房地產投資者在網上尋找物業投資已形成風潮。據統計，每月共有6100萬人次進入紅鰭(Redfin)、圖尼雅(Trulia)和資樓(Zillow)三大房地產網站瀏覽，取得網上資訊方便，對房地產仲介業務已產生重大影響。 房屋仲介是人對人服務，買賣房子不可能像在亞馬遜網站上選購商品那麼簡單，在數量與付費上點兩下交易就完成。所以房地產網站的出現並未造成像旅行業那麼大的衝擊，仲介的佣金沒有因此調降，更多的投資者是拿著網上取得的資料，來找本地經紀人帶他去看這些物業。 紅鰭是個折扣房產仲介，目前紅鰭在全美25個城市有據點，包括拉斯維加斯。而圖尼雅和資樓都是以免費提供房地產資訊為號召，收入主要來自廣告。今年7月，資樓併吞圖尼雅，並且在股票市場上掛牌上市，資樓的主要特色是除房子本身的基本資訊，如尺寸大小、建造年代，還有房子估價(Estimate)，鄰近的空照圖與附近房價比較。但資樓資訊的正確性與即時性一直被使用者詬病，財星雜誌說在資樓上的房子資訊只有57%的正確性，約有10%的誤差，另外有36%的房子早已賣出去還登在網站上。而在資樓上掛牌求售的房子只占實際上市物業的79%，無法代表房地產市場的全面性，今年資樓準備推出房產經紀評分制度和排行榜，好讓投資者可以選擇經紀人，但資樓主要收入為廣告，其公正性可能會引發各種訴訟。 房產網站上的資訊因為有太多誤差，投資人如果完全仰賴網站做決定，可能會作錯決定，特別是忽略當地的情況和問題，與錯估房子的真正價值，在尋找投資物業時，一定要到當地找一個有經驗的專業經紀人，實地去看房子，透過經紀人從房地產經紀人公會網站(MLS)上拿到的資料，才是較即時且正確的。 房地產網站尚不至於威脅房產經紀人的工作機會，反而從各地來投資的人更多了，使交易量增加。 原文刊登在世界日报赌城版——09-27-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

許多人投資房產或股票，都喜歡試試看能不能撿到便宜，但是買房子在討價還價（Negotiate）時如沒有做好功課，進場就亂砍價，結果可能是徒勞無功，買不成。 在準備購買合同（offer）之前，買主應該先了解五個重要問題。 第一是：「現在是什麼樣的市場？」是買方多，還是賣方多？市場上貨源充足嗎？大家都在砍價還是加價，出價前先了解一下市場，才能增加勝算，就像打戰，出兵前先了解一下戰場上的風向、氣候、地形，再決定策略。 第二是要對「賣方」有點了解。在協商時，買賣雙方就像坐在棋盤兩邊的下棋人，有時研究一下對手的個性，將可幫助了解和分析出他下一步棋要怎麼下。一個賣主為什麼要賣房子，他是什麼價錢買的，住多久了？這些資料投資人必須要拿在手上，才能做出好的決定。 有很多時候，賣方並不急著賣，尤其很多銀行屋，不足額還貸屋，銀行訂了一個價格後，一定要達到那個價錢，才能核准交易，這樣的情況，有時真的很難殺價，還有一種情況就是房子才上市不久，買主出個很低的價，賣主一定馬上拒絕，因為賣主想再等等，也許會有個更高的價錢。 第三個問題是：「要價合不合理？」投資者必須先估個價看看要買的房子應該值多少錢，看看附近相似的房子賣多少，有多少在市場上賣，這個社區中的房子搶不搶手，過去有多少賣出去的房子，平均賣價是多少？目前行情是往上漲還是往下跌？ 一般在市場上賣的房子都經過「估價」（Appraisal）的步驟，所以要價都不會太離譜，也就是說不太可能產生攔腰砍還買到的情況。 第四是：「你自己的實力在哪裡？」必須要讓賣方知道你是有實力的，一般現金買主最容易在議價上占上風， 出具的「財力證明」（Proof of Fund）最好顯示錢已在美國，可以很快的過戶，如果錢還在國外或是還要貸款，在談判的過程中都會被打折扣。 第五是：「買方房地產經紀有協商和議價的能力嗎？」一個了解當地市場，能和賣方溝通的買方經紀是促使交易成功的最重要因素，在談判桌上，如果賣方經紀是個黑帶柔道十段的高手，而買方的經紀沒有相當的身手和功夫，可能會有對買方的保障不夠或利益受損的情形。 所以買房前，要聽專家的意見，仔細分析市場資料，再出個好的價錢。 原文刊登在世界日报赌城版——07-05-2014——本文由內華達房地產公司地產經紀吳維安提供

聯邦政府2007年通過的「債務取消免稅優惠」(Mortgage Forgiveness Debt Relief Act) 於2013年底截止，參議院提出予以延期，但表決並未通過。也就是說，以前做「不足額還貸銷售」，交易完成後銀行註銷屋主的債務差額，算是銀行的損失，另一方面卻是屋主應申報的收入，但聯邦政府特許屋主免繳所得稅；然而自2014年以後，再無此「免稅優惠」，即屋主必須繳納此收入的所得稅。這樣一來，屋主往往因無力負擔，不得不對「不足額還貸銷售」喊卡。 例如陳先生有一溺水屋，其貸款餘額為2萬6000元，上市後收到買主出價14萬5000元，如果銀行同意吃下債務差額6萬1000元，房子過戶後，賣主陳先生須為此繳交所得稅約1萬5000元。所以當陳先生被告知今年已經不再有「免稅優惠」後，立刻打消將溺水屋脫手求解套的念頭，將房屋下架，陳先生說如果早知道，應該在去年就做「不足額還貸銷售」。 現在溺水屋主們漸漸聞知沒有「免稅優惠」了，所以對做「不足額還貸銷售」的意願大降。2014年以來，全美國房市的成交量普遍變低，主要有兩個原因，其中之一就是在此，即原來大行其道的「不足額還貸銷售」驟減，使得原本就不足的屋源更不足，另外一個原因就是過去一年房價上漲太多，已令一般的投資者卻步觀望。 2014年3月份，全美國有1萬8258戶是「不足額還貸銷售」，占成交總量的5%，相較於2012年1月份有5萬1909戶是「不足額還貸銷售」，占成交總量的19.7%，可見一斑。 此外，也有很多人問：「銀行屋」到哪裡去了？眾所周知，聯邦政府印了很多鈔票，以極低的利率，甚至無息貸給銀行等金融業，希望銀行轉貸給製造業者去擴充設備，刺激景氣，但製造業者早已產能過剩，這些錢轉來轉去，又流到華爾街去炒作股市與房市了。 房地產投資信託(Real Estate Investment Trust﹐REIT) 兼取股市與房市，即是把房地產投資項目包裝成一種股票，他們就是「銀行屋」的大買主，以雄厚的基金直接跟銀行大批地買「銀行屋」。有人擔心會不會因此再發生類似次貸風暴的危機，因為REIT多是現金購入房地產，最壞的情況大概只是REIT的股價會慘跌，但還不至於會像次貸一樣全部泡湯。

雖然拉斯維加斯還有約35%的房貸是溺水屋，近三年來也沒有大型的賭場開發案，經濟復甦的腳步十分緩慢，缺乏房價繼續上揚的基本條件，但身為美國民主黨黨魁的內華達州州議員哈利雷德(Harry Reid) 就是有層出不窮的方法繼續推動拉斯維加斯的房市。 向來拉斯維加斯的房市起伏總是出人意表，未必跟全美經濟復甦的走向一致，似乎是不斷地在矯枉過正的兩頭之間搖擺。先是2003年至2007年房市的漲幅傲居全美第一，之後2008年至2011年4年期間其修正的幅度也超過全美之平均，一時房價竟跌到2000年之前的水平，2012年以來，哈利雷德推出AB284與SB321屋主權利法案，使銀行無法正常進行法拍程序，造成銀行屋的房源暫時性的嚴重不足，故在供不應求的情況下，拉斯維加斯的房價每年又以超過20%的速度連續兩年暴漲，漲幅還是領先全美。 目前美國主要20個大城市的房市均開始呈現疲軟現象，聯邦住宅財務管理局(FHFA)的新任局長華特 (Malvin Watt) 日前則公開表示，將一改之前的保守政策，致力於加強房市金融體系的流動性，即放寬房利美 (Fannie Mae) 與房地美 (Freddie Mac) 向房貸銀行提供融資保證的標準，使房貸市場的資金更為寬鬆。如果真能放寬房貸，對全美的經濟必然是利多，並且給價格才剛冷卻的全美房市注入一顆強心劑，對拉斯維加斯也不無小補，但如此一來，通貨膨漲的時代也即將來臨。 根據美國政府每年公布的物價變動指數，近幾年來Consumer Price Indexes(CPI)都維持在2%與3%之間，具體的地套上通膨計算公式。換句話說，2008年100元只等於2014年的109.75元，理論上看起來物價似乎十分穩定，但實際上是CPI並沒有將食品、汽油與醫療保險這三項以倍數在暴漲的元素計算在內，故無法反映真正的民生物價起伏。 此外，聯邦政府印了那麼多鈔票，早就應該會有通貨膨漲的問題，但眾所周知：決定通貨膨漲的主要因素是貨幣的流通量，或說是由信用創造的價值，而非貨幣的發行量。換句話說，如果人民對經濟前景不樂觀，不敢消費，銀行等金融體系也不放寬貸款政策，則通貨膨漲尚不致發生。過去幾年來美國聯邦政府緊縮貸款的政策，也是為了預防發生通貨膨脹。

隨著拉斯維加斯的房市越來越熱絡，很多人想要投入這一行，作個房地產經紀，根據統計，許多新人做不到一年就退出了，除了開始時尋找客源不容易外，有些是因為觸法而丟了執照。 房地產經紀觸犯哪些規定，其執照可能會被吊銷？ 第一是「混用客人的錢」（Commingle），如有經紀人將客人的錢存到自己私人的戶頭裡，沒有放在產權公司的過戶賬戶（escrow account）或信託管理賬戶（trust account）上，不管有無偷客人的錢用，這是最嚴重的罪。華人經紀因此而被吊銷執照的不少，因為華人的現金買主很多，加上有些經紀人的觀念不清楚，當然確實也有少數不誠實的經紀人，想渾水摸魚。 第二就是「失實陳述」（Misrepresentation），這是向客人撒謊，或知情不報，隱瞞或美化一個物業的缺點，使投資人作出錯誤的決定而買下房地產，產生金錢上的損失。例如曾有房地產經紀說服投資者，在繁忙的大馬路旁買房子，因為將來可把住家改為商用，或賣給建商蓋大樓，完全不顧美國的都市法規和那塊地更本不可能蓋大樓事實。 第三是「貸款欺詐」（Mortgage Fraud），經紀以不實的文件或資料交給貸款公司或估價員，幫助買主取得貸款。 第四是「犯罪前科」（Criminal Conviction），只要有犯罪記錄，雖然事件和房地產無關，也不行。例如有人取得經紀執照後，被查到其在另外一州有犯罪記錄，將被立刻吊銷執照。 第五是不和調查員合作，例如被人告，又不肯拿出文件和證明，就會被認定是有犯罪，而執照就會被吊銷。 第六是經紀無能（incompetence），這是指經紀沒有以專業標準來處理一個房地產的交易，例如有些房東要求將房子租給指定的族群，而經紀又沒有將公平房產（Fair Housing）的法規向房東講明，造成了違反聯邦法律的事。 第七是房地產公司老闆（Broker）任由手下的經紀猖獗犯錯而不改正，比如經紀的執照過期，沒有完成定期所要求的專業進修課程，卻還繼續作業，房地產公司的執照就可能因此被吊銷。 第八是未履行保障顧客最大權益的義務，這最常發生在一個經紀同時代表買賣雙方，有雙方經紀（Duel Agency）的情況下，因為如果經紀人一不小心，就可能會發生損害到雇用他的賣主，而利益買主的事。 第九是經紀自己充當律師的職務，替客戶處理有關法律的問題，例如沒有用標準的合同，而用自己創作的合同，又沒有經律師看過，導致產生許多法律上的糾紛。 第十是經紀沒有達到維持其執照有效的規定，像是沒交執照費，或是沒有定期完成專業進修課程。 經紀要專業，誠實，守法，並保留完整的交易記錄，萬一交易有糾紛時可以提出作未犯法的證明，才不會有失去經紀執照的風險。   ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

來美多年的華人有共同的感覺，美國東西多傾向大字號，地大物大人大房子大。在造豪宅上，最誇張的例子無非是億萬富豪席格爾 (David Siegel)2004年在佛羅里達州動工興建模仿凡爾賽宮13臥室、23浴室，居住空間9萬平方呎的超級豪宅。席格爾靠土地房產起家，擁有龐大的商業高樓度假旅館等事業集團，包括維加斯Westgate Resorts，堪稱名副其實的土豪。有人問他：為什麼蓋這麼大的豪宅？他答說：「沒有特別的原因，只因為我有這個能力」。2009年金融危機爆發，他的公司因為資金周轉困難而一度面臨破產，凡爾賽宮計畫只好暫時停工。過去2009-2011幾年拉斯維加斯新屋建築也和多數美國人的住屋計畫一樣傾向於較小的土地面積和節省能源的房子。 隨著美國經濟復甦成長傲視全球，股市欣欣向榮，一般人是不是會放棄縮減計畫而重回舊夢造大房？2004至2007年金融泡沫期間，維加斯土地飆漲至一英畝100萬美元，地價太高，有些建商只好將一畝地隔成12塊，每塊3500平方呎，於是住屋的面積和車道相對的縮小。在PUD (Planned Units Development)計畫發展區內，每畝地可能造到14棟小房子，住坪只有1000至1500平方尺，與一般共有公寓大小差不多，有些人覺得不如去住比較便宜的公寓。 自從去年2012年平均地價降到一英畝12萬後，建商開始提供較大的建地。隨著2013年9月新屋房價上漲至平均26萬一棟，一般建商及買家都願意看到至少4000平方呎以上的建地。即是每畝建造四至八棟，而不似過去的六至14棟。市府都市計畫委員也認為太擁擠的社區容易造成消防安全問題。實際上最近熱門的新房是沙漠林區 (Summerlin)內住坪3000平方呎以上的大型自住房。愈來愈多的家庭搬來維加斯長期居住，他們通常選擇較大的房子做長遠住家打算，而非一般投資者喜歡的較小型出租屋。因此隨著經濟的成長，可以預測將來大部分新屋建地會比過去幾年大一些，平均建地在4000平方呎以上，住坪也會繼續增大。 ——本文由内华达房地产公司经纪人胡懋嘉提供。

在拉斯維加斯買房，很多新社區或康斗社區，都有住家委員會（Home Owner Association, HOA），這些社區有的祗有十幾幢房子，有的則大到像沙漠林，有上萬個住戶。這些住家委員會是為了維護社區的環境與價值，開發時建築商成立了住家委員會，由所有的住戶分擔維護社區的費用。 住家委員會並非新玩意，早在19世紀，美國的一些新社區就開始有了，在60年代，美國的都市發展走向郊區，因為可建的土地越來越少，蓋高密度的社區成為趨勢，而大多數的社區都有公共設施，需要維修，於是成立住家委員會就流行起來了。 這種社區有自己的法律，當社區剛形成時，因為空地很多，投票權握在少數屋主的手裡，許多決定是在一個不公開和不民主的程序下形成的，委員會中的成員不一定是有專業經驗的人士，有時仗著自己是委員，公器私用，往往讓住戶們頭痛不已。不過等到所有的空地都蓋上房子並出售時，住戶在一月一次的或一季一次的住民大會中，就有權力改選委員會，或推翻一些過去委員會所作的決定。 委員會的經費，主要是靠住戶們所繳付的月費，這不是房屋稅，但如果沒付，委員會也有權利將房子拍賣的。在德州曾發生過一例，一個到伊拉克上戰場的軍人，家在高爾夫球場旁，貸款已付清了，是個淨值有30萬的房子，只因為欠了800元的月費，結果住家委員會竟將那幢房子以3500元賣出去了，軍人回來後，經過國防部出面，費了九牛二虎之力才把房子要回來。 住家委員會可以定自己的法律，但不能和聯邦法律抵觸，在1948年前，許多社區有規定不讓猶太人住，後來立法不許社區再有這樣的規定。在1996年前，許多社區都規定不准裝室外的小耳朵或天線，後來政府立了法，住戶們才可以裝小耳朵，但住家委員會還是可以限制小耳朵的大小和高度。 加州已立法規定住家委員會罰款項目必須經過公聽的手續，如有不可理喻的規定，祗要大多數的居民投票，就可改變其規定。買房時，對於那份厚厚的社區管理章程（Covenants, Conditions & Restrictions, CC&R）不可不仔細的研究清楚，也許有些規定和你的生活習慣是有衝突的，例如若規定車庫門除了進出以外不可打開，但有些人必須把車庫當作工作房，車庫門要常常開著，那就不適合哦。   ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。

拉斯維加斯的房價節節高升，市場上的二手房地產緊俏，有些投資者開始考慮買地自建。不管是要買地蓋個房子自己住，或是純投資轉賣，或是蓋個商業樓做生意，有十件事情要衡量一下。 首先是地點，買房大家都知道最重要的是地點，地點，地點，買地這個黃金守則更是重要，如果將來是蓋房子，要看看附近將來會不會車水馬龍吵了，離學校、工作、購物和餐館有多遠？買地就像是要把附近整個社區買下來一樣。如果是要做商業用，就要看看附近有沒有什麼大的發展計畫，人口成長有多快，前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外，還要投入多少錢？例如要買個產權保險，以免買到地契上有問題的地，另外是測量的費用，同時也要考慮到接水、電的費用，最後就是建造的費用。 第三是城市規畫裡的用途限制（Zoning Restriction），拉斯維加斯很多地都屬於鄉下用地（ER或RU），可以申請更改使用，有些則已規畫好作某種用途，例如在工業區附近蓋住宅，四周是工廠與倉庫，這房子的價格就會受影響。第四是要注意小區裡的特別規定(Ordinances和covenants)，例如許多高爾夫球場旁的地都有特別限制，如房子的建築形式、設計、材料和使用。這些限制也許是小區管理處（Home Owner Association）的規定，也許是已經寫到地契上了（Deed Restriction）。 第五要注意的是水電供應（utilities），附近如果沒有城市公共水電，可不可以挖化糞池，打水井，如果有，離地有多遠，連接上去是誰出錢，要多少錢。第六是有沒有路進出，如果買的地離主要道路遠，需要穿過別人的地才能進出，是不是能取得穿越權和連接水電的權力。 第七是提供穿越權（Easement），有沒有讓別人穿越和使用的權利，有些地上被後面的人家進出，已走出了一條路，這塊地可能要讓出那條路的部分做道路，或是水、電公司有保留穿越的權利，那一部分地就不能使用了。 第八是測量（Survey），買地一定要找個測量師畫個地圖出來，才能知道地的面積，界線在哪裡，地形等，以及別人的穿越權範圍在哪裡。 第九是淹水區（Flooding），內華達州沙漠占地廣，下雨時，水會沿著一些低凹的地方流，這些地方平常像個乾床，因為這些地方容易淹水，不適合蓋房子，買地要特別注意。最後是建築許可，需要多少機關的核准，有什麼法規會影響到將來要蓋的房子，這些都要瞭解。 ——本文由内华达房地产公司经纪人吴维安提供。