最常看到的就是構架(Truss)破損,這些構架多半是小尺寸2×4的木頭釘成,在搬運的過程,或是工人打釘子時打了太多釘子或過度用力,就可能將木頭打裂或打斷,房屋檢查員看到這種情況,會拍照並寫入報告裡,建商接到報告後,要請他們的結構工程師去察看,然後提出修正方案,工人修補後,要拿出之前和之後的照片,並且開一張有結構工程師簽名和蓋章的保證。 第三是輕微缺失(Cosmetic Defect),比如是有的地方漏了油漆沒漆到或是瓷磚貼歪了,房屋檢查員的報告書中提到的輕微缺失,有些項目建商可能馬上改正,像是油漆沒漆,或是髒的鞋印子,但有些項目建商可能拒絕改正,比如廚房檯面的花紋排得不好看,或是地磚間隙大小不一。因為這些重做會很花錢,所以在選此類材料時,建商都會跟買主解釋材質的花紋顏色不一,要買主簽一張「不挑剔權利書」(Waiver),也就是裝上去的東西無法再更改了。 新房子做檢查報告的好處是在搬進去之前,就已經把重大缺失改正了,免得將來賣房子時再發現,已經找不到建商負責修理。另外,在賣房子時必須披露(disclose)房子的缺失,有那報告上就是有憑有據的了。 最後的問題是要找誰來做檢查?在內華達州房屋檢查員必須修過40個小時州政府批准的相關課程,通過考試,再有25個小時的實習經驗就可拿到執照,但是現在許多檢查員雖然上過課考過試,但根本沒有實際蓋房子的經驗,所以請檢查員必須要找個有真正蓋過房子的人,他才能找出系統上和結構上的缺失,而不是只看到表面輕微的缺失。新房也要請專家作房屋檢查,才能有更好的保障。 原文刊登在世界日报赌城版——12-3-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

Read the rest of this entry »

買新屋 您仍需房產經紀協助

買新屋要不要找一個房地產經紀一起去看?許多人在這方面有很多誤解。 有人認為買新屋只需要在樣品屋中選一個合意的,到銷售中心辦公室去簽合同,等三、五個月房屋建造好,就可以過戶交屋,事實上,還有許多細節要注意,購屋程序也沒有那麼簡單,有一個專業的經紀人在旁邊給予輔助,是很重要的。 1.拉斯維加斯新屋社區的地點多分布在外圍城郊,專業的經紀人會和顧客溝通,了解客人生活上的需要和經濟能力,在眾多的工地和樣品屋中找出合適的開發案與房型,再去看,才有效率,也不會有遺漏。 想從外州搬來拉斯維加斯住的買主,對本地的地理文化往往不是非常了解,而經紀人可以詳細分析比較,讓買主更容易了解四周的環境和未來發展的形勢,拉斯維加斯有許多新開發社區,四周還是黃沙滾滾的空曠沙漠,只有經紀人才能很快的指出將來的購物中心、學校、公園和醫院的所在。 2.看樣品屋,許多人易被屋內精美高檔的配備與裝飾誤導,眼花繚亂,事實上許多配備不包括在基本價格內,必須有筆額外的預算作增添或升等材料,有的樣品屋故意選些小一號的家具或墻上放面大鏡子,使房子看來大一點,造成視野上的錯覺,買方經紀都會一一提醒客戶,也會協助客人設計一下將來的家。 3.如果直接和建商打交道,與建商代表簽合同時,因為負責簽合同的經紀是代表建商,不會為買主的利益去和建商爭取,如果買方在簽合同時有自己的經紀人陪同,除了在文件上能有更好的了解,在價錢上也可以有更多的好處。當然,在今天的市場,建商不太可能降價賣,但經紀人也許會幫買主爭取到一些升等(Upgrade)或是過戶費補貼方面的好處。再來就是建造中的房子有好幾個階段需要買主或經紀人去檢查,過戶文件要詳細檢查再簽字,交屋後有許多保證要了解,這些都必須有個經紀人幫忙。 許多人以為自己直接去找建商談,也許建商可以降價3%,但是建商永遠不會因為要做你的一筆生意而將整個社區的房價都拉下來。有買方經紀人介入,不會增加成本,因為佣金是由建商給付。 找一個代表你的房產經紀一起去看房子,絕對沒有任何壞處,所以何樂而不為? 原文刊登在世界日报赌城版——11-12-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

Read the rest of this entry »

川普主義對世界經濟的影響

美國大選幾天後分曉,自日前聯邦調查局FBI重啟調查喜萊莉‧柯林頓的電郵案後,川普突然扭轉選情逆勢,股市應聲連跌數天,雖然有些美國人早已揚言,如果川普當選,要準備賣房子移民加拿大等國,說歸說,美國房市倒不至於會如此快速反應。 精英思考模式的主流社會低估了民粹的力量,之前美國的主流媒體幾乎沒人相信狂妄的川普會競選到底,以為他只是在作免費的商業廣告,但柯林頓能說善道的貪婪形象已深植人心,加上電郵案更凸顯她因特權而目無法紀,激烈的競爭下似乎只有瘋子或騙子等無恥之徒才能嶄露頭角,許多選民或根本不參加投票,或只投票議員部份而不選任何總統候選人,或摀著鼻子表示對所圈選的總統候選人也嗤之以鼻,美國的民主制度正面臨考驗。 不論誰當選,川普主義已經造成對美國社會的影響,其核心思維為反全球化,即反對市場、生產線資金、資訊的全球化,與反既有的體制,即反對劫貧濟富的政策。川普主義受到憤怒的大群美國底層階級的擁戴,他們覺得過去數十年很多工作被新移民取代,工資未漲,官商勾結的體制助長華爾街的亂源,2008年的金融危機導致許多人一生積蓄所在的住屋變成溺水屋。 毆盟裡也有義大利的五星政黨、德國的新選擇、法國的國民陣線、西班牙的社會民主力量等激進黨,都含有川普主義的思維,年底與明年是歐盟的選舉年,經過英國通過公投脫歐,如果其他歐盟成員國家也接著反全球化與反既有體制,歐盟可能就會解體。 殊不知川普主義根本無法改進就業機會減少的問題,與經濟復甦腳步緩慢的問題。姑不論機器取代人力,這世代的高科技產品,如智慧型手機與網購早已取代像秘書與零售業店員這類的工作;至於經濟復甦腳步,目前每年經濟增長率只有1%或2%,其主要原因是美國是已開發成熟的國家,每年人均國民收入毛額GDP已達5、6萬美元,基礎越高,越難像過去一樣,能以每年3、4%的速度增長。 與此同時,中國的經濟結構也在調整,未來三年,人民幣看貶,正在加強其貿易競爭力,此外,因為經濟環境改變,外來的投資減少,甚至陸續撤出中國,中國富人開始在世界各地購買資產,尤以美國與日本的房地產最受青睞。 東方與西方的經濟政策各有逆轉的趨勢,美國與歐盟欲回歸保護主義,是否抵擋得住中國開始走向市場自由化與全球化的反撲呢?

Read the rest of this entry »

羅德莊園 廣受華人青睞

在拉斯維加斯西南區有個社區「羅德莊園」(Rhodes Ranch) ,非常受華人青睞,主要因為它位於一個大門很氣派的18洞高爾夫球場內,警衛森嚴,社區中全是獨門獨院的住宅,價錢從20幾萬到70幾萬美元,可謂平民化的價錢,貴族式的享受。 羅德莊園是1997年由登希開發公司開始建造,2008年年登希破產,房災後由世紀公司(Century)接手開發,羅德莊園的高爾夫球場俱樂部由建築師泰德羅賓遜所設計,裡面有個餐廳,社區中心占地七英畝,裡面有個水世界,一個1萬3000平方呎給小孩玩的淺水池,旁邊有滑梯、繩子橋和一個1000加侖的大水桶高高架在空中,每五分鐘傾倒一次,小孩都站在下面等著被傾盆大水沖淋,另外還有個奧林匹克級的遊泳池、排球和籃球場,分布在社區中心四周,3萬5000平方呎的會所裡有室內迴力球場,三溫暖、會議室、桌球室和烹調教學用的廚房和教室,因為華人住戶多,常見有人在打乒乓球或是打麻將。社區中綠草如茵,處處都是高大的樹木,最適合散步遛狗。 羅德莊園目前有2000多戶,還有三分之一空地可以蓋新屋。新屋建商有樣品屋開放參觀,中低價位的有四種型:桑秋瑞(Santuary)為2169平方呎到3609平方呎,價格為44萬9490元,綠洲型(Oasis)為1742平方呎到2643平方呎,價格為32萬3990到36萬6990元,兩者在社區南邊;哈汶型(Haven)在北邊和東邊進口處,為1751平方呎到2282平方呎,價格為28萬1990到32萬1990元,瑞崔特型(Retreat)在東邊靠大街旁邊,為1603平方呎到1917平方呎,價格為26萬3490到28萬3490元。 中高價位的在西邊的大門旁,土地面積較大(Estates),房子大小有三型,2493平方呎、3870平方呎和4106平方呎,價格為46萬4990到57萬990元,如果建材升級(upgrade options),一般再加個5萬元,這塊建地可蓋70戶,目前已賣出14戶。在二手屋方面,目前84幢在市場上賣,大小從1829平方呎到3665平方呎,價格為25萬9990到70萬9990元,其中在2000平方呎以下的只有16幢,2000到3000平方呎的最多,有40幢。而過去12個月共有54幢賣出,大小從1677平方呎到4070平方呎,價錢從24萬5000到62萬8000元。 羅德莊園像是個沙漠中的綠洲,房價比拉斯維加斯的平均價要高20%,每月社區管理費(HOA)平均為155元一個月。羅德莊園社區的生活水平高,社區中心活動多,萬聖節即將來到,不乏各種慶祝活動,是想要融入美國主流社會的新移民的好選擇。 原文刊登在世界日报赌城版——10-29-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

Read the rest of this entry »

二手屋小跌 不妨改買新屋

過去四年來,由於低價位的二手屋屋源嚴重不足,房價不斷攀漲,與新屋的價格差異越來越小,上個月二手屋中間價格竟呈現小跌的情況,顯示其價格已達一個階段性的高點,搶不到低價位二手屋的投資者不妨考慮改買新屋。 根據房地產經紀人公會資料,9月份二手獨棟屋的中間價格是23萬3500元,相較於8月份的23萬5000元,而比去年9月份的22萬只上漲6.1%,與房市正常時的每年5%相差無幾,此外,9月份康斗與排屋的中間價格是11萬5500元,而比去年9月份的11萬9000元下跌3.4%,這正是價格穩定下來的現象。 9月份二手屋的總銷售量是3541戶,比2015年9月份的3285戶略有增加,其中4.6%是不足額銷售屋,相較於2015年9月份的6.8%;6.0%是銀行屋,相較於2015年9月份的7.1%,都呈現降低趨勢。. 許多投資者將目標訂在20萬元以下的二手獨棟屋,這種房源本來就不多,屋況理想的更是稀少,在僧多粥少的情況下,常常搶不到,其實目前有些面積約2000平方呎,價格在25萬元左右的新屋,雖然地點較偏遠,但只要接近高速公路的出入口,附近商圈發展完備,生活機能良好,也很容易出租。 由於西北區215與95高速公路相交,交通方便,而且學區不錯,目前Providence大社區與Sky Canyon大社區開始賣得很快,但因為是大社區(master plan),像沙漠林一樣,都有兩個HOA (Home Owner Association)管理費與SID (Special Improvement District) 費用,如果扣減掉這些費用後,淨租金將減少,所以購買者多是自住用途的。建議投資收租者留意其外圍的新屋,例如在95高速公路以東就有一些小型的新屋開發案,附近商圈發達,也有大型賭場Aliante Casino等提供很多的就業機會。購買新屋的好處很多,首先是零維修,相較於市面上屋齡都至少十年的二手屋 — 這是因為自2007年房市崩盤後約十年時間,賭城的新屋開發案非常少,兩者淨租金的回報率可能差不多。其次是過去十年來,建築項目隨著高科技的提升,有巨大的改變,節能屋與智慧屋蔚為新潮,特別受到年輕人的青睞,工作穩定的年輕人正是租屋市場的主要房客族群。

Read the rest of this entry »

賭街大道土地 乏人問津

隨著房市復甦,開發商又開始大舉購置賭城的空地,啟動新案,特別是韓德森市的公寓用地與沙漠林的住宅用地,然而過往作為賭城經濟第一指標的賭街大道 (Las Vegas Blvd) 上的土地,卻乏人問津,主要原因是沒有開發商有意願在近期內計劃新的巨型建築,包括新的旅館或高層豪華公寓。 目前Strip大街上還有兩個賭場旅館開發案Resort World和Alon擱置多年,工程進度十分緩慢,幾乎看不出與停工時期有何差別,高層豪華公寓的售價也還未達到可以讓建商獲利的水平。Strip上求售的土地有三筆:Peppermill餐廳隔壁的5.5英畝要價1億6000 萬,Luxor對面的1.1英畝要價2500萬,Mandalay Bay對面的38.5英畝要價3億8500萬,平均每英畝單價分別約3000萬、2300萬、1000萬,這樣高的天價,開發商就算可以土地為擔保取得貸款購地,但因開發風險過高,將很難取得營建貸款或資金。 至於Strip往南的賭街大道,也有許多爛尾樓,包括一個25層樓高的高檔旅館康斗,一個靠近Pyle Avenue,占地50英畝,預算15億,住商混合的Urban Village Las Vegas,一個靠近Starr Avenue,計14棟共2760個單位的康斗。目前上市求售的土地都屬於大面積一類,例如有110英畝要價2億,56.6英畝要價4000萬,108.7英畝要價7060萬,但公寓開發案一般只需要15至20英畝地,而賣家又不肯分開出售。賣家也許在等待有朝一日,可以變更地目為賭場旅館用地,到時價格將翻倍,然而附近已有Silverton、South Point、M Resort三家賭城旅館,生意都很一般,似乎沒有再開發新賭城旅館的需要。 近年來,Strip往南的賭街大道上最大的一筆土地成交記錄是2013年建商D.R. Hortons在靠近Starr Avenue的40英畝,買價為1425萬;此外,原本Ikea要來賭城開店,也相中靠近Warm Spring Road的賭街大道,預算3000萬,欲購買30英畝地,但該地主共持有110英畝,要價2億且不願分開賣,所以2014年Ikea改買在Sunset Road與Durango Drive交口的26英畝地,蓋了一個35萬平方呎的家具城,今年5月開張。 總而言之,賭街大道上的土地乏人問津之原因,要不是要價高得不合理,就是土地太大,地主又不願分開賣,許多地主仍然堅持賭城過去輝煌時期的地價與作風,而巨型開發案在可預見的未來似乎難再出現。

Read the rest of this entry »

賭城新產業 水耕農場夯

談到拉斯維加斯很多人立刻想到賭場、旅館、觀光和餐館,但賭城的發展越來越多元化,許多高科技的工廠像是生產高鐵,製造太空站,電動車的都選擇在拉斯維加斯落腳。現在有一個更新的產業在拉斯維加斯生根發展了,這就是水耕農場。 水耕就是無土生植,主要用營養液和LED燈在室內培養種植蔬菜、水果,在美國北方的城市,像是芝加哥,在冬天時,農人無法在土地上種蔬菜,在大雪天從南方運蔬菜進城不但不方便也是成本很高的做法,於是有人在倉庫區,利用LED燈和水耕的辦法種植生菜和番茄,這樣城裡的人在冬天才有新鮮的沙拉可以吃。 而拉斯維加斯城內飯店酒店林立,每天有幾十萬的遊客湧進,因為在沙漠裡,城內所需要的蔬菜水果百分之百是從外地運進來的。很多生菜與番茄都是1000哩外生產的,從農地上收割到運抵賭城,最少要花一個星期的時間,所以有人就想到為什麼不用水耕的辦法在拉斯維加斯當地生產「沙拉吧」上所需要的生菜與番茄。 在沙漠中種蔬菜,本是件不可思議的事情,但研究水耕的專家說水耕種菜只要用正常在土裡種菜十分之一的水,而且水還可以循環重複使用。自來水公司的人說,用水種菜所產生的經濟利益比高爾夫球場的澆水養草坪來得高。 若以經濟效益來說,用水耕種大麻,所獲的利益更大,內華達州在今年初立法通過,可以申請執照生產買賣「醫療用大麻」。於是在北拉斯維加斯出現了許多建在倉庫中的大麻農場。 在州政府立法之前,他們請來專家評估大麻產業對內華達州的經濟影響,根據估計,在七年內,種植大麻將成為75億元的產業。每年工資開銷是17億,交給政府的稅是4億6400萬,提供4萬975個全職工作機會。值得一提的是,拉斯維加斯是個旅遊城,觀光客在大麻產品的花費每年可達到2億2000萬。 不過開大麻農場拿執照不是很容易,克拉克縣只準備發66張執照。結果有150人去申請,許多申請人就是在美國其他城市做水耕農作物的人,有人已租下或安置好倉庫,目前先生產草莓和青椒,等市場情況更明朗時再全力投入種植大麻。 大麻市場現在還在起步的階段,目前看到的經濟影響是在商業地產上,一些大型5萬平方呎以上的倉庫都很搶手。 將來不只是大麻,當生菜、番茄都來自於倉庫中的水耕農場時,拉斯維加斯的經濟可能走進另一個高潮。 原文刊登在世界日报赌城版——09-17-2016——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

Read the rest of this entry »

升息對房市是利多或利空?

美國聯準會主席葉倫(Yellen)8月底公開發言,調升利率的條件已經成熟,也就是說未來升息的可能性增加,預期利率調高,理論上來說,對房市與股市是利空,然而另一方面也表示聯準會設定的就業與通貨膨脹指數已達標,美國經濟成長將轉強,這是利多。其實按照過去的經驗,只要景氣好,房市與股市還是以上漲的可能性居高。 猶記得2005年,當時的美國聯準會主席柏南克(Ben Bernanke)表示一上臺,馬上連續升息數次,但房市與股市的反應是繼續狂飆,緊縮政策並沒有達到理論上的效果,所以2008年仍然發生金融海嘯與房市崩盤。對此,更早以前的美國聯準會主席葛林斯潘(Alan Greenspan)辯解,原因是各種金融衍生性商品橫行,原本由央行用貨幣與信用政策掌控的金融市場,被華爾街貪婪的銀行家以創新的產品破壞,才鑄成大錯。 為了救經濟,2008年後美國央行祭出量化寬鬆的貨幣政策,一次又一次大量印鈔票,購買公債與公司債,但是始料未及的是,企業拿到一大筆錢以後,因為對未來景氣的不樂觀,害怕擴張會造成產能過剩,不敢增大企業本身的規模,反而改去投資股市與房市,結果把股市與房市又給炒高起來,美股氣勢如虹,自今年2月以來,三大指數,道瓊、NASDAQ、S&P500平均漲幅為20%;根據S&P CoreLogic Case-Shiller Indices,全美國178個主要城市的房價目前僅比2006年7月房市高峰時低2%。 未來美國央行是否有能力回收過去幾年來量化寬鬆時所釋出的大量貨幣?這才是關鍵。否則氾濫的貨幣仍將主導房市與股市,就算加息個兩、三次,也無法改變一個新泡沫的形成。 假設有一天美國終於達到經濟繁榮與充份就業的光景,於是美國央行提高銀行準備率,升息再升息,抑制銀行貸款,但是貨幣回流的速度卻很慢,實體企業因為得不到貸款而資金不足,可是又見資本市場的資金到處流竄,以大吃小,賺了就跑。 因為央行的貨幣政策已經捉襟見肘,加上無法預測游資在各國之間的大量流動,全球性的經濟動盪,已經不是一個美國央行可以改變的。

Read the rest of this entry »